14周(成都):14区21年计划供应商品房用地1010公顷(附简要解读)

14周(成都):14区21年计划供应商品房用地1010公顷(附简要解读)

作者:  来源:容磁财经  2021-04-03  

 纵论地产行业环境,深度剖析成都市场!

 

1、土地市场: 

 

本周有一宗商服用地,占地面积为8181.7平,计容面积为52600平,容积率为6.43,楼面价为1126元。

 

 

2、供需关系

 

土地市场数据:

 

截止3月31日,本周出让计容体量为5.3万方

截止3月31日,本月出让计容体量为80.4万方

截止3月26日,本年度出让计容体量492.2万方

 

备注:

1、数据来源为成都市公共资源交易中心,从4月开始我们开始引入月度数据!

2、土地数据涵盖了B类所有商业用地。

 

预售许可证数据:

 

截止4月3日,本周预售许可证发放数量46.5方。

截止4月3日,本月预售许可证发放数量为20.1万方

截止3月31日,本月预售许可证发放数量为 209.5万方

截止3月26日,全年累计发放预售许可证544.8万方

 

备注:

1、2月缺18、19、22日数据

2、3月缺2日数据

 

成交数据:

 

截止4月2日,本周累计成交量为100万方

截止4月2日,本月累计成交量为45.1万方

截止3月31日,本月累计成交量为332.1万方

截止4月2日,全年累计成交量为826.4万方

 

本周土地市场继续处于集中供地之前的空窗期,有一宗商服用地挂牌成交。预售本周继续缩量,为46.5万方,而本周成交井喷,达到100万方,原因是否是因为限购之前的集中成交还是之前的有遗留的数据在本周集中备案。调控的市场,数据存在各种的滞后或者失真,只有等过一段时间才能较为准确的解读数据本身的价值和意义。


3月市场整体来看,成交市场处于高度景气的区间,19年的3月成交为234.7万方,20年3月成交为219.4万方,从成交来看,今年3月的332万方均出现大幅度增长,而在二手市场方面,三月也呈现出环比较大上涨,达到52万方,处于近半年的高点。今年预售总体来说,处于一种缩量状态,前三个月预售与成交的差已经达到280万方,市场处于较为严重的供不应求状态。这也是市场极为景气的原因之一。


四月市场在集中供地的驱动下,可能会因为土地市场的高热带来市场的再次景气,以及因为土拍结果带来的预售放量的变化,也可能改变阶段性的供求关系。在整个行业整体高景气的情况下,成都更容易受到一线城市购买力外流,以及西部其他省会城市与自身的二级城市的购买力的流入,导致市场显得格外景气。


当前市场基本为投机市场所驱动,购房者采用的观点基本采用股市的方法和逻辑来进行分析。市场处于完全的单向金融市场运行特征,从这个角度来说,今年整个行业市场处于一种非理性状态,成都市场也不例外。

3、成都市14区21年度供地计划,商品房供地1010公顷

 

2021年3月31日,《成都市各区2021年度国有建设用地供应计划》(以下简称“《计划》”)发布。该计划中成都市各区范围为:四川天府新区成都直管区、成都高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流区、郫都区、新津区。(本计划不包括的区域有:金堂县,彭州县,都江堰市,崇州县,大邑县,邛崃县,浦江县,也即成都市的远郊区不包含在内)。


简要评析:


1、全年可用于正常的商品房交易的体量为1010公顷(政策性住房如租赁住房和公租房不计入商品房体系),考虑到成都的容积率相对较高,我们以1.8的平均容积率计算,全年大约正常交易的商品房供应量为1800万方左右。


2、用于租赁住房以及公租房廉租房等非正常交易的土地有420公顷,这类土地的容积率相对更高一些,我们按照2的容积率计算,约840万方,如果按照套均面积60方计算,大约有14万套房屋,平均一套房屋居住2.5人计算,可以解决35万人的居住。


3、成都的7个县供地计划,住宅为400公顷。全市商品住宅供应总量增加193公顷,较20年增加21.3%。基于我们数据跟踪的非连续性,我们无法判断这个数据与去年的去化数据对比后的结论是什么?或者2020年大成都区域全年住宅成交量为多少方,这个数据我们没有跟踪。新增21.3%的住宅中,确定新增的租赁住房增加面积没有明确,市区租赁为70公顷(总量应该在100万公顷内),也就是净新增商品住宅大约在90—100公顷这个幅度,按照1.8容积率计算,约为160—180万方。


4、重庆刚公布的重庆主城九区的功底计划约为1036公顷,与成都计划基本持平。重庆的主城新区供地计划略多于主城九区,为1082公顷。


 

《成都市各区2021年度国有建设用地供应计划》全文:
成都市各区2021年度国有建设用地供应计划

市规划和自然资源局
               
一、编制目的和依据

(一)编制目的。为贯彻落实市委市政府实施幸福美好生活十大工程部署要求,加强精细化土地供应管理,推进以产出为导向的土地资源配置制度改革,优化国有建设用地供应结构和空间布局,提升城市核心功能区产业能级和功能品质,促进节约集约利用土地、提高土地利用效益,实现土地资源可持续利用,科学编制成都市各区2021年度国有建设用地供应计划。

