52周(重庆):被万科保利强行拔高的悦来组团,未来在何方?

52周(重庆):被万科保利强行拔高的悦来组团,未来在何方?

作者:  来源:容磁财经  2020-12-27  

纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

 

本周新推四宗地块,两宗商业商务用地,一宗位于巴南木耳镇,一宗位于北碚蔡家,值得注意的是两宗地的楼面分别为3351和3260,木耳镇的商业用地楼面这么高?比肩大竹林和礼嘉组团,这个是什么定价逻辑,暂时我们还没理解过来;另两宗商住用地,分别位于渝北和北碚,渝北地块位于复地的项目与融信的项目附近,区位条件相对较好,劣势是周边开发项目较少,有点孤点效应的问题;北碚项目与龙湖紫云台项目较近。两宗地楼面分别为5378和3800,考虑到有一定的商业体量,楼面没有体现出特别的优势。


四宗地总占地面积209311平,总计容面积250953平,平均容积率为1.199。

 

本周有8宗地到期,其中蔡家大型商住地块因故流拍,而其余7宗地中,仅有云湖天都地块属于正常的市场化成交,本宗地成交创造了一个较好的楼面,楼面价格过万,为天地源竞的;其余6宗地均为政府平台公司摘牌所得,其中巴南地块为巴南建设摘牌,这宗地块较出乎我们的判断;而鱼嘴地块均由国资摘牌属预料中的事,只是龙兴两宗条件不错的居住地块也有国资摘牌,凸显了市场的冷清与寒冷。

 

本周成交7宗地总占地面积1077377.6平,总计容面积2094502.9平,平均容积率为1.944.

 

 土拍记录与分析,读者可以看中鸿房产公号或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止12月25日,本周预售许可证发放数量66.8万方。

截止12月25日,本月预售许可证发放数量为243.9万方

截止12月25日,全年累计发放预售许可证数量为2071.3万方

本周开发领域土地存量142.7万方

 

本周预售继续放量,尽管不太高,但也远远高于年度周均水平,本周下来本月的预售达到240万方,本月还有4个工作日,考虑到元旦因素,本月预售许可证有可能突破300万方,这样全年的预售大致在2100万方,较去年同比下跌23—24%。

 

今年从克而瑞出来的成交,大致将在2100—2150万方之间,市场大致为一个均衡状态,也就是目前市场存量多为18—19年市场积累的存量。但对于即将到来的2021年,我们恐怕很难看到2000万方这样的年成交量,一方面土地市场的供给决定了成交的总量,今年年度的有效土地市场成交量应该在1300—1400万方之间(还没精确统计,即非地方政府储备性自持,比如广阳岛和鱼嘴地块),另一方面从市场成交结构来看,90万以下成交量锐减,随着地价引发的总价提升,这个区间成交量还会继续下降,而同时90—120市场不敏感,120—150万方尽管市场占比在上升,但成交总量却基本恒定,在往上的价格区间,占比有轻微的上升,但重量却下降的很快。因此市场的各个环节成交量都在下降情况下,市场总量将不可避免的出现下降。2021年市场的最高预期应该会低于1800万方,市场滑落到1200—1800之间概率极大极大!

 

截止本周,预售许可证放量占2019年2788万方的74.29%。(2020年年度数据缺6月28、29、30日,7月1日、11月20日的数据)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

3、被万科保利强行拔高的悦来组团,未来在何方?

 

上上周保利阅江台开盘,开盘数据如下:高层150套,去化率为28%,建面均价21962元,面积区间98—118;小高层54套,去化率30%,建面均价18896元,面积区间100—129。从保利所推货值来看,保利基本对准的是总价200—300万这个区间。这与麓悦江城形成了事实上的错位结构,因麓悦江城的主要目标客群是300—500万这个区间,300万以下的产品不足30%。这么来描述,那就是保利目标客群就是想买麓悦江城而经济条件又有所欠缺的主力客群。而从单价来看,保利和麓悦江城的差距并不大,原因在于保利的楼板价较万华的楼面价格更高。

 

我们再看一看悦来2018年后拿地主要项目的楼面价格:保利2019年拿的两宗地楼面分别为9694和9881;万科为9653元(未来星光);香港置地月山岳6520元楼面;江山云出楼面5990元;御景悦来楼面5510;华侨城楼面9114;保利今年拿地的两宗地楼面9424和9624元。悦来地价基本分为三个梯队,2017年前拿的楼面价在5000以下为一梯队,主要是融创葛洲坝项目,北辰,悦来投资,首都机场,木鱼石,北大资源等项目,第二梯度是2017—2018年拿的地,价格在5000—9000之间,分别是融创项目,北京城建项目,蓝光项目(并购项目),荣安项目,首钢项目(楼面11711,当时的地王),旭辉,香港置地项目等;然后为万科和保利为2019年后拿的土地,楼面均过9000元。

 

从成本角度来看,目前各个成本阶段的项目都还有在售产品,从短期市场博弈来看,保利和万科的成本处于明显劣势。从区域博弈角度来看,区域的价格走势,应该以高成本还是以低成本方向靠拢(万华项目并不全在悦来,主要地块在水土),基于位置关系,我们把万华项目列为悦来项目,他的位置区间在第二梯队,相对于万科和保利有明显的优势,当然万华的操盘思路意味着另外一个问题,即前期示范区与推广成本显著高于保利,即万华将土地楼面的优势花在了对整个区域与项目品牌的塑造方面。加上万华拿地更早,体量更大,假如资金成本相差不大的情况下,综合财务成本会更高,这样共同推高了项目的成本。

 

在市场分化不明显的情况下,或者市场乐观的情况下,开发企业乐意或者倾向于价格向顶部看齐,市场销量不是问题,速度不太是问题的情况下,开发企业售价上靠可获得最大利润。但如果市场处于向下或者速度和利润不匹配的情况下,市场将会如何博弈?

 

我们梳理了哈两江新区总价180万产品今年1—11月的总成交套数为8744套,成交面积为142.7万,成交均价为16500元左右。这个时间段内,万华和保利项目尚未开售,因此这个数据不包括这两个项目,但加上这两个项目,总成交变化并不大,万华只有105套(假定万华对外公布的数据为真),保利合计60套,区域总合计成交数不会超过9200套。我们将区间向上推到500万以上,两江新区2017—2020.10月的成交量分别为24万方;19.3万方;14万方;3.8万方(万华500万以上的成交量也相当少)。500万—1000万的市场,全市总成交量变化并不大,但两江新区出现明显的断崖式下跌,这意味着两江新区顶级购买力在大幅度流失,造成了整个区域的顶部市场明显下降的现状。这种情况下,万华的主力目标客群300—500万区间可能会成为整个两江新区的头部客群主要竞争者,也就是市场可能出现500万以上成交继续下降,而300—500万的购买力跟随500万以上的购买力流失,整个区域的顶端购买力出现严重不足。

 

如果这种情况持续下去,那么首先受压的是万华,其次是保利和万科,相对而言其他开发企业目前压力并不明显,因为相较于万华和保利的价格,其他项目还有明显的价格优势,但如果情况恶化,市场将会做出何种博弈的反应?

 

附录2、2012—2019年12月市场的供求数据

 

2012年:312.1万方    279.5万方

2013年:117.7万方    207.2万方

2014年:226.6万方    259.8万方

2015年:220.1万方    268.9万方

2016年:163.6万方    354.1万方

2017年:294.9万方    460.5万方

2018年:486.3万方    292.9万方

2019年:423.1万方    264.9万方

2020年:

 

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