​纵论地产行业环境，深度剖析重庆市场

1、土地市场：

本周土地市场没有推出新的土地，也没有土地成交。

当然市场并非没有故事，今年初，随着川渝融合的事件进程的推进，达万新区，茨竹新区，以及遂潼区域的推出，伴随而来的是区县地价整体提高，万州新年融创拿下的地块楼面上3000元，璧山的起拍价也上调至3000以上。区县价格的抬高，第一能否成功；其次是对主城区的影响是什么？可能是21年市场最值得关注的事件，或许在21年主城很难再难道货地比3或者以上的土地了。开发企业的洼地效应可能将不复存在。

 土拍记录与分析，读者可以看容磁不动产或者中鸿地产网土地市场栏目！

 2、本周预售数据解读

预售许可证数据：

截止1月29日，本周预售许可证发放数量64.4万方。

截止1月29日，本月预售许可证发放数量为122.2万方

截止1月29日，全年累计发放预售许可证数量为122.2万方

本周预售出现放量的情况，预售达到64.4万方，一月预售总量122.2万方，超越20年的94.3万方。20年数据低的原因主要是因为春节在一月，市场较早进入假期状态，而今年因春节在2月中旬，1月成为一个完整的市场月。

从成交来看，一月的成交同比低于20年，这是一个不好的信号，20年一月成交创2013年以来的新低的原因，一方面是因为假日因素，另一方面是因为疫情因素，但总体还是显得很悲观，之前最低的数据出现在2012年，一月数据仅为73.9万方。但今年数据更低，对于市场而言，显然不是一个好的信号。二月节日到来，加上因疫情的轻微影响，二月市场数据估计也会很低，没有了疫情之后的情绪反弹，三月市场可能会迎来一个倒春寒。

截止本周，预售许可证放量占2019年2250万方的5.43%。（2020年年度数据缺6月28、29、30日，7月1日、11月20日的数据下的数据为2116.3万方）（2017年为2248万方，2018年为3259万方  2019年2788万方（12月假定数据为424万方））

3、荣安，融信，荣盛败走重庆？接下来轮到谁？

最近公众号上关于融信和荣盛的消息挺多，荣盛的问题主要集中在中央公园项目，而融信的问题除了九龙半岛项目外，其他巴南与两江新区的项目也是个问题，尽管没有荣盛那么极端，但卖的不好是事实，而与销售成绩匹配的是，荣安和融信的重庆区域公司也成功降格，变为成都公司的下属公司。

2017—2020年重庆地产市场环境大变，一方面是土地价格快速攀升，南北区地价差异模糊，地价被外地开发商重构，南区价格，西区价格北区化特征明显；另一方面是供地更加郊区化；三是规划条件迅速变化，传统意义上的高周转的策略高低配在新的规划条件下不再有效；第四是全国品牌群聚化效应明显，2017—2020年期间，重庆共有42家开发商进入重庆，在全国50强中，只有屈指可数的两三家还没有进入重庆市场，而且在最近的土地市场中，还可以看到他们的身影。

当品牌房企多了，你原来的品牌也就不是品牌了；而在重庆没有深耕，没有痕迹的品牌，甚至反过来不如原来重庆的本地中小型开发商具有号召力，而且外地开发企业往往对本地市场缺乏深度的了解，在市场高热时期，他们甚至没有心情静下心来走访几个市场的专业人士。当一切都停留在PPT上的决策的土地策略最终转变为现实的销售时候的巨大落差，就酿成了现实的苦酒。但这还不是发生在市场低迷期间，过去的20年无论从成交量还是成交价，都远说不上市场的低迷期，尽管我们感觉寒风刺骨。

21年一月的成交量同比低于20年，这是市场变得异常寒冷的信号，20年地产市场因为从某种程度上来说，可以说是受益于疫情后一方面出口的回暖，另一方面是政策的更大程度放水，20年新增贷款差点接近20万亿，即便是08年经济危机，我们的新增贷款也才4.91万亿。当然宏观来说，股市的改革，注册制和创业板的推出，20年总共有396家公司上市，众多的上市公司造就了众多的亿万富豪，他们是驱动楼市购买力的重要因素。而21年呢，注册制可能将全面推行，上市公司数量可能会持平甚至多于20年，这是市场最大最好的消息。但其他呢，可能都会受到抑制，新增贷款约束已经被明确了；其次是疫情好转后的扶植政策可能会面临收紧的可能。而重庆呢？

新年刚过，华夏幸福坍塌的咔嚓脆响声就传遍了业内，接着是泰禾巨亏55亿，营收爆降80%多的大雷呼啸而来！尽管他们都是失败者，但如果不小心，市场上失败者可能会比比皆是！

附录2、2012—2020年1月市场的供求数据

2012年：51.4万方    73.9万方

2013年：196.9万方    190.7万方

2014年：127.4万方    138.2万方

2015年：130.9万方    149.7万方

2016年：158.5万方    160.9万方

2017年：128.5万方    261.4万方

2018年：340.8万方    259.2万方

2019年：200.1万方    145.5万方

2020年：94.30万方     95.80万方