​纵论地产行业环境，深度剖析重庆市场

1、土地市场：

本周没有新推出土地，也没有土地成交。

2021年土地市场可能不会再有之前的三四年喧嚣与繁华，或者多少显得有些冷清与落寞。因此我们对土地市场的分析可能除了对公告地块与成交地块的简要分析与概述外，会将重心转向于对土地市场的梳理，同时对土地的利用进行个案的分析，这可能会是今年我们对土地市场的一个重要的内容。

 土拍记录与分析，读者可以看中鸿房产公号或者中鸿地产网土地市场栏目！

 2、本周预售数据解读

预售许可证数据：

截止1月8日，本周预售许可证发放数量12.1万方。

截止1月8日，本月预售许可证发放数量为12.1万方

截止1月8日，全年累计发放预售许可证数量为12.1万方

本周开发领域土地存量—12.1万方

新年的第一周，预售市场显得有些还没进入节奏。随着河北疫情的再现，加上年末的缺钱效应，股市尽管股指不断创新高，但大部分个股进入股灾式的下跌，让这个本就出奇的冷的冬天，更增加了一份寒冷与萧杀！

各机构陆续开始出年报，对于年报，我们看市场结构给出的年成交量大多在2500—2700万方，而存量也差不多1000万方，但从我们自己统计的预售许可证和土地存量来看，显然预售数据不支持这个成交量，但从市场本身来看，数据应该也不会特别糟糕，只是没有那么乐观而已。

2021年的市场，可能会进入土地市场，预售市场，成交市场再次回落的局面，价格可能会更加分化一些，受成本驱动的价格可能会保持适度的上扬或者适度企稳，这一年最考验市场的可能是高端市场产品供应者的耐心与能力。很明显高端市场开始的竞争将会更加激烈。

截止本周，预售许可证放量占2019年2250万方的0.54%。（2020年年度数据缺6月28、29、30日，7月1日、11月20日的数据下的数据为2116.3万方）（2017年为2248万方，2018年为3259万方  2019年2788万方（12月假定数据为424万方））

3、21年更加扁平化的市场将造成赛道更加拥挤，竞争更加惨烈!

通过我们在20年年末对成交总价的结构性梳理后，我们发现21年市场可能会有如下特征：

1、赛道越来越窄，原来市场总价区间从45万—1000万+的宽阔赛道可能会变成70万+到1000万+的赛道，尽管底部抬升只有20多万，但这20多万的成交量在整个总成交中却并不是一个微不足道的角色。而300万+赛道的总成交占比和总量都在萎缩。市场越来越集中到90—300万这个赛道。而数据显示，90—120万和180万以上的这两个赛道，总成交同样在萎缩。那么市场将被迫在120—180万这个赛道上进行窄幅竞争。

2、区域来看，大渡口，巴南，水土，龙兴应该主战场可能集中在90—120万价格区间，而礼嘉，悦来，中央公园，大竹林，中心区则会将主战场锁定在120—180万区间。决定市场胜利的可能不是产品，而是企业品牌的知名度美誉度。

3、渠道会失效么？这个可能是21年市场最大的悬念，当然我们并不是说完全失效，而是权威失效，就是有渠道就可以获得生存的这个法则或者观念可能会被市场打破。如果渠道失效，开发商将通过什么方式售房，这个值得关注。当然这有个潜在含义，渠道的赛道可能也会越来越集中，渠道会选择有限的项目进行销售，而大部分项目则会被渠道放弃。这也是渠道失效的解释。

4、基于土地出让条件带来的产品窄赛道，已经是一个铁定的事实，没有了多元化的风格与户型带来的多元性。依靠售楼部的多元化还能有效么？

21年注定是一个赛道拥挤年，不光是成交数量拥挤，价格空间拥挤，区域拥挤，产品拥挤，渠道拥挤，可能还会有我们想不到的更多的拥挤在等着我们！

附录2、2012—2020年1月市场的供求数据

2012年：51.4万方    73.9万方

2013年：196.9万方    190.7万方

2014年：127.4万方    138.2万方

2015年：130.9万方    149.7万方

2016年：158.5万方    160.9万方

2017年：128.5万方    261.4万方

2018年：340.8万方    259.2万方

2019年：200.1万方    145.5万方

2020年：94.30万方     95.80万方