12周(重庆):中小学公私切割加速,对城市格局产生重大影响?(附从龙湖两项目比较看教育资源的价值)

12周(重庆):中小学公私切割加速,对城市格局产生重大影响?(附从龙湖两项目比较看教育资源的价值)

作者:  来源:容磁  2021-03-20  

 纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

 

因为要实行集中供地,集中出让,而重庆土地市场整体而言,并不十分紧张的情况下,做到供需有序而不错配的情况下,各土地供给公司开始向社会进行预公告土地,在尽科能详细了解市场需求之后,针对性的推出地块,一方面可以缓解热点地块过于拥挤,另一方面也不至于相对较为冷门的地块出现流拍,对土地市场以及二级市场都有较为实际的价值。

 

 

 土拍记录与分析,读者可以看容磁不动产或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止3月19日,本周预售许可证发放数量32.1万方。

截止3月19日,本月预售许可证发放数量为82万方

截止3月19日,全年累计发放预售许可证数量为267.4万方

 

本月还有8个工作日,按照上周的进度,本月预售许可证放量大概为120—150万方,几乎是2019年以前的历史低点,较2019年会出现较大幅度的下滑,而前三月市场放量的总和也不高,开发企业的土地储备并没有出现较大程度的短缺,这意味着土地出让政策的改变,对开发企业的行为产生了真实的影响。市场在主动迎合土地市场节奏,而做出自己的策略调整。而这种调整也会对二级市场产生阶段性的景气度的影响,这对开发企业而言,如何调整好放盘节奏,可能就决定了销售的最终成败。

 

截止本周,预售许可证放量占2020年2250万方的11.88%。(2020年年度数据2250万方,缺6月28、29、30日,7月1日、11月20日的数据下的数据为2116.3万方)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

3、中小学公私切割加速,对城市格局产生重大影响?

 

最近市场有传言,重庆市中小学公私切割将要加速。其实政策在去年已经出台,本次传言只是针对这个政策的执行问题。

 

感谢重庆财经地产公众号收集了重庆市7龙珠的信息,我们依据这个信息对市场简要梳理。就公私分立后的市场影响,我们已经做过三个稿子,我们会把这个稿子再贴出来,但对区域市场的影响没有做,因此今天主要讨论对区域的影响。

 

这个政策影响在于三类区域:


一是城市新开发组团,如中央公园,茶园,龙兴,水土,蔡家等,这类组团原来没有优质教育资源,靠资源引进,推动了组团教育配置,进而推动了组团房产市场,这中间最典型的当属龙兴组团。政策的实施,不管用何种方式来实施,比如公家收购,以典型的渝北区来说,即便8中留在渝北,相对实力较强的8中(沙区还有个本部)是优质教师的集中输出源,怎么平衡和覆盖众多的学校,优质教师资源短缺是一个必然,如何解决,自创区域学校品牌可能是一条出路,比如江北18中这种,尽管也比不上7龙珠,但也走到了二梯队的前列,但这并不是一朝一夕之功,而就算打造到18中这类水平,购房者是否认可,也是一个问题,因此这个新政对新区将产生深远的影响,一方面会影响当地的房产市场土地市场,进一步会影响到本区域的居民入住率,最后甚至还可能影响到新区的公共配套服务的水平;


第二类是成熟区但教育资源匮乏的,如巴南和南岸区,因为城市已经成熟,所以对土地市场没有影响,但对二手房市场可能会产生一定的影响,对于这类区域更大的影响在于城市富裕阶层的迁徙和流动,如果可以通过通勤来解决子女入学的问题,那么富裕阶层相对流动性会降低(初中全市统考,但这不符合义务教育制的基本原则),如果不能,那么富裕阶层迁徙的人群会较大;


第三类是受益区域,即沙区渝中这种传统教育资源极为丰富的区域,因为学校在成熟区,那么这些区域的最大的改变可能是房源流动性增强,政府可以从这上面获得税收的增加;另一方面基于高净值人群的聚集,城市的商业商务有可能迎来增长。

 

在今天城市对教育资源因社会思潮的焦虑和恐慌而呈现出畸形需求的时候,优质的教育资源赛道的绝对拥挤,对生活在这个城市的每个人都会产生深刻的影响,他影响的不仅是对教育的态度,他们对阶层变化导致的对孩子影响的恐慌,同时真实影响居民财富的变化以及财富的流动,这几个因素叠加更突显了这次公私切割的巨大影响。

 

(表格信息来源于网络,如有误差以实际情况为准)(本图来源于重庆财经地产公众号)


优质教育资源对地产项目的影响,我们选择了龙湖的两个项目来进行简要对比:一个是龙湖水土的紫云赋和龙湖学樘府项目:


 

龙湖紫云赋基本数据:截止到3月18日,项目总共去化了5.05万方,去化率为76.5%,两年时间这个成绩不算优异,成交的建面均价为13245元。

 

 

龙湖学樘府的基本数据:截止3月18日,学樘府成交了20.66万方,去化率为64.96%,尽管去化率两者差不多(学樘府拿地时间晚3个月),但总去化量学樘府为紫云赋的400%;成交建面均价为14645元。学樘府的价格较紫云赋高出1400元,而学樘府的拿地楼面却较紫云赋低1317元。紫云赋的货地比为1.933;而学樘府的货地比为2.646。这个数据可以充分显示出有优质教育资源和没有优质教育资源对房地产项目的巨大影响。我们再对比一个数据,学樘府套均总价为162万,而紫云赋的套均总价为142万,学樘府套均面积为111平;紫云赋的套均面积107平,从套均面积来判断,客群基本相同,但两者呈现出差不多20万的价差,虽然不能完全解释为教育资源的价值兑现,但这个也是一个很重要的解释角度。

 

​附录1、2012—2020年3月市场的供求数据

 

2012年:214.3万方     232.5万方

2013年:384.9万方    217.6万方

2014年:188.7万方     134.4万方

2015年:145.2万方    225.5万方

2016年:145.9万方    303.3万方

2017年:151.6万方    315.9万方

2018年:199.1万方    336.7万方

2019年:238.3万方    263.5万方

 

2020年:77.1万方     131.2万方

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