11周(重庆):重庆合能,龙溪楼面13167地块成城市公司硬伤?

11周(重庆):重庆合能,龙溪楼面13167地块成城市公司硬伤?

作者:  来源:容磁  2021-03-13  

 纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

因为商业地不受推地政策的限制,可以依据政府自己的设定时间推出,本周推出一宗商业商务地块,地块位于西彭组团,从位置和容积率来看,本地块位于组团绝对的核心位置。容积率达到4,但地块楼面价也出预料,居然达到8670,从地块的位置和公告楼面来看,本地块大概率为政府企业支持所用。

 

因不能多次正式公告,昨日预公告了8宗地块,预公告地块带有较大的不确定性,我们将在下周就这些地块进行一些简要解读!

 

 土拍记录与分析,读者可以看容磁不动产或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止3月12日,本周预售许可证发放数量30.8万方。

截止3月12日,本月预售许可证发放数量为49.9万方

截止3月12日,全年累计发放预售许可证数量为235.3万方

 

本周成交数据还没出来,机构统计数据差异较大,锐理公众号的数据最低,周成交数据仅24万方;克而瑞数据则达到了60.6万方;铭腾数据则为42万方,这几乎就是一个梯度数据。如此差异巨大的数据,市场上的企业或者其他参与者恐怕都要多比较几家数据才能得到市场更为准确和真实的情况。

 

本周从行业调控来看政府对调控的政策有趋紧的态势,一方面一二线城市对信贷资金的进入楼市的审查,尽管这个政策执行起来,可能难度有一些大,或者地方对真正执行这个政策的动力不会太强,但至少案例或者舆论是强化了这方面的管控。而重庆市场不属于这类严管的城市,市场还没有听说有类似的事件发生。

 

截止本周,预售许可证放量占2020年2250万方的9.09%。(2020年年度数据2250万方,缺6月28、29、30日,7月1日、11月20日的数据下的数据为2116.3万方)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

3、重庆合能,龙溪楼面13167地块成城市公司硬伤?

 

本周我们选择合能来进行解读,有三个原因,首先是曾经有个熟人在10来年前在成都合能做过项目总,去看过合能的项目,因此在成都企业中,合能算相对熟悉一点的;其次是川渝融合的态势强化,我们接下来会重点梳理所有四川在重庆的地产企业情况;第三点是合能以13167的超高价格拿下新牌坊地块。

 

合能在重庆一共有5个项目,其中独立操盘的有两个,蔡家项目和新牌坊项目;联合操盘有三个:分别是茶园项目,西永项目,枫丹玖月位于李家沱,是个收并购项目,没查到土地数据。

 

4宗从招拍挂拿到的土地情况分别如下:

 

茶园地块情况:南岸区茶园组团J分区J1-2-1/03号宗地,项目占地67568.5平,容积率为2,计容体量135137平,起拍楼面3970,成交楼面4958,溢价率24.88%,为合能与东原+远洋联合拿下。项目案名为枫丹江玙,小高层平均售价10080元,洋房售价12092元,目前小高层和洋房总共售出11.96万方(截止3月7日数据),项目整体销售均价11639元,货地比为2.348;项目总共销售金额13.92亿。本项目去化率为88.5%,截止目前,本项目应该算是一个成功开发的项目。

 

西永地块情况:沙坪坝区西永组团L标准分区L37-4/02号宗地,项目占地42170平,容积率1.5,项目计容面积63255,成交楼面5962,本项目由金地,合能,大唐联合于2019年11月29日摘牌,没有溢价率。项目由金地操盘,截止2021年3月7日,本项目总共销售了303套,体量3.02万方,成交均价为13441。从拿地到现在,约16个月,去化率为47.6%。货地比为2.254.

 

蔡家地块情况:北碚区蔡家组团H标准分区H25-01/05地块、H26-01/05地块;项目占地面积75661,容积率为1.5,计容面积为113491.5平,起拍楼面5600元,成交楼面7005元,溢价率25.1%,由合能于2020年3月31日拍的。本项目案名枫丹宸悦,目前销售洋房105套,1.02万方,均价13396;洋楼10套,0.09万方,均价13845元。本项目从拿地至今约11个月,目前所售货地比为1.94(约),去化率为10.66%。从数据来看,洋楼去化率可能较差。因拿地时间还不久,这个去化率目前还无法评估。

 

合能新牌坊地块:渝北区观音桥组团C分区C6-1、C5-1号宗地;项目占地面积20880平,容积率1.93,计容面积40253.4平,起拍楼面9695元,最终成交价13167,溢价率35.8%,由合能在2019年7月31日拍得。本项目案名为瑜悦府,产品有两种形态,小高层和洋房,有清水和精装,装修报价洋房4500,小高层2500,目前成交情况,小高层成交1套,面积100平,单价20303,应该是清水;洋房成交34套,成交面积0.33万方,套均面积100平,成交均价19974。从成交来看,成交的套均面积均在100平左右。成交的货地比为1.67。本项目售价到土地款中间差价仅为6807,很显然不考虑资金因素,也基本不赚钱。项目从拿地到现在20个月,去化率为8.44%,项目从去化速度和去化价格来看,都很不乐观。本宗地思考:本宗地楼面价格极高,位置位于新牌坊成熟板块,地块小,做豪宅资源不匹配;那么反过来是否可以考虑超低总价,核心卖点就只卖地段,也就是财信悦时代的定位,这个区位,这个总价,应该有相对较为宽的市场空间。尽管目前去化的都是中户型,但去化速度确实太慢太慢。

 

合能枫丹玖月位于李家沱,这是个并购项目,目前销售情况是成交55套,面积0.44万方,均价13143,从数据来看,套均面积80平,总价在10万左右,属于市场成交比较乐观的区间。

 

思考:合能从某种程度上是一个很强的本波段新进入重庆市场的典型外地开发商,2017年拿地受益于市场红利,操盘很顺利,这点荣盛也表现的很明显;但2019年受土地市场狂热影响,拿下的新牌坊地块,一方面受市场欢迎干扰,对地块的土地属性和价值归属可能缺乏更深刻的研讨,产品定位可能出现与市场认知的错位,项目因此形成多重困扰;而另一宗西永地块,尽管是金地操盘,到目前为止也还不能算已经成功;蔡家地块拿地时间较短,还难以评估,但从售价来看,市场竞争压力极大,已推货值来看,去化率一般。未来压力偏大。合能反应了市场的典型现实情况,新入市的开发商,受益于2017、18年相对还较为低廉的土地价格,已经景气的市场氛围,项目总体操盘均较为成功,但进入2019年后,土地价格的上扬,市场的抑制,项目操盘难度越来越大,一些拿地时间没选好的项目直接进入滞销,接下来对这些公司而言,如何出清这类项目,对于城市公司的命运可能显得极为重要!

 

附录2、2012—2020年3月市场的供求数据

 

2012年:214.3万方     232.5万方

2013年:384.9万方    217.6万方

2014年:188.7万方     134.4万方

2015年:145.2万方    225.5万方

2016年:145.9万方    303.3万方

2017年:151.6万方    315.9万方

2018年:199.1万方    336.7万方

2019年:238.3万方    263.5万方

2020年:77.1万方     131.2万方

 

 

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