3周(重庆):市场在平静中开启2021年!

3周(重庆):市场在平静中开启2021年!

作者:  来源:容磁财经  2021-01-16  

 纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

 

本周没有新地块推出。

 

本周有5宗地出让,一宗是渝北两路地块,本地块为越秀获得,这是越秀在渝的第二个地块,越秀第一宗地位于中央公园,连续在北区拿地,巩固企业的基本品牌,有叠加作用,当然也会存在鸡蛋都放一个篮子的风险,这要看企业的战略考虑如何,本宗地有20%商业,如果越秀采取非高周转的策略,还是有办法消化这个体量。另一宗蔡家的商住地块,本中铁20局获得,这个逻辑可能非传统房产开发的逻辑;三宗商业商务用地,一宗双碑的B29地块为嘉州实业获得,另两宗为政府平台公司自持!

 

市场进入21年以后,至少重庆市场的高周转逻辑会出现降温甚至是暂停状态,一方面过高的房价高去化本身就不太现实,同时利润率也不会高;另一方面市场可能会重新估值,一旦房价本身不上涨,那么市场可能就会对固定资产的价值和价格进行重新评估,尽管商业受到电商的冲击,但相对于住宅而言,逻辑性还是要略强,商业和住宅的巨大地价差,是否会让市场重新审视商业地块的价值?

 

本周成交5宗地占地面积206924平,计容面积262371.3平,容积率为1.268

 

 土拍记录与分析,读者可以看容磁不动产或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止1月15日,本周预售许可证发放数量22.7万方。

截止1月15日,本月预售许可证发放数量为34.8万方

截止1月15日,全年累计发放预售许可证数量为34.8万方

本周开发领域土地存量—3.5万方

 

一月的上半月,市场相对比较安静,同时也是市场相对比较冷淡的时候,2020年一月重庆主城区仅有95万方的成交量,预售也仅有94万方(重庆是1月27日宣布的疫情,此时春节已经开始),因此20年的一月基本可以相当于一个正常的月份,从数据本身来看,实在有点寒碜。从预售来看,今年一月预售可能延续20年的冷淡局面,甚至还有低于20年的可能,成交呢,应该可能要比去年更好一些,在我们没有拿到数据之前就不做过多讨论。


这段时间关于华夏幸福是否会成为第二个泰禾的消息有点多,这客观也证实了市场的寒冷环境,同时中央政府不过与放纵地产市场的泡沫膨胀,而采取尽科能不引发更多连锁反应的情况下,约束地产泡沫的继续膨胀。在这种大背景下,以及当前地产形势结构分化,一线城市强二线城市相对繁荣,弱二线与三线以及以下的城市,一方面是供求关系开始失衡,二是随着价格的持续上涨,购买力逐渐衰退甚至出现了枯竭,开发企业周转速度大幅度放缓,在这种背景下,高杠杆激进的开发商将会面临着强大的现金压力。重庆市场目前来看,处于强二线以下城市,供求关系以及市场氛围,均较弱。土地市场以及新房市场均略显冷淡。但市场接下来的两个月,才是考验开发商功底的时候,从以往的历史来看,春节后一个月都是开发商日子较为难过的时间。一方面受节日影响,成交低迷,而另一方面节日也影响了企业融资的正常节奏,这个阶段相对而言,属开发企业现金流较为脆弱的时段。

 

截止本周,预售许可证放量占2019年2250万方的1.55%。(2020年年度数据缺6月28、29、30日,7月1日、11月20日的数据下的数据为2116.3万方)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

附录2、2012—2020年1月市场的供求数据

 

2012年:51.4万方    73.9万方

2013年:196.9万方    190.7万方

2014年:127.4万方    138.2万方

2015年:130.9万方    149.7万方

2016年:158.5万方    160.9万方

2017年:128.5万方    261.4万方

2018年:340.8万方    259.2万方

2019年:200.1万方    145.5万方

2020年:94.30万方     95.80万方

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