10周(成都):集中供地会导致成都土地市场竞争更加激烈?

10周(成都):集中供地会导致成都土地市场竞争更加激烈?

作者:  来源:容磁财经  2021-03-06  

 ​纵论地产行业环境,深度剖析成都市场!

 

1、土地市场: 

 

在政策出台之前,宗地公示时间已经较久,可能与政策的窗口期不冲突,因此尽管重庆在政策出台两天前公示的地块被撤回,但成都的地块拍卖还是如期进行。我们对成都和重庆市场的比较研究有一小点,但对成都市场熟悉度,还是不足,因此接下来我们可能会搜集更多的数据对成都市场进行解读。但成都楼市2020年总共土地出让两,含B类所有地块的总计容面积仅为3455万方,我们还没进行详细拆分,住宅大致可能约2800万方,主力供地应该集中在近郊核心区(数据可能不准确),这个应该对所有拿地企业梳理后,才能得到市场一个大致的判断。

 

本周成交两宗地,反应的市场对政策下来土地市场的一种不确定性的紧张状态。从这两宗地来看,成都市场在土地集中出让后,市场认为可能会面临更加激烈的竞争!


本周两宗地总占地面积58622.4平,合计计容面积97269.2平,平均容积率1.66.

 

2、供需关系

 

土地市场数据:

 

截止3月7日,本周出让计容体量为9.7万方

截止3月7日,本月出让计容体量为9.7万方

截止3月7日,本年度出让计容体量421.5万方

 

备注:

1、数据来源为成都市公共资源交易中心,从4月开始我们开始引入月度数据!

2、土地数据涵盖了B类所有商业用地。

 

预售许可证数据:

 

截止3月7日,本周预售许可证发放数量23.8方。

截止3月7日,本月预售许可证发放数量为23.8万方

截止3月7日,全年累计发放预售许可证339万方

 

备注:

1、2月缺18、19、22日数据

2、3月缺2日数据

 

成交数据:

 

截止3月5日,本周累计成交量为60.8万方

截止3月5日,本月累计成交量为60.8万方

截止3月5日,全年累计成交量为511万方

 

本周市场的焦点在土地市场方面,通过本周的预演练,成都土地市场会在集中供地以后呈现出更加激烈的竞争?从目前市场来看,至少在不确定性加大的情况下,本周两宗地的竞争显得极为激烈。而双流地价过2万,可以做两方面解读,一方面双流主城化,二是土地市场本身热度所致。


本周预售数据凸显出在不确定性情况下,市场放慢了项目的推盘节奏,当然另一个可能或许与节日有一定的关系,下一周这个数据就会呈现出很清晰的市场含义。成交来说,本周成交依然保持了较高的热度。因为我们没有做市场结构拆分,到底是因远郊地价补涨以及春节带来的市场反弹所致,还是主城区与近郊成交上涨所致。重庆市场2020年的情况是,非主城成交反弹速度远远高于主城,主城总体来说呈现出同比20%左右的跌幅,而郊县则呈现出同比较大的增长局面,成都去年4季度远郊地价迅猛爬升,从逻辑上来说,应该会驱动一波成交的放量,而这波放量延续的时间,是一个值得观察的事情。(对重庆市场有兴趣了解的同学,可以看周一重庆周报,我们会梳理重庆数据)。


过完年后,股市发生了较为剧烈的结构变动,白酒股高位大幅度回调,大概回调幅度在20—30%之间,从结构来看,本次回调只是把12月以来的涨幅给抹掉了,之前的盈利并没发生变化,但市场如果持续向下,白酒股价的下跌,是否会影响到成都市场的购买力呢?而四川经济是否会从双顺周期进入双逆周期呢?(计算机互联网的高估值和白酒的高估值),尽管从经济基本面来看,这两个行业对GDP变化并不大,但从资本市场来看,他们的变化对社会财富的变化则是巨大的。


 

附录1、2020年供求数据(一行为预售,二行为新房成交,三行为二手成交,四行为土地成交量)

 

1月:(249.7)   (261.9)

2月:(9.6)      (56.7)

3月:(250)      (219.4)  

4月:(280.2)    (266.5)                         (319.7)

5月:(122.4)(待修正)(285.8) (63.4)(350.3)

6月:(169)(待修正)   (292.3)(66.1)(171.3)

7月:(318.2)                (288.9)(61.2)(160.2)

8月:(322.4)                (311.6)(52.1)(262.6)

9月:(666.9)                 (337.6)(48.6)(180.6)

10月:(155.9)               (174.3)(32.1)(175.2)

11月:(324)                  (262.6)(41.5)(289.4)

12月:(700.6)               (280.2)(48.1)(280.2)

 

附录2:2020年供求数据(一列为预售,二列为新房成交,三列为二手成交,四列为土地成交量)

 1月:(137.1)(261.4)(38.3)(355.1)

2月:(184.6)(188.5)(30.9)(56.7)

 

备注:预售和成交数据我们采用城乡住房管理局的数据为准,土地数据涵盖有商业商务用地(含B类所有商业用地)

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