​纵论地产行业环境，深度剖析重庆市场

1、土地市场：

本周土地市场新推三宗地块，一宗位于江北区府旁边的中小学用地，另两宗为两宗住宅用地，一宗位于彩云湖边，地块综合条件较好，但距熟悉地块的同学说，上面有较多的高压线，高压线搬迁的成本是可以测算的，但可行性不清楚。在这宗楼面价格估计上万的情况下，高压线搬迁的费用平摊对售价和成本的关系影响不太大，地块周边有彩云湖小学和杨家坪中学彩云湖校区，教育配套没任何毛病，加上地块区位寸土寸金，市场竞争应该比较激烈。核心焦点在于高压线能否搬迁，对这宗地产品策略会有较大的影响，如果高压线不能搬迁，那么控高带来的视野优势而做的大平层的逻辑就不成立。而大学城高新区这宗地块，最终的评估就是区域的二次评估，因为大学城属于科学城的核心区，行业共识是科学城未来潜力无限，那么自然看好本区域的房开可能会比较多，加上地块小，门槛低，起拍楼面不高，大概率会出高溢价，但这宗地从逻辑上来说，只能是块行情地，快销产品，条件没有任何特殊之处，核心点就是区位。

两宗地占地面积81395平，合计计容面积148421平，平均容积率为1.824。

本周没有土地出让，但下周将有三宗商住地出让，一宗位于大学城组团，一宗位于沙区童家桥附近，另一宗位于巴南云篆山组团。大学城组团的竞争情况将决定年后第一拍也就是本周推出地块的热度，已有公众号写这个地块有几十家开发企业关注，想必竞争烈度会比较强。童家桥地块因为小，以及地块周边开发热度不够，市场竞争可能稍微小一些。

 土拍记录与分析，读者可以看容磁不动产或者中鸿地产网土地市场栏目！

 2、本周预售数据解读

预售许可证数据：

截止2月6日，本周预售许可证发放数量26.2万方。

截止2月6日，本月预售许可证发放数量为26.2万方

截止2月6日，全年累计发放预售许可证数量为148.4万方

一月数据都出来了，之前我们拿到的数据可能有一些误差，最终市场成交，用克而瑞的数据（我们发现与官方数据吻合度最高）为168万方。这个数据对比去年数据还是有明显的增长，这个数据可能本身也符合市场，一方面市场依然有企业在促销，且市场没有明显的利空消息，行业氛围并不悲观，三条红线下的销售压力确实存在；当然另一方面受疫情影响，市场销售也处于疲软期，从市场上渠道人员的减少能真实的感知，第三确实有很多企业收回了优惠政策，笔者自己曾经帮朋友买房找开发企业的同学确认过。

一月重庆市场有多大程度受疫情影响还不得而知，国家规定的是28日为分界线，那么也就有可能要回家的28日之前就回家，返乡置业这个阶段是没问题的；28日以后，核酸检测影响多少购房者回家这点数据很难量化，不过可以确认的是，高风险到重庆买房的人会比较少。从这个角度来看，疫情对重庆市场影响也不太严重，而重庆城市也没有出台特别的调控政策，只是受到整体对开发企业的行业政策影响，但这个并不会聚焦到重庆市场上。

截止本周，预售许可证放量占2019年2250万方的6.6%。（2020年年度数据缺6月28、29、30日，7月1日、11月20日的数据下的数据为2116.3万方）（2017年为2248万方，2018年为3259万方  2019年2788万方（12月假定数据为424万方））

3、佳兆业要做重庆城市发展最佳赞助商？

今年打算写一系列的开发企业的整体分析文章，借鉴过去以预知未来，或许对市场参与的所有人都或多或少有一定的价值，这也是这个专题的初衷，市场进入零和博弈甚至是负和博弈阶段，了解过去才能更好的判断未来。

本期选中佳兆业是因为佳兆业拿下大渡口的地王地块，以及大学城的地王地块，而最近将要拍卖的热点地块位于大学城。

佳兆业是2012年开始进驻重庆，在重庆一共拿下6宗地，其中巴南两宗地位于李家沱组团和龙洲湾，拿地时间为2012.10.17和2016.12.8日，计容体量分别为29.47和8.7万方，楼面价格分别为1162和2012，总地价为5.18亿，销售合并数据销售额为25.2亿，销售均价为6711元。数据显示佳兆业在这两个项目上有着较为充裕的利润，这可能是支撑重庆城市公司后期拿地的主要依据。从价格来看，第一宗土地可能有一定的体量在2017年以后完成销售，而2016年拿下的地块，刚好处于本轮地价上涨的最后一站路，拿到了较为便宜的地，绝对充分的享受了房价上涨带来的红利。

佳兆业大渡口滨江新城项目是2013.10.21日拿下的土地，计容体量为71.2万方，楼面1817，土地总金额为12.93亿，截止20年12月31日，本项目总共去化量为64.07万方，成交总金额为47.49亿，成交均价为7412元，目前还有7.1万方未售，按照目前市场行情，以建面一万的均价估测，还有7.1亿销售额，也就是佳兆业本项目总共营收大致为54.5亿，平均售价大致为7668。从数据来说，本项目也是收获颇丰。从拿地时间到开发来说，本项目主要去化点都在2017年这个波段以后，这是本项目盈利的关键。从企业行为学来说，上述三个项目的丰腴的利润是支撑重庆佳兆业公司向母公司申请再次拿地的核心依据，否则如果没有赚钱的话，他们的结局就大概和荣安，融信重庆公司命运差不多。

