14周(重庆):对地块分类梳理,开发企业如何在21年选到中意的地块!

14周(重庆):对地块分类梳理,开发企业如何在21年选到中意的地块!

作者:  来源:容磁财经  2021-04-05  

 纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

 

21年预供地地块出来以后,计算上商业商务地块,全年总的出让体量达到1725万方(如果能够全部出让,当然这是预公告,还有可以增加),如果全部出让的话,成交量会高于18、19年,略低于20年主要有以下几个看点:


第一是渝中区没有供地计划,这对渝中区现有项目肯定利好;


其次是中心城区地块亮点依然较多,焦点主要在南岸(弹子石和涂山镇)和两江礼嘉地块;


第三其他重要地块有上江北大石坝石马河地块,两路核心城区双龙湖有较大体量出让,(双龙湖地块将检验两路商圈的城市价值),九龙坡滩子口地块热度(九龙半岛的影响力的真实体现,大概率今年热度降低)。


第四是高新区金凤开始有土地出让了,从某种来说是检验科学城的影响力,也可以视为科学城概念第一宗地出来,科学城建成区第一区歇马今年没有供地计划。


第五:关于城市开发方向:沙区城市开发可能向东部新区拓展,井双沿线有几十公里的可供开发用地,这里预计将成为沙区甚至全城的主要开发区域;而北碚主要在施家梁和李家岗方向,江北主要是上江北区域,巴南主要集中在界石,龙洲湾地块应该要结束了,剩余土储大概率在鹿角与职教城方向,大渡口的看点是大型商业地块能否改变大渡口区域的城市地位?

 

 

 

 土拍记录与分析,读者可以看容磁不动产或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止4月3日,本周预售许可证发放数量41.5万方。

截止3月31日,本月预售许可证发放数量为192.6万方

截止4月3日,本月预售许可证发放数量为13万方

截止4月3日,全年累计发放预售许可证数量为391万方

 

本周预售许可证有所缩量,但应该也在全年均值水平之上,上周各机构出来的成交数据没有体现出市场强反弹的信号。不知是否是备案的原因,现在的备案数据受首付以及其他因素的影响。从市场来看,确实四川的购房者因为不限购前来购买的较多,各个售房部都有四川来的购房者,且科学城相对较多。

 

截止本周,预售许可证放量占2020年2250万方的17.38%。(2020年年度数据2250万方,缺6月28、29、30日,7月1日、11月20日的数据下的数据为2116.3万方)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

3、对地块分类梳理,开发企业如何在21年选到中意的地块!

 

21年度预披露地块出来以后,开发企业对做自己的年度拿地策略,也就基本清晰。从供地情况来看,大致可以分四类:

 

一类是主城旧改核心区,这类地主要集中在两路双龙湖片区,南岸区涂山镇,弹子石,大渡口以及九龙坡等地区,这类地块中,双龙湖与涂山镇片区属于旧改新区,这类地块,参考19年20年拍地情况,竞争密度是最大的。这类地块又分三类,一是大型住宅型地块:这类地块本土龙头企业可能会基于产品价格的想象空间以及开发速度与品牌的市场评判以及资金占用等因素不愿意介入。普通国企则因为地块价格较高与他们行为偏保守而难以介入。有高端产品经验,有旧改经验,资金成本较低,对高周转不是特别追求,企业实力强大的企业对这类地块会比较偏好,整体来看,大型央企可能会是这些地块的主要竞争者,如中海,绿城,华润,华发,保利,万科,金地,香港置地,卓越,招商等等。第二类是大型地块,但带有较大体量的商业,则基本为定制地块或者竞争强度低,如大渡口地块市场传说为龙湖定制地块。第三类是旧改类的中小型地块,这类地块面积小,资金占用小,可以做高周传,同时具有较小的市场风险与企业偏好等,会成为竞争最为激烈对象,几乎所有的市场参与者都会瞄准这类地块。

 

