4周(重庆):中国摩6%的渠道佣金,市场到底那出了问题?

4周(重庆):中国摩6%的渠道佣金,市场到底那出了问题?

作者:  来源:容磁财经  2021-01-23  

 纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

 

本周推出四宗地,其中三宗为商住用地,一宗为商服用地。三宗商住用地分布于沙区童家桥区域,高新区重大校区旁边,巴南云篆山区域,商服地块为西彭组团。随着城市核心地块越来越少,从城市角度来看,降低中心区地块的容积率是否划算,很值得思考,一方面核心区的地块即便降低容积率也无法提高产品品质,周边环境已经决定了,加上地块天然偏小,无法通过内部环境营造提高品质,因此开发企业也就不会为此付出更高的溢价;其次是降低容积率并不会提高该宗地的楼面价格,反过来提高容积率也不会太大程度降低宗地的楼面价格,也就是宗地楼面价格基本由位置关系决定;三方面是容积率的高低,对开发商和购房者关系并不大,但对政府关系太大了,某些地块对政府而言,收益基本算腰斩,重庆市政府财政富裕度是否到了如此奢侈的地步,这实在是个值得思考的问题。

 

本周所推四宗地的总占地面积214482平,总计容面积311096.1平,平均容积率为1.45。

 

本周有5宗地到期,但我们在公共资源交易服务中心网站上没有查到四宗商业商务地块成交企业(人和组团两宗,沙区地铁下盖物业一宗,九龙坡区一宗带建筑物的大型商服地块)。市场关注的焦点都集中在了南坪老区府地块。该宗地最终出乎预料刷新重庆地王新标高(一个群里有25个人参与竞拍前价格测试,有20个人认为该宗地楼面不会超过14000元),但我们的看法是这宗地一定会刷新地王价格。原因有以下:一南区向来出高价地块和高价楼王,从阳光100到玖熙台到长嘉汇,在渝中区因缺乏地块供应以及城市竞争力和关注度下降的时候,南岸一向是地产市场的价格龙头;除去来福士,市场上高价产品都在南滨路,招商,香港置地,中海项目都堪称市场价格标杆;其次是本宗地极为优越的条件,首先从传统中国人风水观点来看,区府所在地,一定是风水好地方;第三地块的区位客观条件,尽管不处于步行街,但依然是绝对的南坪心脏地块;第四是地块的约束条件不构成对盈利的约束,主要是本宗地有12750方的商业和商务,商务可能会略有亏损(2万的公寓,有点考验操盘人的水平,但商业3万的均价概率极高,综合算下来盈利的概率高过亏损概率),也就是本宗地块,可以只简单单纯的考虑住宅物业;第五住宅物业的盈利,主要在产品引导方面,以及对标方面考虑,如果对标南滨路,那自然是不错的,但没有江景,但值得尝试!当然这宗地也没有其他角度供尝试。

 

 

 土拍记录与分析,读者可以看容磁不动产或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止1月15日,本周预售许可证发放数量25万方。

截止1月15日,本月预售许可证发放数量为59.8万方

截止1月15日,全年累计发放预售许可证数量为59.8万方

 

本周市场没有更多的值得关注的消息,但中国摩的超大额分销佣金,以及众多开出的一口价房源,至少揭示了分化市场中,部分项目销售处于一种非常艰难的问题。平心而论中国摩这个价格,对于开发企业来说,还是有利润的,毕竟拿地早,有价格优势,同时地块大,还有足够的调节空间。但对于一般中小盘而言,就不一样了,市场根本就不会给你足够的腾挪空间和腾挪条件。

 

换个角度而言,开发企业为了出货,拼命加大给渠道公司的费用同时,也向市场再次提出了一个问题,开发企业到底要怎样管控自己的营销,很明显,营销在目前市场环境下,就是企业的生命线。品牌,价格,产品,渠道,促销,开发企业该如何平衡这当中的各个关系。在现行规划条件下,产品的差异化被最大程度锁定,产品细部差异化怎样体现,宣传,如何成为品牌的识别符号,应该是21年市场中最大的难题。

 

截止本周,预售许可证放量占2019年2250万方的2.66%。(2020年年度数据缺6月28、29、30日,7月1日、11月20日的数据下的数据为2116.3万方)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

附录2、2012—2020年1月市场的供求数据

 

2012年:51.4万方    73.9万方

2013年:196.9万方    190.7万方

2014年:127.4万方    138.2万方

2015年:130.9万方    149.7万方

2016年:158.5万方    160.9万方

2017年:128.5万方    261.4万方

2018年:340.8万方    259.2万方

2019年:200.1万方    145.5万方

2020年:94.30万方     95.80万方

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