7周(重庆):三个地块剖析的案例(中海红旗河沟、南坪区府,观音桥小苑地块)

7周(重庆):三个地块剖析的案例(中海红旗河沟、南坪区府,观音桥小苑地块)

作者:  来源:容磁财经  2021-02-17  

 纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

 

本周没有拟出让地推出。

 

本周总共四宗地成交,其中一宗为商业商务用地,为重庆奇爽实业获得。另三宗均为二类居住用地。一宗位于高新区,一宗位于沙区童家桥区域,一宗位于巴南云篆山组团。

 

三宗地市场竞争均十分激烈,分别创造了57.4%,28.4%,20.9%的溢价,其楼面也分别达到8153(创造了本组团区域的楼面地王,高于之前佳兆业拿下的地块);10936,尽管这个楼面绝对价格并不高,但考虑到区域市场环境,以及周边竞争楼盘,本地块的价格依然不便宜;而巴南云篆山地块,则是一宗流拍地重新推出,从流拍到溢价20%,其他条件几乎没有变化,唯一变化的是土地推出的时间节点。

 

三宗地都高溢价出让,一方面与众多开发企业均缺少土储,也即从开发企业来说,大面积缺货而产生的补货而产生的被动竞争;另一方面是本宗地出让时间较早,可以产生年度较好的经营指标;三是刚过预算年度,各个企业资金额度都相对较为宽松。这是这三宗地均出现高溢价的重要原因。

 

四宗地的总占地面积为214482,总计容面积311096平,平均容积率为1.45。

 

 土拍记录与分析,读者可以看容磁不动产或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止2月14日,本周预售许可证发放数量14.2万方。

截止2月14日,本月预售许可证发放数量为40.4万方

截止2月14日,全年累计发放预售许可证数量为162.6万方

 

本周有半周为节日,数据不完整,我们暂不做评析。

 

截止本周,预售许可证放量占2020年2250万方的7.23%。(2020年年度数据2250万方,缺6月28、29、30日,7月1日、11月20日的数据下的数据为2116.3万方)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

3、三个地块剖析的案例(中海红旗河沟、南坪区府,观音桥小苑地块)

 

20年重庆土地市场有几宗较为典型的地块,我们都做过较为深度的解析,关于地块分析文章,我们发在容磁不动产公号上,本周我们在本号选择三个地块的分析集中刊载一期,供牛年将要拿地的同学,做一个参考!

 

1、中海红旗河沟地块

 

红旗河沟公交车站大型商住地块,吸引了市场激烈的竞争。本地块原为红旗河沟公交车站地块,在重新建设后,要建设20524平公共汽车站用地(室内计容面积15000平,室外5524平),政府用5480.97万回购。而按照条件设定的,商业和商务体量过半,公共汽车站台地块出让条件中未看到明确属于商业和商务。或者各属半,那么本地块还有30000平的商业,本宗地的商务条件门槛是套内使用面积不低于60平,限制超小户型的发展,对于商务来说,构成了一定的障碍。而商业来说,介于8000—15000万方的商业,难度就变得不大了。按照政府回购条件,基本可以满足建安成本,本宗地这样计算下来,相对难度减轻了一些。本宗地还必须建设568米长的道路,道路宽度有6米,20米,22米。

 

本宗地一共吸引了9家企业参拍,分别是:万科,保利,中海,华发,华宇,美的,金融街,中骏,公交枢纽集团。举牌情况如下:中骏没有举牌;公交枢纽集团举牌6次,截止21轮,举牌楼面10372;华宇举牌5轮,截止31轮,举牌楼面11032;保利举牌9次,截止34轮,举牌楼面11230;美的举牌6次,截止36轮,举牌楼面11363;华发举牌7次,截止47轮,举牌楼面12089;万科举牌19次,截止56轮,举牌楼面12684;中海举牌5次,最后以楼面12750,溢价42.02%获得本地块。

 

尽管本宗地成交楼面没有突破13549的楼面价格,但本宗地的附属条件过多,一方面是商业商务用地,另一方面是公交车站引起的对建设高品质小区的环境问题。综合看下来,本宗地住宅的实际成本可能已经超越了荣安13549的住宅楼面。如果从地面价格来看,本宗地3.5的容积率,折合成土地价格为2975万每亩,已经远远超过九龙半岛荣安地块的土地价格,从这个角度来看,本宗地成为名副其实的地王地块!(荣安地块亩单价为1806万/亩)。

