3周（成都）：新房二手房存量压顶，21年市场必然分化！

作者：来源：容磁财经 2021-01-16

纵论地产行业环境，深度剖析成都市场！

1、土地市场：

本周总共有12宗地到期，其中一宗商业商务地块终止出让，另有三宗纯商业商务用地；在商住或者住宅类8宗地块中，三宗成华区地块高溢价成交，其中融创拿下地块实际楼面达到21974元，溢价率约为56.95%，人居两宗地块真实溢价率为35.9%。市场持续对主城区地块看高。双流区地块有所回落，本周双流地块零溢价成交，楼面为7000元；另一宗有溢价地块出现在简阳。从市场表象来看，市场对大型地块溢价率更高，而对小型地块相对溢价较低，也即市场认为短时的高周转地块，还是具有一定的风险，而大型地块可以通过开发周期将风险平抑，同时市场认为房价上涨的收益超过当期的财务成本，这是这个市场表现的逻辑，当然大型地块对门槛要求更高，也可能是更有实力的企业融资成本相对较低的逻辑。

土地市场总体来看，城市分化愈演愈烈，而成都从五环，到成德绵，成眉经济圈的讨论与融合，本质上是这些城市寻求被融合和虹吸，将这类二级城市更高产业级别虹吸完，然后将成都淘汰的产业推向这些城市，从这个角度和趋势来看，成都市在四川的首位度，还将上升，与之对应的是资产价格上涨的概率就更大！

本周成交11宗地，总占地面积433515.7平，总计容面积998455.2平，平均容积率为2.28。

2、供需关系

土地市场数据：

截止1月15日，本周出让计容体量为99.8万方

截止1月15日，本月出让计容体量为251.2万方

截止1月15日，本年度出让计容体量251.2万方

备注：

1、数据来源为成都市公共资源交易中心，从4月开始我们开始引入月度数据！

2、土地数据涵盖了B类所有商业用地。

预售许可证数据：

截止1月13日，本周预售许可证发放数量14方。

截止1月13日，本月预售许可证发放数量为79.7万方

截止1月13日，全年累计发放预售许可证79.7万方

备注：本月缺11日数据

成交数据：

截止1月15日，本周累计成交量为65.5万方

截止1月15日，本月累计成交量为157.6万方

截止1月15日，全年累计成交量为157.6万方

本周市场情况来看，土地市场主城依然极为景气，三宗成华区的地熔断成交。溢价率不俗。本周预售较少，尽管本周我们只有三天的预售，但依然显得非常少。本周的成交，总共有65.5万方，这个数据环比出现了较大的下跌，那么这里的疑问是否是12月的低价盘或者摇号盘已经去化的差不多了，如果这是真的，那么成都市场下行的特征也就表现的极为明显了；另一方面不断的有公号披露，有摇号没有售罄的项目接下来怎么销售的情况，那这里是否还有一种情况，政府限定的购买资格根本没有足够的购买力，大部分房源仍然将面向市场进行销售。而受到抑制的传播以及信息的混乱，导致的购房者热情的递减，是否会让这个去化速度减缓？

在国家统计局数据下，12月成都的一手二手价格均呈现出环比下跌的情况。而在贝壳找房的数据中，成都二手房挂牌量一直居高不下，全年新增挂牌量达到34.5万套，每月新增达到2.9万套左右。但市场成交却极为疲软，全年只成交了75000套，供求比为4.6，这是一个惊人的数据。而从价格来看，成都二手房挂牌价格出现持续上涨，1月的挂牌均价为15370元，12月的均价为16316元；但另一个角度来看，二手房成交的均价却是下跌的，一月成交均价为12878元，12月成交均价为12835元，虽然只有43元的差距，但毕竟挂牌价格是上涨了946元，这意味着双方的预期差在不断拉大。从区域来看，二手房上涨主要集中在天府新区10.35%（这与天府新区今年地价连创新高不无关系），其次是青羊区5.46%，双流4.07%（双流二手房价格略微有些出乎意料，20年双流地价直线飙升但对二手刺激太有限），其他上涨的还有锦江区，高新区，郫都区，温江区，新都区，龙泉驿，武侯区，青白江区等；而领跌的区崇州，跌幅高达13.17%，其他跌幅较大的还有新津区为6.46%，数据显示金牛，成华，简阳，金堂，彭州等地二手房均出现了下跌。

而单纯从预售来看，从我们统计的19年20年数据来看，市场新增的预售存量达到1982万方，按照2020年年均区划的速度来看，大约有6.5个月的去化，如果加上之前的市场存量，市场应该有8—10个月的库存，而20年整个市场成交保持在相对高位，如果遇到市场景气度下降，那么这个去化周期还将扩大，这种情况下，市场的结构分化必然难免，对整体市场的影响有多大，还需要进一步观察！

附录1、2019年供求数据（前为供应，后为成交）

1月：455.7万方 276.6万方

2月：119.7万方 153.8万方

3月：259.6万方 234.7万方

4月：413.1万方 240.2万方

5月：393.7万方 229.5万方

6月：406.4万方 251.4万方

7月：251.6万方 269.2万方

8月：292.0万方 239.9万方

9月：539.1万方 222.6万方

10月：391.5万方 224.9万方

11月：443.3万方 245.7万方