(二)编制范围。成都市各区范围(四川天府新区成都直管区、成都高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流区、郫都区、新津区,下同)。

(三)编制依据。按照《国土资源部关于印发〈国有建设用地供应计划编制规范〉(试行)的通知》(国土资发〔2010〕117号)要求,依据各区国民经济与社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划、产业发展布局规划以及土地利用年度计划、建设用地使用标准、存量建设用地情况,结合疫情防控建设等公共利益需求等,制定本计划。

二、指导思想和基本原则

(一)指导思想。严格执行国家土地供应政策规定,着眼优化城市功能布局、助推产业发展、提升生活宜居品质,增强市民获得感、幸福感,优化土地供应结构,统筹安排各类用地供应指标,扩大公共管理与公共服务设施用地供给,全面保障产业功能区重大产业化项目及新产业新业态用地,合理确定商业服务业、商品住宅用地供应规模,全面提升土地要素服务保障经济社会发展的水平。

(二)基本原则

1.坚持总量控制、优化结构。严格控制供应总量,优化供应结构,稳定住房供应规模,统筹保障人才公寓和产业园区配套住房、租赁住房用地供应;优先保障市政基础设施、民生工程、轨道交通、疫情防控、城市更新改造等项目用地供应;倾斜安排生产性服务业、生活性服务业及创新型产业项目用地供应。对不符合国家产业政策和土地供应政策的项目严禁用地供应。

2.坚持科学统筹、精准调控。贯彻落实中央房地产市场调控要求,落实“一城一策”市场调控措施,坚持“房住不炒”的定位,统筹保障租赁住房、公租房、商品房用地,实行住宅用地集中供应,科学精细安排土地供应规模、结构、时序,加强区域统筹,实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

3.坚持差异配置、精准保障。继续采取以租赁、弹性年期出让和使用标准厂房为主的差别化工业用地供给方式,满足不同工业项目用地需求。执行细分用途的基准地价体系,针对不同产业类别实行差异化供应价格,精准支持和保障产业发展。实行土地要素支撑跟着项目走,对省、市重点项目“应保尽保”。

4.坚持节约集约、盘活存量。严格执行土地使用标准控制制度,加强用地规模审核把关,在满足招商引资落地、城市功能品质提升土地需求的基础上,鼓励使用存量用地,控制新增建设用地供应规模,切实提高土地利用效率,减少“批而未供、供而未用、用而未尽”现象。

三、计划指标

(一)供应总量。2021年度各区国有建设用地供应总量控制在4875公顷以内。

(二)供应结构。2021年度各区国有建设用地供应总量中,商服用地380公顷,占比8%;工矿仓储用地1015公顷,占比20%;住宅用地1050公顷,占比22%;公共管理与公共服务用地800公顷,占比16%;交通运输用地1600公顷,占比33%;水域及水利设施用地及其他用地30公顷,占比1%。

(三)国有建设用地供应布局。2021年度,在各区国有建设用地供应布局上,工矿仓储用地供应主要分布在青白江区、双流区、郫都区、新都区等以制造业、物流仓储为主导产业的功能区内;商服用地、住宅用地供应主要集中在环城生态区域内及商品住宅销售周期较短或在合理区间、商业用房库存量较小区域;公共管理与公共服务用地供应重点保障各区域中小学、幼儿园、养老、绿地、道路、垃圾压缩站、社区服务综合体等涉及民生的基础配套设施及公共服务设施项目建设;交通运输用地主要用于保障成都大运会配套道路、东西干线及空港大道、成绵高速复线、成南高速入城试验段道路改造等项目工程。

四、政策导向

(一)加强精细化指标调控。综合分析各区2021年度土地供应情况,按照产城融合发展理念,优化调整各项指标结构,统筹安排商服、住宅、产业、生态用地规模,结合各区经济总量、人口资源、土地市场运行、民生及重点产业项目用地需求、区域可售商品住房销售周期、商业办公用房库存量、土地节约集约利用情况等多种因素,编制2021年度供应指标4875公顷,相较2020年度供应计划基本持平。

(二)持续优化供地结构

1.保障住宅用地供应。按照《住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(建房〔2017〕80号)及自然资源部对住宅用地实施分类调控的工作要求,结合区域商品住房销售周期情况,强化住宅类用地调控目标管理,
全市商品住宅类用地供应计划总量1100公顷(其中各区700公顷,其他区域400公顷)与2020年商品住宅类用地供应计划总量907公顷相比增长21%,占2021年经营性建设用地(商品住宅类用地和商服类用地)供应计划总量1620公顷的比例达68%。2021年度各区安排住宅用地供应计划1050公顷,其中商品住宅类用地供应计划700公顷(含单列安排租赁住房用地70公顷,占商品住宅类用地供应计划总量的10%),结合集体土地、国有土地征收拆迁补偿安置需求以及各类保障性住房需求,单列安排保障性住房用地供应计划350公顷。