 

2、卓越南坪区府地块

 

今天被市场广为关注的当属南坪老区府地块,本地块从基本条件来看,有这么几个特点:第一绝对的城市中心地块;第二从地块历史和风水的角度来看,具有稀缺性;第三临两条城市干道;第四尽管商业占比较大,但因为地块小,且纯粹商业只有12750方,因此较好解决,商务12750方,一栋公寓就解决,本地块位置寸土寸金,公寓的价格也不会太低,总体来说,本地块商业盈利是大概率事件,但商业盈利的关键点必须是商铺分零,而分零的商铺必将影响小区品质,对塔楼构成影响,这个开发商可能需要去平衡,商业该多大比例临街化或者怎样的设计方案最佳。而住宅依然是个二分法的操盘思路,要不极刚,要不极豪,走中间路线成本是最大的障碍。

 

本宗地一共吸引了12家参拍实体前来参与竞拍,分别是:伟清、春风+东原、万科、金辉、国瑞、弘阳、香港置地、绿城、华宇、保利、卓越、金科。

 

具体举牌情况如下:金辉,万科,金科,东原+春风没有举牌,比较意外的是东原联合体居然没有举牌,这块地比他们之前拿下的那宗小型地块条件优越多了;伟清举牌8次,18轮截止,最后举牌楼面11471;保利举牌1次,20轮截止,最后举牌楼面11589;香港置地举牌2次,21轮截止,最后举牌楼面11648;弘阳举牌2次,31轮截止,最后举牌楼面12236;华宇举牌10次,32轮截止,最后举牌楼面12295;国瑞举牌19次,61轮截止,举牌楼面14001;绿城举牌21次,64轮截止,最后举牌楼面14177元;卓越最后仅举牌两次,最后以溢价36.88%楼面14236获得地块,刷新香港置地观音桥地块楼面地王价格,成为重庆新的地王地块。

 

从本宗地拍卖情况来看,绿城的强竞争不出预料,一方面绿城善于做高端产品,而高端产品需要好的地块质素,本地块从各个角度来看,都适合做成豪宅;而国瑞强势介入,将最终价格锁定在14000的基础上,从国瑞举牌的频率和最后截止楼面来看,很显然国瑞对重庆市场缺乏熟悉程度,从某种程度上而言,国瑞对地块算势在必得,但如果参考一哈香港置地观音桥楼面价格的话,也许他们在地块上会时候就会赢得500元左右的空间,也许就有可能拿下本地块,当然从卓越最后介入来看,很明显卓越表现出了对地王地块拍卖的熟悉,以及对这块地竞争态势的评估分析,对地价的估算基本算是最准确的,卓越介入价格为14118,最终成交14236,这显示出他们对地块和竞争判断的能力。

 

从举牌来看,本宗地价值评估分成了两个梯队,卓越,国瑞,绿城是一个梯队,其他是一个梯队,从举牌价格来看,后者基本上是以本宗地做性价比产品来考量的,既然要做性价比,那么楼面就必然封顶,同时对商业的使用和测算,也偏保守,这是出价不高的原因;而另三家很显然并不打算走性价比路线,如果做豪宅,那么最大的好处就是价格弹性相当充足。从产品来说,3万不觉得贵的6万也有可能觉得值;而2万嫌贵的人,1.9万肯定也觉得贵;但是3万到6万这中间弹性空间绝大,而性价比产品的价格弹性空间就极为有限。所以这宗地本质的思路,还是用好产品寻求城市价格的天际线。

 

可能会有人将本地块与香港置地观音桥地块对比,认为观音桥商圈无论从经济实力,消费实力,城市潜力均强过南岸,且观音桥地块位置感觉更好,为何价格反而不及本地块呢?这个要从两者的条件来看,本宗地30%的商业商务均分,各15%,而观音桥地块是30%纯商业;但本地块商业商务总体量小,各自只有12750方,变现难度相对较小,且盈利可能性也大;观音桥地块为纯商业,总体量为61930方,整体分零难度极大,且有8000方商业需要自持5年以上,但实际上如果一旦做成商场,基本上都只能自持了,也就是有可能香港置地有3万方以上的商业需要自持,自持5万方也不是不可能。从这个对比来看,本宗地还是一个现金流速较好的地块,观音桥地块则需要沉淀较多资金来做运营。这是观音桥地块最终价格并没有太高的根本原因。

