53周(成都):12月供求比2.5;全年供过于求!(简要年度分析)

53周(成都):12月供求比2.5;全年供过于求!(简要年度分析)

作者:  来源:容磁  2021-01-02  

 纵论地产行业环境,深度剖析成都市场!

 

1、土地市场: 

 

本周成交8宗地,其中一宗为加油站用地,4宗商服用地,其中都江堰地块为奥特莱斯用地。另三宗主城区居住地块,均熔断成交,但无偿移交配建比例均较低,一宗为1%,另两宗为2%,从最终分摊楼面反算,宗地的地价与楼面价之间的货地比为1.5左右,售价与楼面之间差价为8000元左右,这样的价格对于开发商来说,一切顺利,大概可以有3000元左右的利润,也就是大约15%左右的利润,这应该是竞争不激烈的原因所致!

 

7宗地总占地面积为257207.3平,总计容面积为486419.9平,平均容积率为1.891。

 

2、供需关系

 

土地市场数据:

 

截止12月31日,本周出让计容体量为48.6万方

截止12月31日,本月出让计容体量为669万方

截止12月31日,本年度出让计容体量3455.7万方

 

备注:

1、数据来源为成都市公共资源交易中心,从4月开始我们开始引入月度数据!

2、土地数据涵盖了B类所有商业用地。

 

预售许可证数据:

 

截止12月31日,本周预售许可证发放数量197.8方。

截止12月31日,本月预售许可证发放数量为700.6万方

截止12月31日,全年累计发放预售许可证3531.4万方

 

备注:

1、5月缺6日、8、11、22日数据!

 

成交数据:

 

截止12月31日,本周累计成交量为57.2万方

截止12月31日,本月累计成交量为280.2万方

截止12月31日,全年累计成交量为3013.6万方

 

本周土地市场有三宗主城区地块均熔断成交,但无偿移交配建环节竞争不激烈,原因就是这中间利润空间已经非常狭小了,但开发企业可以通过装修提高10—20%的空间,加上限定的清水价格和楼面之间有10—15%利润,地块也还有竞争空间,从这个角度来说,市场竞争也在减弱。

 

本周预售再次出现超级放量的情况,本周预售再次达到198万方,这样本月放量达到700万方之巨,但成交并没有凸现出来,依据成都的业内人士的观点是年末有大量摇号盘出来,需要大量的时间去甄别摇号人的资格,延迟了备案,这个成交数据可能会在21年一季度体现出来。本周的成交数据仅为57.2万方,也是这个原因的结果。

 

截止12月31日,全年大成都市场的数据如下,土地市场成交量为3455.7万方;预售放量为3531.4万方(5、6月数据可能还有一点修正后的上扬),成交量为3013.6万方。预售环比下跌879万方,环比下跌幅度为19.9%;成交环比上涨68.1万方,环比上涨2.3%,市场新增存量517.8万方,占全年成交总量的17.18%,当年供求比为1.172。2019年—2020年新增存量为1982.6万方,按照2020年度的月均去化,市场库存的去化周期为7.9个月。

 

具体到12月市场供求数据情况如下,预售同比大增57.6%;成交则同比下跌21.6%,12月当月的供求关系为2.5。整个四季度来看,2019年四季度预售许可证为1280.4万方,20年为1180.5万方(今年九月较去年多127万方),同比下跌7.8%;2019年成交量为827.6万方,今年成交量为717.1万方,同比下跌13.4%。从四季度数据和12月数据来看,市场处于一个僵持的下行状态中,尽管有数据延迟的客观因素存在,但20年一月数据是一个乐观数据,2、3月进入疫情不可比时代,因此1月数据基本为一个可比数据,一月份数据大致能看出12月市场的真实状况,但不排除数据延迟到2月,因为甄别工作时间可长可短,如果政府从调控角度来说,这个数据可以依据需要来进行调整处理。

 

整个市场存销比情况并不太乐观,市场不可能在2019年前没有存量,因此市场可能真实的存量超过10个月的去化,这样的背景下,除了限价房以外,其他市场楼盘分化将不可避免,这个指标我们可以参考非限价房与二手之间的剪刀差,如果这个剪刀差在快速下降,我们可以基本判定市场处于一种下行状态,如果这个剪刀差平稳,那也意味着市场处于一种稳定的状态。

 

 

附录1、2019年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:455.7万方    276.6万方

2月:119.7万方    153.8万方

3月:259.6万方    234.7万方

4月:413.1万方    240.2万方

5月:393.7万方    229.5万方

6月:406.4万方    251.4万方

7月:251.6万方    269.2万方

8月:292.0万方    239.9万方

9月:539.1万方    222.6万方

10月:391.5万方    224.9万方

11月:443.3万方    245.7万方

12月:444.6万方    357万方

 

预售合计4410.3万方    成交合计2945.5万方   新增存量1464.8万方

 

附录2、2020年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:249.7万方   261.9万方

2月:9.6万方       56.7万方

3月:250万方      219.4万方  

4月:280.2万方    266.5万方 

5月:122.4万方(待修正)  285.8万方  (63.4万方)

6月:169万方(待修正)     292.3万方(66.1万方)

7月:318.2万方                   288.9万方(61.2万方)

8月:322.4万方                   311.6万方(52.1万方)

9月:666.9万方                   337.6万方(48.6万方)

10月:155.9万方                 174.3万方(32.1万方)

11月:324万方                    262.6万方(41.5万方)

12月:700.6万方(待修正)  280.2万方(48.1万方)

 

 附录3:土地市场:

4月:319.7万方

5月:350.3万方

6月:171.3万方

7月:160.2万方

8月:262.6万方

9月:180.6万方

10月:175.2万方

11月:289.4万方

 

备注:预售和成交数据我们采用城乡住房管理局的数据为准,土地数据涵盖有商业商务用地(含B类所有商业用地)

 

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