2.保障商服类用地供应。深入贯彻落实我市创新要素供给培育产业生态提升产业能级的相关要求,围绕生产性服务业和生活性服务业发展需求,支持和鼓励重点服务业产业项目发展,大力推动产业转型升级和产城融合发展。为适应消费升级新需求,进一步统筹优化布局,把握供应节奏,2021年度各区安排商服类用地供应计划380公顷。

3.提高工业用地集约节约利用水平。在保持工业用地总量平衡的原则下,进一步优化空间布局。对五城区及成都高新区,严格控制新增工业用地规模,主要通过盘活存量低效工业用地保障产业项目用地需求;五城区及成都高新区以外的区(市)县,按照“增存并重”的原则,统筹安排工业用地供应,保障产业功能区重大产业化项目、新型产业用地(M0)、都市工业项目用地需求,推动先进制造业高质量发展。2021年度各区安排工矿仓储类用地供应计划1015公顷。

4.保障民生类用地供应。全面保障轨道交通等公共交通,道路、水利、教育、文化、体育、养老等民生项目用地供应,做到“应保尽保”。

5.保障疫情防控建设用地供应。按照城市规划,加大医疗卫生设施用地供应力度,优先保障疫情防控建设项目所需用地计划指标,全面满足医疗卫生防疫设施建设项目用地需求。

(三)加快构建租购并举的住房制度。着眼构建多层次、全方位的住房供给体系,单列计划70公顷用于保障租赁住房用地供应,占商品住宅类用地供应计划总量的10%。继续支持在商品住宅类用地拍卖中竞配套建设并无偿移交(自持)租赁住房,切实保障租赁住房的市场增量;鼓励区(市)县修建全自持租赁性住房、人才公寓、园区配套住房,切实满足区域引进急需紧缺人才及企业员工的职住需求,实现功能区产城融合发展。

(四)落实“增存挂钩”机制。深入贯彻落实自然资源部、自然资源厅关于落实“增存挂钩”机制工作要求,加大“批而未供”和闲置土地处置力度,促进城市新增建设用地及时供应和高效利用,以土地利用方式的转变助推全市经济社会高质量发展。同时,继续支持和推动城市更新改造,增加存量用地在土地供应中的比例,提高存量土地利用效率。

五、保障措施

(一)精准实施市场调控。充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,更好发挥政府作用,认真贯彻自然资源部关于住宅用地分类调控的工作要求,做好2021年住宅用地集中出让、信息公布有关工作,加强土地市场精准调控,实现稳地价、稳房价、稳预期目标,确保土地市场平稳健康发展。成都市各区范围外的县(市)政府(含成都东部新区管委会),应于2021年3月31日前编制和公布本区域内国有建设用地供应计划,并通过土地市场动态监测和监管系统报自然资源部。

(二)完善协调联动机制。市政府相关部门、各区政府(管委会)、市土地储备中心、市属国有企业、各产业功能区管委会要严格按照《成都市人民政府关于进一步加强全市土地上市与供后监管的意见》(成府发〔2017〕20号)等文件规定,加强协作、形成合力,健全土地供应计划实施的工作机制,共同组织做好土地供应各项工作,确保供应计划有效落实。

(三)加强土地供后监管。高效运用自然资源部土地市场动态监测和监管系统,加强对国有建设用地规划、征收、供应、价款缴纳、开发利用等环节全过程、多层次的监测。同时,明确供后监管职责,结合系统监测数据,及时开展土地利用动态巡查,督促已供土地及时开发利用,依法处置闲置土地,提高土地利用效益,促进土地节约集约和高效利用。

 

附录1、2020年供求数据(一行为预售,二行为新房成交,三行为二手成交,四行为土地成交量)

 

1月:(249.7)   (261.9)

2月:(9.6)      (56.7)

3月:(250)      (219.4)  

4月:(280.2)    (266.5)                         (319.7)

5月:(122.4)(待修正)(285.8) (63.4)(350.3)

6月:(169)(待修正)   (292.3)(66.1)(171.3)

7月:(318.2)                (288.9)(61.2)(160.2)

8月:(322.4)                (311.6)(52.1)(262.6)

9月:(666.9)                 (337.6)(48.6)(180.6)

10月:(155.9)               (174.3)(32.1)(175.2)

11月:(324)                  (262.6)(41.5)(289.4)

12月:(700.6)               (280.2)(48.1)(280.2)

 

附录2:2020年供求数据(一列为预售,二列为新房成交,三列为二手成交,四列为土地成交量)

1月:(137.1)(261.4)(38.3)(355.1)

2月:(184.6)(188.5)(30.9)(56.7)

3月:(209.5)(332.1)(51.9)(80.4)

 

备注:预售和成交数据我们采用城乡住房管理局的数据为准,土地数据涵盖有商业商务用地(含B类所有商业用地)

 

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