第二类是市场新兴的热点区域:这两年市场热点随着城市方向的转变开始有所转变,传统的北区5朵金花中,中央公园,悦来,蔡家,水土,龙兴。龙兴和水土热度下降明显,今年受学区房政策调整,这两个区可能还有所波动,但这类区域传统上供应量太大,政府会为盘活本区给出不同的政策思路,同时区域内大品牌开发商云集,市场热度还是会在一定程度上持续,这两个区域适合在其他地方竞争难度太大的企业考虑,而中央公园是目前北区热度保持的最为稳定的区域,主要是品牌开发商云集,外来开发商和要在这个区域深耕的开发商会是他们的主要竞争者;至于悦来和蔡家,相对竞争难度应该不大,但价格预期要与市场存量保持一致,比如悦来的地价应该不会低于9000元,否则对于区域内万华和保利则会有增持动机。当然最热的是还是科学城,科学城可以分两个角度,已经热的大学城和土主地块,市场竞争者众,不用笔者赘述;但金凤和含谷这两个地块,特别适合在科学城有战略目的的企业进驻,一方面这两个地块目前比较生,地价不高,房价不高,去化率很难明确化,因此高周转的企业往往不太关注,但如果要在科学城深耕的企业,则恰好是一个机会。如果把礼嘉算在这个区域内,那么礼嘉地块将是全年主要核心竞争地块之一。

 

第三类市场新兴非热点区域:这主要集中在北碚施家梁和沙区井双组团所在的沙区东部新城。笔者没有查施家梁片区的规划,不知后续是否还有更多土地可以出让,而沙区井双片区所在的东部新城,未来会有大量的土地出让,适合企业做战略布局。这类区域往往也是竞争较弱的区域,优点是竞争少,地价相对低,组团有较强的预期;缺点是房价不高,去化率可能也不高,不适合高周转。

 

第四类是非以上三类区域:如巴南区地块,大渡口区域地块等等,这类地方有关注,也有热度,但竞争不太激烈,市场呢,有参与者,但全域关注度低,组团关注度高,影响力在有限范围内较强,应该属于竞争烈度较低的区域。


总体而言,今年土地供应总量还是相对充分,且区域分布明显好于2020年,今年土地质量总体优于20年。考虑到市场上现有开发企业的存量土储以及企业的城市战略目标,今年预供应土地,应该基本能满足市场的需要,开发企业只要不过于挑剔,也能买到性价比相对适当的地块。

 

 

附录1、2012—2020年4月市场的供求数据

 

2012年:141.4万方     172.7万方

2013年:289.8万方    215.4万方

2014年:221.5万方     140.3万方

2015年:252.5万方    237.3万方

2016年:320.3万方    268.7万方

2017年:228.5万方    371.1万方

2018年:186.1万方    271.3万方

2019年:210.7万方    307.8万方

2020年:205.5万方     186.3万方

 

最新文章

14周(重庆):对地块分类梳理,开发企业如何在21年选到中意的地块!

2021-04-05 11:39:350

14周(成都):14区21年计划供应商品房用地1010公顷(附简要解读)

2021-04-03 18:58:350

华为去年业绩逆势增长 缺芯之下仍将推出旗舰手机

2021-04-01 18:28:020

统计局:3月份中国制造业PMI为51.9% 高于上月1.3个百分点

2021-04-01 12:30:070

拆开比亚迪年报的盲盒 新能源标兵为何“开倒车”?

2021-03-31 17:40:240

1-2月份,全国规模以上工业企业实现利润11140.1亿元

2021-03-28 11:33:230

今年以来近6成股票私募产品亏损 不同私募机构业绩分化明显

2021-03-27 17:54:320

1-2月31个省市区一般公共预算收入全部正增长

2021-03-27 17:31:460

13周(成都):深度:《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知

2021-03-27 17:01:320

13周(重庆):主城区21年住宅用地出让量约为1550万方

2021-03-27 14:49:300

热门文章

一个女人和荣盛发展的没落史

2018-08-20 17:47:120

深度:《关于进一步规范公办中小学参与举办民办学校的通知》

2019-09-15 15:28:382

重庆市统计局数据里的重庆地产市场(2006—2018年)

2019-02-19 17:47:330

从重庆的上市公司看重庆经济现状

2018-11-27 16:18:120

旭辉集团千亿负债面临深度套牢 最苦闷的就是咋找钱

2018-08-06 15:05:340

蓝光发展酝酿反沉船计划:高管辞职 净利润涉嫌掺水

2018-09-04 20:43:391

前重庆首富尹明善的暮年危机,力帆负债312亿元陷入泥潭

2019-11-21 16:31:180

20周(成都):禹洲一鸣惊人震蓉城,天价拿地因那般?

2019-05-18 17:48:020

央企华润置地应保监会邀请将接手安邦国内住宅及商业资产

2018-03-21 21:25:400

绿地集团董事长张玉良:绿地将大裁员

2018-08-23 10:52:070


中鸿网

公司邮箱:rongci512@126.com

公司电话:023-6777 0851

公司地址:重庆市渝北区保利椰风半岛3-22-1





版权所有:重庆中鸿广告有限公司

备案号:渝ICP备13000747号-2