5周(重庆):荣安,融信,荣盛败走重庆?接下来轮到谁?

5周(重庆):荣安,融信,荣盛败走重庆?接下来轮到谁?

作者:  来源:容磁财经  2021-01-30  

 ​纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

 

本周土地市场没有推出新的土地,也没有土地成交。

 

当然市场并非没有故事,今年初,随着川渝融合的事件进程的推进,达万新区,茨竹新区,以及遂潼区域的推出,伴随而来的是区县地价整体提高,万州新年融创拿下的地块楼面上3000元,璧山的起拍价也上调至3000以上。区县价格的抬高,第一能否成功;其次是对主城区的影响是什么?可能是21年市场最值得关注的事件,或许在21年主城很难再难道货地比3或者以上的土地了。开发企业的洼地效应可能将不复存在。

 

 土拍记录与分析,读者可以看容磁不动产或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止1月29日,本周预售许可证发放数量64.4万方。

截止1月29日,本月预售许可证发放数量为122.2万方

截止1月29日,全年累计发放预售许可证数量为122.2万方

 

本周预售出现放量的情况,预售达到64.4万方,一月预售总量122.2万方,超越20年的94.3万方。20年数据低的原因主要是因为春节在一月,市场较早进入假期状态,而今年因春节在2月中旬,1月成为一个完整的市场月。

 

从成交来看,一月的成交同比低于20年,这是一个不好的信号,20年一月成交创2013年以来的新低的原因,一方面是因为假日因素,另一方面是因为疫情因素,但总体还是显得很悲观,之前最低的数据出现在2012年,一月数据仅为73.9万方。但今年数据更低,对于市场而言,显然不是一个好的信号。二月节日到来,加上因疫情的轻微影响,二月市场数据估计也会很低,没有了疫情之后的情绪反弹,三月市场可能会迎来一个倒春寒。

 

 

 

截止本周,预售许可证放量占2019年2250万方的5.43%。(2020年年度数据缺6月28、29、30日,7月1日、11月20日的数据下的数据为2116.3万方)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

3、荣安,融信,荣盛败走重庆?接下来轮到谁?

 

最近公众号上关于融信和荣盛的消息挺多,荣盛的问题主要集中在中央公园项目,而融信的问题除了九龙半岛项目外,其他巴南与两江新区的项目也是个问题,尽管没有荣盛那么极端,但卖的不好是事实,而与销售成绩匹配的是,荣安和融信的重庆区域公司也成功降格,变为成都公司的下属公司。

 

2017—2020年重庆地产市场环境大变,一方面是土地价格快速攀升,南北区地价差异模糊,地价被外地开发商重构,南区价格,西区价格北区化特征明显;另一方面是供地更加郊区化;三是规划条件迅速变化,传统意义上的高周转的策略高低配在新的规划条件下不再有效;第四是全国品牌群聚化效应明显,2017—2020年期间,重庆共有42家开发商进入重庆,在全国50强中,只有屈指可数的两三家还没有进入重庆市场,而且在最近的土地市场中,还可以看到他们的身影。

 

当品牌房企多了,你原来的品牌也就不是品牌了;而在重庆没有深耕,没有痕迹的品牌,甚至反过来不如原来重庆的本地中小型开发商具有号召力,而且外地开发企业往往对本地市场缺乏深度的了解,在市场高热时期,他们甚至没有心情静下心来走访几个市场的专业人士。当一切都停留在PPT上的决策的土地策略最终转变为现实的销售时候的巨大落差,就酿成了现实的苦酒。但这还不是发生在市场低迷期间,过去的20年无论从成交量还是成交价,都远说不上市场的低迷期,尽管我们感觉寒风刺骨。

 

21年一月的成交量同比低于20年,这是市场变得异常寒冷的信号,20年地产市场因为从某种程度上来说,可以说是受益于疫情后一方面出口的回暖,另一方面是政策的更大程度放水,20年新增贷款差点接近20万亿,即便是08年经济危机,我们的新增贷款也才4.91万亿。当然宏观来说,股市的改革,注册制和创业板的推出,20年总共有396家公司上市,众多的上市公司造就了众多的亿万富豪,他们是驱动楼市购买力的重要因素。而21年呢,注册制可能将全面推行,上市公司数量可能会持平甚至多于20年,这是市场最大最好的消息。但其他呢,可能都会受到抑制,新增贷款约束已经被明确了;其次是疫情好转后的扶植政策可能会面临收紧的可能。而重庆呢?

 

新年刚过,华夏幸福坍塌的咔嚓脆响声就传遍了业内,接着是泰禾巨亏55亿,营收爆降80%多的大雷呼啸而来!尽管他们都是失败者,但如果不小心,市场上失败者可能会比比皆是!

 

 

附录2、2012—2020年1月市场的供求数据

 

2012年:51.4万方    73.9万方

2013年:196.9万方    190.7万方

2014年:127.4万方    138.2万方

2015年:130.9万方    149.7万方

2016年:158.5万方    160.9万方

2017年:128.5万方    261.4万方

2018年:340.8万方    259.2万方

2019年:200.1万方    145.5万方

2020年:94.30万方     95.80万方

 

 

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