在2017—2018年佳兆业没拿地，不知是什么原因，这个阶段，应该是佳兆业前期三宗地的主要利润兑现点，相对来说，地价也比较便宜，是基于对地价上涨的持续性怀疑，还是对整个市场不那么乐观，从传导来说，佳兆业大本营在深圳，对整个市场的敏感性和前瞻性应该是最强的企业之一。重庆公司没有拿地的原因在那？

2019年5月19日，佳兆业以溢价54.9%，楼面10066拿下大渡口地王地块，拿下这宗地的企业逻辑可能基于大渡口滨江新城体量大，让佳兆业在大渡口拥有了品牌效应，企业也对大渡口市场更熟悉，两者可以形成合力关系。但深耕大渡口8年的佳兆业，难道对大渡口市场不了解，本宗地计容体量10.43万方？我们再看数据下的大渡口市场（数据来源于铭腾）：2019年大渡口住宅成交165万方，市场占比为7%，均价为9681元，为主城最低；2020年上半年，总成交3190套，总价超过150万的为168套，占比仅为5.26%；而单价超过建面13000的，仅31套，占比不足1%。我们回过头来看本地块成交数据，项目7月26日首开，截止12月31日累计推出2.2万方预售，176套房源（但不确定1月份是否推新货），套均面积125万方，均价14331元，户均总价179万；去化来看，截止1月31日，成交136套，1.66万方，成交金额2.37亿，套均总价174万，总去化占项目比重为16.3%。项目从目前来看，铁定亏损，首先是去化太慢，项目从2019年5月拿地，到现在已经20个月，总共去化率仅为16.3%，也就意味着财务成本和管理成本营销成本分摊极大，其次是14331的单价与10066的楼面价格差仅为4265元，按照大渡口市场的现状，在这个价格去化，建安以及用材肯定属于走市场的高端路线，那也就意味着这4265可能刚好覆盖建安管理营销成本，至于资金成本肯定是无法覆盖的。问题的关键还在于按照大渡口市场容量，佳兆业这个总价只有市场5%左右的份额，而佳兆业已经在这5%中瓜分了极大的蛋糕，接下来的市场去化在可以预见的年份里，随着竞争对手的增加，份额萎缩的概率偏高，那么去化速度可能就会更加缓慢！

凤鸣水岸这个项目是个并购项目，在2019.11.22日获得，计容体量为4.36万方，楼面为5172，土地总价为2.25亿，目前本项目目前成交面积为2.57万方，265套，套均面积97平，成交均价为11690，成交总金额为3亿（截止1月31日数据），按照现在售价，本项目还有2.1亿货值，本项目按照现在价格售罄，总营业额有5.1亿，本项目数据显示出来，应该是一个盈利项目。项目最终是否能盈利或者盈利多少，取决于两个因素，一个是存货率，二是剩余货源去化时间。

晓岸风云项目是佳兆业于20年6月15日，以49.1%溢价，楼面7565获得地块，宗地计容体量17.52万方，土地总价为13.25亿。本宗地位于大学城组团，从长期来看，大学城为科学城的绝对核心区，具有远期优势，但从最近两宗地挂牌价格来看，随着科学城的启动，挂牌价格并没有出现上涨的态势，也就是在这一年内大学城土地评估价格是处于静止状态。本项目1月30日开盘，预售1.33万方，140套房屋，户型平均面积为95平，截止1月31日，项目总销售26套，均价13299元，总成交面积0.23万方，成交金额0.31亿，去化率为推出量的17.3%，占总体量的1.3%。当然本宗地拿地时间较近，且才开盘，但首开体量较小的情况下，去化率依然不好，意味着项目后期难度不小。从目前市场行情来看，接下来两宗地要超过这个楼面价格概率都不太高，低于本宗地楼面概率更高，因此土地红利是负向的，这对项目的价格支撑增加了难度。项目的售价与土地价格差为5734元，本宗地在这个价格基础上销售，还不会亏损，但最终能否盈利取决于项目的价格走向与去化速度。

综合分析佳兆业6个项目，佳兆业可以分为两个阶段，第一2019年前的佳兆业，企业运营模式和重庆其他开发商没有区别，大地块，入市时机好，靠时间获得了土地的溢价，从而获利；从区域来说，避开主流竞争，进入相对较为冷僻的巴南和大渡口市场，不知道荣盛发展最先选择这两个企业，是否对标了佳兆业？而2019年之后，除去并购项目外另外两宗地，都是所在区位的地王地块，为什么拿地王，或者是企业内部决策，如何通过这个决策，重庆公司如何说服总公司同意拿高价地块我们无从得知，从企业拿地逻辑来说，大渡口地块可以说基于深耕和对区域的熟悉，大学城地块可以说是基于未来城市发展的逻辑，或者说之前巴南和大渡口老项目丰厚的盈利来做的论据？这个只有佳兆业当事人才能知道，从体量来说，大渡口逻辑可以遵循巴南项目逻辑，即大渡口视为一个项目，而大学城地块体量相对较大，企业拿地逻辑连贯性还是一致的。而从产品和地块逻辑的匹配性来说，也没什么问题，大渡口地王地块做大户型几乎是唯一的选择；而大学城项目项目做的户型面积区间也相对较为吻合当地的市场环境。

从上述分析似乎得到的结论是：带给佳兆业困境的不是他们自己，而更多的是外围环境下的被动选择！

附录2、2012—2020年1月市场的供求数据

2012年：51.4万方    73.9万方

2013年：196.9万方    190.7万方

2014年：127.4万方    138.2万方

2015年：130.9万方    149.7万方

2016年：158.5万方    160.9万方

2017年：128.5万方    261.4万方

2018年：340.8万方    259.2万方

2019年：200.1万方    145.5万方

2020年：94.30万方     95.80万方