5周(成都):从套均面积看21成都楼市:上涨,僵持,或者下行?

5周(成都):从套均面积看21成都楼市:上涨,僵持,或者下行?

作者:  来源:容磁财经  2021-01-31  

 纵论地产行业环境,深度剖析成都市场!

 

1、土地市场: 

本周合计出让6宗用地,除一宗商服用地外,4宗地熔断成交,新希望拿下地块溢价率为7.5%。三宗崇州地块全部熔断成交,且都有移交配建,折算楼面在3450—3500之间。如果用货地比2.5算,崇州的房价最少会去到建面8500以上,这对当地的购买力是一个考验。

 

6宗地总占地面积312998.5平,总计容面积612690平,平均容积率为1.958.

 

2、供需关系

 

土地市场数据:

 

截止1月31日,本周出让计容体量为61.3万方

截止1月31日,本月出让计容体量为355.1万方

截止1月31日,本年度出让计容体量355.1万方

 

备注:

1、数据来源为成都市公共资源交易中心,从4月开始我们开始引入月度数据!

2、土地数据涵盖了B类所有商业用地。

 

预售许可证数据:

 

截止1月31日,本周预售许可证发放数量34.5方。

截止1月31日,本月预售许可证发放数量为130.6万方

截止1月31日,全年累计发放预售许可证130.6万方

 

备注:本月缺11、15、18、19、26日数据

 

成交数据:

 

截止1月30日,本周累计成交量为76.2万方

截止1月30日,本月累计成交量为259万方

截止1月30日,全年累计成交量为259万方

 

本周数据特征是土地市场较为火热,6宗涉宅地4宗熔断成交,而地处三圈层的三宗住宅用地居然全部熔断成交,凸显土地市场的高景气。在经历了一圈层,二圈层的地价大幅度上涨以后,成都的三圈层土地价格在20年下半年迎来补涨,三季度以后,三圈层的土地价格出现快速上涨,一方面大型开发公司开始进驻三圈层,另一方面在供地量价关系上一二圈层的竞争方面,以及双限的情况下,利润空间被压缩,这让一些开发企业有意到三圈层寻找市场机会点和更大的赢利点。


本周预售低位运行,一月数据有一定缺失,估计将来修正后总量依然在200万方以下,这与20年12月当月历史性的700万方的放量有关。高潮后出现一个正常的收缩。本周成交达到76.2万方,一月总成交约260万方,同比略有下降(去年一月疫情有一定的影响),如果关联12月的预售放量,那么今年成交应该是有较为明显的痕迹出现了下降(当然也有可能与最近的政策再次加码有关,但结果是数据肯定下降了),重庆市场在成交上呈现出相同的特征,今年一月从当前看到的口径上要略微少于20年,在重庆市场这个数据表现的更加明显,一方面今年没有节日因素,是个完整的工作月度,另一方面没有疫情影响,是个正常的工作月度,且重庆市场并没有受到政策的影响,因此可以看做市场的下行确实是市场自身的下行结果,而非外力的结果。那么反过来成都市场是否是受到外力的结果,或者是市场自身运行的结果呢,估计要看三月数据才能较为完整的显示出来。


三、从套均面积看21成都楼市:上涨,僵持,或者下行?


成都2020年套均成交数据为122平米,而主城核心区如青羊区套均面积为150平,高新区145平,锦江区143平,金牛区137平。从主城核心区来看,一方面土地供应减少,对市场有支撑作用,二是越来越大的套均面积,对供应的减少也是一个关键因素。但反过来,主城核心区也基本排除了本地刚需,对于一圈层套均价格达到300万(这个数据比19年上升了60万,价格并不是唯一因素,面积增大也是主要原因),很显然普通的成都白领已经很难够得上这个门槛。但即便在二圈层,套均价格也基本达到200万,这也不是一般刚需可以够得着的门槛。而我们将这个套均面积和总价进行解读的主要原因也在这。


套均面积提升,价格上涨,总价大幅度提升,本地的刚需客群数量会呈现出断崖式的下跌,这个数据也客观上可以解释,20年12月大量的预售房源涌出来,但成交数据并没有暴涨,一些限购盘并没有出现清盘现象,也就是符合购买条件的买不起,买得起的不符合购买条件的这个现实的错位。


主城区将刚需屏蔽后,主城区的刚需转向二圈层,二圈层的刚需转向三圈层?楼市是否会走出这样的逻辑,从通勤时间和区位来说,主城区转向第二圈层的问题不是太大,但二圈层向三圈层转移可能会受到就业,通勤时间等各方面条件约束,概率偏低。从这个角度来说,三圈层地价的上涨的持续性是最值得怀疑的,没有外流人口的支撑,本地原生购买力能否支撑楼市的跳跃?


