纵论地产行业环境，深度剖析重庆市场

1、土地市场：

本周没有新地块推出。

本周有5宗地出让，一宗是渝北两路地块，本地块为越秀获得，这是越秀在渝的第二个地块，越秀第一宗地位于中央公园，连续在北区拿地，巩固企业的基本品牌，有叠加作用，当然也会存在鸡蛋都放一个篮子的风险，这要看企业的战略考虑如何，本宗地有20%商业，如果越秀采取非高周转的策略，还是有办法消化这个体量。另一宗蔡家的商住地块，本中铁20局获得，这个逻辑可能非传统房产开发的逻辑；三宗商业商务用地，一宗双碑的B29地块为嘉州实业获得，另两宗为政府平台公司自持！

市场进入21年以后，至少重庆市场的高周转逻辑会出现降温甚至是暂停状态，一方面过高的房价高去化本身就不太现实，同时利润率也不会高；另一方面市场可能会重新估值，一旦房价本身不上涨，那么市场可能就会对固定资产的价值和价格进行重新评估，尽管商业受到电商的冲击，但相对于住宅而言，逻辑性还是要略强，商业和住宅的巨大地价差，是否会让市场重新审视商业地块的价值？

本周成交5宗地占地面积206924平，计容面积262371.3平，容积率为1.268

 土拍记录与分析，读者可以看容磁不动产或者中鸿地产网土地市场栏目！

 2、本周预售数据解读

预售许可证数据：

截止1月15日，本周预售许可证发放数量22.7万方。

截止1月15日，本月预售许可证发放数量为34.8万方

截止1月15日，全年累计发放预售许可证数量为34.8万方

本周开发领域土地存量—3.5万方

一月的上半月，市场相对比较安静，同时也是市场相对比较冷淡的时候，2020年一月重庆主城区仅有95万方的成交量，预售也仅有94万方（重庆是1月27日宣布的疫情，此时春节已经开始），因此20年的一月基本可以相当于一个正常的月份，从数据本身来看，实在有点寒碜。从预售来看，今年一月预售可能延续20年的冷淡局面，甚至还有低于20年的可能，成交呢，应该可能要比去年更好一些，在我们没有拿到数据之前就不做过多讨论。

这段时间关于华夏幸福是否会成为第二个泰禾的消息有点多，这客观也证实了市场的寒冷环境，同时中央政府不过与放纵地产市场的泡沫膨胀，而采取尽科能不引发更多连锁反应的情况下，约束地产泡沫的继续膨胀。在这种大背景下，以及当前地产形势结构分化，一线城市强二线城市相对繁荣，弱二线与三线以及以下的城市，一方面是供求关系开始失衡，二是随着价格的持续上涨，购买力逐渐衰退甚至出现了枯竭，开发企业周转速度大幅度放缓，在这种背景下，高杠杆激进的开发商将会面临着强大的现金压力。重庆市场目前来看，处于强二线以下城市，供求关系以及市场氛围，均较弱。土地市场以及新房市场均略显冷淡。但市场接下来的两个月，才是考验开发商功底的时候，从以往的历史来看，春节后一个月都是开发商日子较为难过的时间。一方面受节日影响，成交低迷，而另一方面节日也影响了企业融资的正常节奏，这个阶段相对而言，属开发企业现金流较为脆弱的时段。

截止本周，预售许可证放量占2019年2250万方的1.55%。（2020年年度数据缺6月28、29、30日，7月1日、11月20日的数据下的数据为2116.3万方）（2017年为2248万方，2018年为3259万方  2019年2788万方（12月假定数据为424万方））

附录2、2012—2020年1月市场的供求数据

2012年：51.4万方    73.9万方

2013年：196.9万方    190.7万方

2014年：127.4万方    138.2万方

2015年：130.9万方    149.7万方

2016年：158.5万方    160.9万方

2017年：128.5万方    261.4万方

2018年：340.8万方    259.2万方

2019年：200.1万方    145.5万方

2020年：94.30万方     95.80万方