53周（成都）：12月供求比2.5；全年供过于求！（简要年度分析）

作者：来源：容磁 2021-01-02

纵论地产行业环境，深度剖析成都市场！

1、土地市场：

本周成交8宗地，其中一宗为加油站用地，4宗商服用地，其中都江堰地块为奥特莱斯用地。另三宗主城区居住地块，均熔断成交，但无偿移交配建比例均较低，一宗为1%，另两宗为2%，从最终分摊楼面反算，宗地的地价与楼面价之间的货地比为1.5左右，售价与楼面之间差价为8000元左右，这样的价格对于开发商来说，一切顺利，大概可以有3000元左右的利润，也就是大约15%左右的利润，这应该是竞争不激烈的原因所致！

7宗地总占地面积为257207.3平，总计容面积为486419.9平，平均容积率为1.891。

2、供需关系

土地市场数据：

截止12月31日，本周出让计容体量为48.6万方

截止12月31日，本月出让计容体量为669万方

截止12月31日，本年度出让计容体量3455.7万方

备注：

1、数据来源为成都市公共资源交易中心，从4月开始我们开始引入月度数据！

2、土地数据涵盖了B类所有商业用地。

预售许可证数据：

截止12月31日，本周预售许可证发放数量197.8方。

截止12月31日，本月预售许可证发放数量为700.6万方

截止12月31日，全年累计发放预售许可证3531.4万方

备注：

1、5月缺6日、8、11、22日数据！

成交数据：

截止12月31日，本周累计成交量为57.2万方

截止12月31日，本月累计成交量为280.2万方

截止12月31日，全年累计成交量为3013.6万方

本周土地市场有三宗主城区地块均熔断成交，但无偿移交配建环节竞争不激烈，原因就是这中间利润空间已经非常狭小了，但开发企业可以通过装修提高10—20%的空间，加上限定的清水价格和楼面之间有10—15%利润，地块也还有竞争空间，从这个角度来说，市场竞争也在减弱。

本周预售再次出现超级放量的情况，本周预售再次达到198万方，这样本月放量达到700万方之巨，但成交并没有凸现出来，依据成都的业内人士的观点是年末有大量摇号盘出来，需要大量的时间去甄别摇号人的资格，延迟了备案，这个成交数据可能会在21年一季度体现出来。本周的成交数据仅为57.2万方，也是这个原因的结果。

截止12月31日，全年大成都市场的数据如下，土地市场成交量为3455.7万方；预售放量为3531.4万方（5、6月数据可能还有一点修正后的上扬），成交量为3013.6万方。预售环比下跌879万方，环比下跌幅度为19.9%；成交环比上涨68.1万方，环比上涨2.3%，市场新增存量517.8万方，占全年成交总量的17.18%，当年供求比为1.172。2019年—2020年新增存量为1982.6万方，按照2020年度的月均去化，市场库存的去化周期为7.9个月。

具体到12月市场供求数据情况如下，预售同比大增57.6%；成交则同比下跌21.6%，12月当月的供求关系为2.5。整个四季度来看，2019年四季度预售许可证为1280.4万方，20年为1180.5万方（今年九月较去年多127万方），同比下跌7.8%；2019年成交量为827.6万方，今年成交量为717.1万方，同比下跌13.4%。从四季度数据和12月数据来看，市场处于一个僵持的下行状态中，尽管有数据延迟的客观因素存在，但20年一月数据是一个乐观数据，2、3月进入疫情不可比时代，因此1月数据基本为一个可比数据，一月份数据大致能看出12月市场的真实状况，但不排除数据延迟到2月，因为甄别工作时间可长可短，如果政府从调控角度来说，这个数据可以依据需要来进行调整处理。

整个市场存销比情况并不太乐观，市场不可能在2019年前没有存量，因此市场可能真实的存量超过10个月的去化，这样的背景下，除了限价房以外，其他市场楼盘分化将不可避免，这个指标我们可以参考非限价房与二手之间的剪刀差，如果这个剪刀差在快速下降，我们可以基本判定市场处于一种下行状态，如果这个剪刀差平稳，那也意味着市场处于一种稳定的状态。

附录1、2019年供求数据（前为供应，后为成交）

1月：455.7万方 276.6万方

2月：119.7万方 153.8万方

3月：259.6万方 234.7万方

4月：413.1万方 240.2万方

5月：393.7万方 229.5万方

6月：406.4万方 251.4万方

7月：251.6万方 269.2万方

8月：292.0万方 239.9万方

9月：539.1万方 222.6万方

10月：391.5万方 224.9万方

11月：443.3万方 245.7万方