53周(重庆):2021年重庆房地产市场走势简要研判

53周(重庆):2021年重庆房地产市场走势简要研判

作者:  来源:容磁  2021-01-01  

 纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

 

本周推地12宗。其中人和组团两宗纯商业商务用地,高新区一宗带建筑物的大型B29地块,龙兴组团两宗纯商业商务用地,水土两宗商业用地,鱼嘴2宗纯商业商务用地,沙区火车站一宗纯商业用地;仅两宗商住用地,一宗位于南岸老区府,本宗地尽管有30%的商业,但有两边临城市主干道,可以用分零铺去化,本宗地极有可能刷新重庆楼面地王之新高,另一宗商住用地位于龙兴,本宗地商业面积不足5%,可以视为一宗纯居住地块,另沙区火车北站下盖商业,也可能刷新重庆楼面之新高。

 

12宗地总占地面积685091.8平,总计容面积1537358.8平,平均容积率为2.244。

 

本周成交5宗地,解放碑一宗商务地块流拍,原因主要是价格过高,商务市场现状不好,加之规划条件较差,企业都奉行高周转理论,对商业不太有兴趣。成交5宗地中,位于蔡家的建发获取的地块创造了高溢价,本宗地也接近蔡家历史新高,楼面达到了8434元/平,而另一宗大众瞩目的观音桥小苑地块,创造了新的楼面地价记录,本宗地成交楼面14142元,为香港置地所获得。南坪车站地块为龙湖获得,本宗地为纯商业商务用地,是一个TOD项目,龙湖欲在本项目打造天街系列,但问题在于本项目商业体量过小,商务体量也不大,体量都相对有点尴尬,另鱼嘴两宗地为两江下属国资企业摘牌获得。

 

本周成交5宗地总占地面积340817.9平,总计容面积648421.3平,平均容积率为1.903.

 

 土拍记录与分析,读者可以看中鸿房产公号或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止12月31日,本周预售许可证发放数量45万方。

截止12月31日,本月预售许可证发放数量为288.9万方

截止12月31日,全年累计发放预售许可证数量为2116.3万方

本周开发领域土地存量19.8万方

 

本周预售数据为45万方,今年累计的预售许可证数量为2116.3万方,考虑到有5天数据遗漏,特别是6月月底数据可能是一个搞数据,因此5天数据可以假定为134万方,我们也就假定今年预售数据为2250万方。

 

成交数据,其中铭腾结构性数据出来,12月住宅成交环比较11月更低,考虑到铭腾数据为众多机构数据中最乐观的数据,因此今年12月环比冲量数据可能不太乐观。如果我们用200万方来计算本月的成交,那么本年度成交大约为2100万方,市场新增存量约150万方左右。这样市场已经连续三年供过于求,市场完全转变为买方市场。

 

截止本周,预售许可证放量占2019年2788万方的75.9%。(2020年年度数据缺6月28、29、30日,7月1日、11月20日的数据)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

3、2021年重庆房地产市场走势简要研判

 

首先我们还是先简要预判土地市场,因2021年土地出让的计划还没有公布,但我们不管采用哪种消息版本,都可以确定的是,土地出让的总量基本会以1500万方为中轴线上下波动;其次是城市核心区的土地基本确实,在今年将南坪车站,红旗河沟车站,观音桥小苑地块,铁马长地块出让以后,重庆核心区标志性地块几乎消失,本月挂出来的南坪老区府地块可能是最后一宗为大众市场所熟知的核心区地块。没有了这些标志性地块的价格驱动,土地市场的价格效应将会进一步削弱,其次是北区中央公园地块,蔡家地块,水土地块,悦来组团地块可售量进一步减小,西区地块更加靠近环线,可以预见的是远郊地块可能会成为供地的主流,但市场做好向郊区推动转移的准备没有,还是一个未知数,土地市场同样会受到价格效应刺激,没有了核心区地块价格驱动,土地市场陷入疲软也是一个大概率事件,从以上角度我们判断,市场可能会在1500万方以下徘徊,同时地价走低将是大概率事件。

 

其次是预售许可证供应市场,我们处理后的预售许可证数据,17—20年分别为2249万方,3259万方,2788万方,2250万方。基于这些预售许可证数据是我们每天从315亲自数出来的,因此除非315数据上出现偏差,否则这个数据就是真实的,从逻辑来说,预售数据315公布的偏差要小于成交数据。从数据来看,20年数据已经为17年数据持平。对于2021年预售数据,一方面18—20年土地供应量均较小,三年有效供应量约4500万方,因此市场自然有效土地存量在减少,而存量土地中,受土地供应的体量结构约束,很难集中释放,因此放量的概率偏低,第二个问题是市场的存量较多,这对放量形成一种制约,结合上述因素综合权衡,我们判断21年的预售许可证可能会落到2000万方的下方。

 

关于成交,我们采用数据结构来反推,我们假定90万总价以下的成交量占比缩减10%(土地价格上涨从2017年开始,到2020年平均楼面已经突破6000元,按照6000楼面的平均价格来算,90万总价的产品能供应的已经屈指可数);其次是90—120万保持均衡;120—150万再度扩充到20—25%(成交绝对量不变);上面的随总数保持均衡变动。那么2021年成交量很可能落在1600—2000万方这个区间。(20年成交量大致为2100万方,较19年环比下跌20%左右,精确数据我们将在后面的周报告中进行公布)。

 

第二是从市场本身来说,从铭腾公布的数据来看,只有三分之一左右的项目保持热销,可以预见的是21年热销项目可能还会呈现出50%的幅度萎缩(主要从价格区间来判断),而滞销项目可能呈现出100—200%左右的幅度增长。滞销楼盘的增长,将带来价格的压力,同时在失去土地市场价格红利的情况下,这种压力就显得更加缺乏支撑。

 

疫情消退,是否经济会出现大规模的增长,这很有可能是个悖论,从国家角度来说,全球疫情我们没有,很明显我们的经济增长很大程度受益于其他经济体的疫情导致的供应短缺,尽管疫情消退可以带来文体消费旅游等行业的复苏,但制造业是否会受到其他经济体恢复生产后的抑制也未可知,从这个角度来说,疫情带给我们的只是中性的经济活动,疫情消退并不会对经济造成额外的刺激和红利,而重庆地处内陆区域,经济结构和体系并没有自己独特的体系,而重庆也不是文体娱乐的大省,也就是这方面的经济贡献对重庆而言是非常小的,从这个角度来说,疫情对重庆经济影响是非常小的。这也就决定了购买力很难出现实质性的增长。年末的其他各省份人才落户放松,这对重庆本轮没有受调控影响而得到的红利会是一个削弱。另年末南区北区都出现了2万元首付的房子,这可见重庆购买门槛已经无法再进行降低,这也会抑制购买的释放。也就是当前横亘在重庆市场的已经不是首付,而是月供,也即房价本身的问题,而不是门槛的问题。

 

综上我们大致可以得个结论,较20年而言,土地市场,新房市场都存在量价同步下行的概率,而预售量缩减肯定是一个大概率事件。极端市场发生的概率在30%以上!

 

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