2周(成都):20年滞后的成交到底有多大体量?

2周(成都):20年滞后的成交到底有多大体量?

作者:  来源:容磁财经  2021-01-09  

 纵论地产行业环境,深度剖析成都市场!

 

1、土地市场: 

 

本周成都市场总共有11宗地出让,两宗地因故终止,终止的两宗地块均为商服用地。出让地块中,有6宗为商服用地,一宗商住用地,四宗住宅用地。5宗商住类用地中,一宗地底价成交,另四宗地触发价格熔断,均有配建指标。从我们推算的楼面价格来看,最高的地块为华发拿下的地块,达到19255元,另一宗建发拿下地块,也值得高度关注,原因是本宗地有20%—50%的商业,楼面也达到16580元。就城市而言,通过这两年的观察,成都土地出让中的商业用地占比明显高于重庆市,其中主要为商务占比。因此我们今年可能会花一些时间做分类市场研究。

 

本周出让的11宗地,总占地面积753328平,总计容面积1513927平,平均容积率为2.01.

 

2、供需关系

 

土地市场数据:

 

截止1月8日,本周出让计容体量为151.4万方

截止1月8日,本月出让计容体量为151.4万方

截止1月8日,本年度出让计容体量151.4万方

 

备注:

1、数据来源为成都市公共资源交易中心,从4月开始我们开始引入月度数据!

2、土地数据涵盖了B类所有商业用地。

 

预售许可证数据:

 

截止1月7日,本周预售许可证发放数量65.7方。

截止1月7日,本月预售许可证发放数量为65.7万方

截止1月7日,全年累计发放预售许可证65.7万方

 

成交数据:

 

截止1月8日,本周累计成交量为92.1万方

截止1月8日,本月累计成交量为92.1万方

截止1月8日,全年累计成交量为92.1万方

 

21年第一周的土地市场显得分外景气,5宗地4宗熔断成交,凸显的是市场依然处于高景气当中。成都土地市场与重庆市场显示出较大的差异,尽管受优质地块驱动,重庆在12月的土地市场表现依然不错,但从溢价率来看,很显然重庆的优质地块受市场的追捧热度,还是不如成都。对于地价是否反映了城市价值这个角度,尽管成都地价较重庆明显高出较多,但地价主要要考虑供应关系导致的稀缺性,重庆主城区的面积很显然远远大于成都主城区,而成都主城区因为在一个核的情况下,以及城市之前一直向西南发展的背景下,城市空间拓展的纵深远远不如重庆。这是成都地价高于重庆地价的主要原因之一。而随着成都5环的开建,环线距离核心区的距离越来越远的情况下,小组团分散发展的背景下,成都城市可能将面临重庆多中心曾经经历过的发展历程,地价愈加分化,土地价格扁平化的概率提高,当然最核心区基于供地的短缺,宗地价格可能会更加向上。

 

本周预售放量几乎没受到节日因素的影响,这点与重庆市场有一些差异,重庆主城区第一个工作周仅有12万方的放量,而成都市场4天则有高达66万方的放量,预售的放量是受节日因素驱动(春节),还是受市场监管政策的驱动?在我们监控的2019年1月市场高放量,而20年在节日因素和疫情因素的双重约束下,依然有250万方的放量,考虑到今年春节时间延后,一月份应该是个完整的工作月份,同时需要为2月节日期间储备货值,因此本月的预售放量很有可能依然会保持在一个高位水平。

 

本周成交高达92万方,印证去年了市场的推断,即年末的成交推迟到新年备案的情况,随着这个数据呈现,另一方面也可以推断市场在12月市场冲量情况下的成交量以及整个市场的影响和走势,毕竟从12月数据来看,市场连续两年供过于求,市场上存量压力在加大。如果一旦成交量去化水平一般,那么市场的压力则会反过来影响市场。因此一月市场的成交量是对市场观察者而言,一个非常有价值的月度。

 

 

附录1、2019年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:455.7万方    276.6万方

2月:119.7万方    153.8万方

3月:259.6万方    234.7万方

4月:413.1万方    240.2万方

5月:393.7万方    229.5万方

6月:406.4万方    251.4万方

7月:251.6万方    269.2万方

8月:292.0万方    239.9万方

9月:539.1万方    222.6万方

10月:391.5万方    224.9万方

11月:443.3万方    245.7万方

12月:444.6万方    357万方

 

预售合计4410.3万方    成交合计2945.5万方   新增存量1464.8万方

 

附录2、2020年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:249.7万方   261.9万方

2月:9.6万方       56.7万方

3月:250万方      219.4万方  

4月:280.2万方    266.5万方 

5月:122.4万方(待修正)  285.8万方  (63.4万方)

6月:169万方(待修正)     292.3万方(66.1万方)

7月:318.2万方                   288.9万方(61.2万方)

8月:322.4万方                   311.6万方(52.1万方)

9月:666.9万方                   337.6万方(48.6万方)

10月:155.9万方                 174.3万方(32.1万方)

11月:324万方                    262.6万方(41.5万方)

12月:700.6万方(待修正)  280.2万方(48.1万方)

 

 附录3:土地市场:

4月:319.7万方

5月:350.3万方

6月:171.3万方

7月:160.2万方

8月:262.6万方

9月:180.6万方

10月:175.2万方

11月:289.4万方

12月:280.2万方

 

备注:预售和成交数据我们采用城乡住房管理局的数据为准,土地数据涵盖有商业商务用地(含B类所有商业用地)

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