 

3、香港置地观音桥小苑地块

 

至于为什么我们说观音桥小苑地块为全城目前能出来的最好地段。首先要从经济基本面来看,江北嘴的总部基地很显然已经成势,江北GDP连续4年保持两位数增长,在2019年已经与渝中区仅相差60亿的总量了,2020年大概率超过渝中区。而从商圈来看,解放碑商圈已经不会出现任何地块了,而一旦离开解放碑,其他地方都无法与观音桥相媲美。至于杨家坪商圈,南坪商圈,沙坪坝商圈基于历史,人流和消费意识形态,基本无法与观音桥形成竞争。

 

从本地块来说,本地块最大的瑕疵,就是同聚远景和金源的存在挡住了本地块向商圈广场的视野,这对塔楼的档次和使用,都会有一定的影响,但优势也有,就是面向广场不会有新地块出现了,因此他还是可以说是唯一。

 

本地块的商业,难度相对而言非常大,从交通动线来看,本地块的商业人流主要来自建新北路,但建新北路前面有新一街,而且建新北路是单行道,只能从红旗河沟方向过来的人流;第二是吸引商圈的人流,但商圈人流要到本地块,必须要走地下通道或者天桥,这个看设计方案,而商圈内现有零售百货餐饮业态基本都已经布局完成,商业空白点几乎没有。目前观音桥区域,唯一缺乏的商业业态,就是替代原来解放碑的美美百货的顶级奢侈品商场,虽然协信星光广场定位为奢侈品商场,但这种感觉并不充分,具体和龙湖的远东百货并没有拉开太大的差距。而目前市场上还有原来隆鑫项目有较大的商业体量要出来,估计多半是做中端市场,加上现有的龙湖天街,新世纪,以及其他商业,观音桥商圈的市场空白,可能唯有向上看顶级奢侈品商场方有可能。其他呢,如果结合本地块的楼面,可供选择的空间确实太少。当然商业还有一种可能,做成散铺分零出售,这对现金和回款有非常大的优势,但只是对塔楼的价值会构成影响,从这个角度来说,开发企业对这个地块要思考的是利润点到底来自商业,还是塔楼,还是两者的平衡,最后对城市形成一个良好的形象。

 

至于塔楼,本项目的塔楼定位相当有弹性,一方面可以依据成本来进行定位,但这个有个风险,即龙湖的唐宁已经演绎了,即普通的产品很难说服客户购买城中心的一个普通大户型高价产品。这点对红旗河沟地块的中海也同样面临这个问题。而往下做,成本又无法覆盖。因此本宗地最终必然会回到地块区位本身的逻辑,即站在整个城市的高度来看这个地块定位,那么剩下一条路就是走超高价,重庆目前城市中心的不带江景资源的超高价产品还不存在,来福士更多的买点是资源区位而非产品本身,南滨路卖的是江景,而本地块能够买的唯一的点就是城市核心的区位,从这个角度来说,本项目定为为豪宅可能更符合这个地块自身的逻辑和基因,那么本地块的住宅产品价格是否会超越来福士呢,毕竟楼面已经超了

本地块最终为香港置地获得,香港置地在重庆拥有较好的市场口碑,照母山组团也有商业的经验,不知道最终香港置地会用什么样的视角来看待这个黄金地块的地理属性!最后从性价比来看,本地块尽管是地王,楼面高达14142,但和中海红旗河沟地块对比,还是有相当的优势!因此这两宗地的定位也是市场的一大看点!

 

附录2、2012—2020年2月市场的供求数据

 

2012年:52.3万方     142.9万方

2013年:182.7万方    139.7万方

2014年:45.1万方     124.7万方

2015年:146.1万方    111.9万方

2016年:31.3万方    109.4万方

2017年:49.1万方    178.1万方

2018年:201.3万方    193.2万方

2019年:57.2万方    128.7万方

2020年:5.6万方     4.2万方

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