回过来我们在讨论一二圈层,一圈层的购买对象普遍集中于全城的中高端收入人群,以及虹吸来的川内,以及西南各省的购买力,加上二圈层的精英购买力;二圈层的购买力主要是一圈层的刚需外溢,以及二圈层的中产和白领阶层。从这个逻辑出发,市场的购买力取决于成都经济的增长动能以及政策门槛的放宽,在20年成都出现了10多家上市公司,以及大量的成长性公司,加上科技类公司的高估值以及白酒行业的高估值,为城市的财富增量产生了显著的催化效应。但在20年底,这一切都有逆行的趋势,白酒价格高位见顶,科技小盘股价格大幅度下跌,养殖类企业股价下跌,如新希望股价较高位出现腰斩,而企业为了维护股价两次回购股份,但股价依然不见起色。也就是21年成都经济和财富动能,可能需要依靠全面推行注册制下的新一轮企业大规模上市来驱动。但22年后这个驱动可能将再次减弱。从这个角度而言,成都与北上广深一线城市基本同频。


如果一旦经济出现回撤,那么成都的大面积高总价的供应特征是否会和需求错位,导致楼市出现僵持的状况?经济行为通常具有较强的惯性,20年的供应特征在21年延续下来的概率偏高,也就是大面积房屋仍然会是供应的主流。在土地供应量没有太大变化,甚至略有收缩的情况,供应会呈现出加速减少的情况。从供应端来看,市场倾向于利好价格;其次是一旦市场遇到困境,大面积产品去化并不会因为价格的降低而快速启动市场,除非降的足够低,因此在市场处于下行期间大户型产品的价格粘性往往更强。剩下的两个要素,一是需求,需求要看政策对购买门槛的限制的宽度;另一个角度是自身的购买力,自身的购买力要看上市公司的数量驱动,宏观环境表明至少21年是对需求更加有利。


综合来看,21年成都楼市价格刚性概率偏高,成交量下滑的概率偏高。

 

附录1、2020年供求数据(一行为预售,二行为新房成交,三行为二手成交,四行为土地成交量)

 

1月:(249.7)   (261.9)

2月:(9.6)      (56.7)

3月:(250)      (219.4)  

4月:(280.2)    (266.5)                         (319.7)

5月:(122.4)(待修正)(285.8) (63.4)(350.3)

6月:(169)(待修正)   (292.3)(66.1)(171.3)

7月:(318.2)                (288.9)(61.2)(160.2)

8月:(322.4)                (311.6)(52.1)(262.6)

9月:(666.9)                 (337.6)(48.6)(180.6)

10月:(155.9)               (174.3)(32.1)(175.2)

11月:(324)                  (262.6)(41.5)(289.4)

12月:(700.6)               (280.2)(48.1)(280.2)

 

 

 

 

备注:预售和成交数据我们采用城乡住房管理局的数据为准,土地数据涵盖有商业商务用地(含B类所有商业用地)

 

 

最新文章

5周(成都):从套均面积看21成都楼市:上涨,僵持,或者下行?

2021-01-31 11:34:590

5周(重庆):荣安,融信,荣盛败走重庆?接下来轮到谁?

2021-01-30 16:42:400

4周(成都):龙湖连拍两宗熔断类地块!

2021-01-23 15:11:510

4周(重庆):中国摩6%的渠道佣金,市场到底那出了问题?

2021-01-23 14:30:550

国家统计局:2020年商品房销售额173613亿元,增长8.7%

2021-01-18 12:44:060

2020年人民币贷款增加19.63万亿元

2021-01-17 10:36:530

3周(成都):新房二手房存量压顶,21年市场必然分化!

2021-01-16 16:36:320

3周(重庆):市场在平静中开启2021年!

2021-01-16 15:33:070

央行:12月新增人民币贷款1.26万亿元 M2同比增长10.1%

2021-01-12 20:04:300

固态电池如此厉害吓怕锂电池板块?资金分歧过度恐慌?看解读

2021-01-12 12:37:410

热门文章

一个女人和荣盛发展的没落史

2018-08-20 17:47:120

重庆市统计局数据里的重庆地产市场(2006—2018年)

2019-02-19 17:47:330

从重庆的上市公司看重庆经济现状

2018-11-27 16:18:120

深度:《关于进一步规范公办中小学参与举办民办学校的通知》

2019-09-15 15:28:382

旭辉集团千亿负债面临深度套牢 最苦闷的就是咋找钱

2018-08-06 15:05:340

蓝光发展酝酿反沉船计划:高管辞职 净利润涉嫌掺水

2018-09-04 20:43:391

前重庆首富尹明善的暮年危机,力帆负债312亿元陷入泥潭

2019-11-21 16:31:180

重磅!央企华润置地应保监会邀请将接手安邦国内住宅及商业资产

2018-03-21 21:25:400

20周(成都):禹洲一鸣惊人震蓉城,天价拿地因那般?

2019-05-18 17:48:020

绿地集团董事长张玉良:绿地将大裁员

2018-08-23 10:52:070


中鸿网

公司邮箱:rongci512@126.com

公司电话:023-6777 0851

公司地址:重庆市渝北区保利椰风半岛3-22-1





版权所有:重庆中鸿广告有限公司

备案号:渝ICP备13000747号-2