3周(成都):新房二手房存量压顶,21年市场必然分化!

3周(成都):新房二手房存量压顶,21年市场必然分化!

作者:  来源:容磁财经  2021-01-16  

 纵论地产行业环境,深度剖析成都市场!

 

1、土地市场: 

 

本周总共有12宗地到期,其中一宗商业商务地块终止出让,另有三宗纯商业商务用地;在商住或者住宅类8宗地块中,三宗成华区地块高溢价成交,其中融创拿下地块实际楼面达到21974元,溢价率约为56.95%,人居两宗地块真实溢价率为35.9%。市场持续对主城区地块看高。双流区地块有所回落,本周双流地块零溢价成交,楼面为7000元;另一宗有溢价地块出现在简阳。从市场表象来看,市场对大型地块溢价率更高,而对小型地块相对溢价较低,也即市场认为短时的高周转地块,还是具有一定的风险,而大型地块可以通过开发周期将风险平抑,同时市场认为房价上涨的收益超过当期的财务成本,这是这个市场表现的逻辑,当然大型地块对门槛要求更高,也可能是更有实力的企业融资成本相对较低的逻辑。

 

土地市场总体来看,城市分化愈演愈烈,而成都从五环,到成德绵,成眉经济圈的讨论与融合,本质上是这些城市寻求被融合和虹吸,将这类二级城市更高产业级别虹吸完,然后将成都淘汰的产业推向这些城市,从这个角度和趋势来看,成都市在四川的首位度,还将上升,与之对应的是资产价格上涨的概率就更大!

 

本周成交11宗地,总占地面积433515.7平,总计容面积998455.2平,平均容积率为2.28。

 

2、供需关系

 

土地市场数据:

 

截止1月15日,本周出让计容体量为99.8万方

截止1月15日,本月出让计容体量为251.2万方

截止1月15日,本年度出让计容体量251.2万方

 

备注:

1、数据来源为成都市公共资源交易中心,从4月开始我们开始引入月度数据!

2、土地数据涵盖了B类所有商业用地。

 

预售许可证数据:

 

截止1月13日,本周预售许可证发放数量14方。

截止1月13日,本月预售许可证发放数量为79.7万方

截止1月13日,全年累计发放预售许可证79.7万方


备注:本月缺11日数据

 

成交数据:

 

截止1月15日,本周累计成交量为65.5万方

截止1月15日,本月累计成交量为157.6万方

截止1月15日,全年累计成交量为157.6万方

 

本周市场情况来看,土地市场主城依然极为景气,三宗成华区的地熔断成交。溢价率不俗。本周预售较少,尽管本周我们只有三天的预售,但依然显得非常少。本周的成交,总共有65.5万方,这个数据环比出现了较大的下跌,那么这里的疑问是否是12月的低价盘或者摇号盘已经去化的差不多了,如果这是真的,那么成都市场下行的特征也就表现的极为明显了;另一方面不断的有公号披露,有摇号没有售罄的项目接下来怎么销售的情况,那这里是否还有一种情况,政府限定的购买资格根本没有足够的购买力,大部分房源仍然将面向市场进行销售。而受到抑制的传播以及信息的混乱,导致的购房者热情的递减,是否会让这个去化速度减缓?


在国家统计局数据下,12月成都的一手二手价格均呈现出环比下跌的情况。而在贝壳找房的数据中,成都二手房挂牌量一直居高不下,全年新增挂牌量达到34.5万套,每月新增达到2.9万套左右。但市场成交却极为疲软,全年只成交了75000套,供求比为4.6,这是一个惊人的数据。而从价格来看,成都二手房挂牌价格出现持续上涨,1月的挂牌均价为15370元,12月的均价为16316元;但另一个角度来看,二手房成交的均价却是下跌的,一月成交均价为12878元,12月成交均价为12835元,虽然只有43元的差距,但毕竟挂牌价格是上涨了946元,这意味着双方的预期差在不断拉大。从区域来看,二手房上涨主要集中在天府新区10.35%(这与天府新区今年地价连创新高不无关系),其次是青羊区5.46%,双流4.07%(双流二手房价格略微有些出乎意料,20年双流地价直线飙升但对二手刺激太有限),其他上涨的还有锦江区,高新区,郫都区,温江区,新都区,龙泉驿,武侯区,青白江区等;而领跌的区崇州,跌幅高达13.17%,其他跌幅较大的还有新津区为6.46%,数据显示金牛,成华,简阳,金堂,彭州等地二手房均出现了下跌。

 

而单纯从预售来看,从我们统计的19年20年数据来看,市场新增的预售存量达到1982万方,按照2020年年均区划的速度来看,大约有6.5个月的去化,如果加上之前的市场存量,市场应该有8—10个月的库存,而20年整个市场成交保持在相对高位,如果遇到市场景气度下降,那么这个去化周期还将扩大,这种情况下,市场的结构分化必然难免,对整体市场的影响有多大,还需要进一步观察!

 

附录1、2019年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:455.7万方    276.6万方

2月:119.7万方    153.8万方

3月:259.6万方    234.7万方

4月:413.1万方    240.2万方

5月:393.7万方    229.5万方

6月:406.4万方    251.4万方

7月:251.6万方    269.2万方

8月:292.0万方    239.9万方

9月:539.1万方    222.6万方

10月:391.5万方    224.9万方

11月:443.3万方    245.7万方

12月:444.6万方    357万方

 

预售合计4410.3万方    成交合计2945.5万方   新增存量1464.8万方

 

附录2、2020年供求数据(前为供应,后为成交)

 

1月:249.7万方   261.9万方

2月:9.6万方       56.7万方

3月:250万方      219.4万方  

4月:280.2万方    266.5万方 

5月:122.4万方(待修正)  285.8万方  (63.4万方)

6月:169万方(待修正)     292.3万方(66.1万方)

7月:318.2万方                   288.9万方(61.2万方)

8月:322.4万方                   311.6万方(52.1万方)

9月:666.9万方                   337.6万方(48.6万方)

10月:155.9万方                  174.3万方(32.1万方)

11月:324万方                    262.6万方(41.5万方)

12月:700.6万方                 280.2万方(48.1万方)

 

 附录3:土地市场:

4月:319.7万方

5月:350.3万方

6月:171.3万方

7月:160.2万方

8月:262.6万方

9月:180.6万方

10月:175.2万方

11月:289.4万方

12月:280.2万方

 

备注:预售和成交数据我们采用城乡住房管理局的数据为准,土地数据涵盖有商业商务用地(含B类所有商业用地)

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