纵论地产行业环境，深度剖析重庆市场

1、土地市场：非理性囤地，龙湖重仓大渡口！

第一次集中土拍过去一周多了，市场如预期一般的火热，当然也有结构性不均衡的热度，我们拿到一个名单，在北区，依然有项目给4%的分销佣金，在土地价格跳涨的背景下，高渠道佣金意味着销售在项目没有涨价的基础上并没看见多少起色。有些原本极其平庸的地块，也被热潮席卷到山顶上，这次不是产生了一块地王，而是一堆地王，再过去，每一块地王背后都会对应一个尴尬故事，这次一堆地王出来，市场将如何面对。

这是一次会被重庆地产永久铭记或者议论的一次土拍，我个人观点，这次土拍带给行业的伤害会远远大于带给这个城市的益处。环顾现在重庆成功的城市化组团，无一不是在低楼价的背景下，经过一二十年的培育才成熟的，而现在的郊区都市化，完全是建立在资本基础上的城市化，即资产城市化而人口本地化。房地产行业是一个周期性行业，上一次强周期的时候，被全民天天唠叨的入住率，或许不久的就会被再次提起。

到底是谁点燃了这次拍卖的之火，第一场的悦来，肯定毋庸置疑，但老实说悦来地价尚属理性，因为之前保利万科的价格就高触到了9800多一点，而今年保利并购华侨城的楼面价格突破了10000元，最终除去融创那块地，基本上没有太多的对比溢价，如果你考虑到这些地块都是低容积率的情况，实际上他们还有折价的。从这个角度来说，我认为第二场大渡口的龙湖拍得的两宗带大体量商业的高溢价，才是这次土拍的真正点火之作。毕竟重庆的商业按照目前市场行情极其悲观，且大多数企业并不远染指商业，至于商务的价格，在4月还有渠道以5000元的价格兜售悦来的公寓。足见商务之悲观。在这种情况下，以高溢价，高楼面成交的这两宗地，就具有重要的意义。

这是我们选择龙湖这两宗地来分析的原因，到底是地块天生丽质，还是开发企业一时热情冲动，过去的市场尽管并不能完全预测未来，但至少可以大概反应地块的建设预期，比如之前首钢2017年地王今天依然没有面市，弘阳，荣安也都结果不好。

本文我们将对大渡口市场进行整体结构拆分，来分析龙湖两宗地的贵与贱。

本文我们将重点剖析龙湖大渡口地块。我们首先来看大渡口市场整体情况。我们拉了2018—2021年数据（21年截止时间是5月2日），情况如下2018年大渡口总成交了191.24万方；2019年164.95万方；2020年成交102.52万方，2021年42.29万方。

从结构上，我们做了两个维度的分析，总价区间和单价区间。先从整体市场来看：

总价区间，我们分成了120万以内，120—150万；150—200万；200万以上以上这几个区间。

18年分别为：146.05；27.86；12.42；4.91

19年分别为：126.62；25.16；9.62；3.55

20年分别为：72.83；18.98；7.9；2.81

21年分别为：30.48；8.17；2.52；1.12

从单价区间来看，我们分成了12000以内，12000—14000；14000—16000；高于16000的单价区间，从某种程度上而言，这两个分类都基本为对应龙湖地块可能出现的货值区间。

12000以内：181.4；155.92；94.65；34.65          

12000—14000：8.65；7.75；6.08；6.73； 

14000—16000：1.14；1.25；1.12；0.65    

16000以上：0.06；0.03；0.67；0.56

从上面两组数据，我们可以很清晰的发现这样一个情况，120万基本是大渡口市场的绝对主力，四年的分别占比为：76.37%；76.76%；71.04%；72.07%，四年基本都维持在70%以上，要值得注意的是21年数据向上反弹了一个点，从某种程度上而言，本次土拍对大渡口而言，并没有创造出更高的区域地王，佳兆业的10066短期内还很难打破，也即本次土拍，龙湖的楼面并不会成为市场对价格的引爆点，而成本大渡口市场是否承认合理性，我们下面还会分析。

120—150万的市场结构分别为：14.57%；15.25%；18.51%；19.32%；

超过150万的市场占比为9.16%；7.98%；10.45%；8.6%。

这两个数据凸显的是，大渡口地价的上升，轻微的反映在120—150万这个区间，4年总共上升了4.8个百分点，但与此对应的是超过150万市场份额，在20年冲顶后，在21年较20年下降了1.85个百分点。当然这个也可以理解，即20年佳兆业和中铁建的地价冲顶

这也意味着没有特别的推力，要在大渡口市场实现量的突破，必须要信守150万的总价区间。向上突破是没有市场空间的。除非你不要高周转，用时间来等待，或者用特别的产品去冲击市场。

而从单价来看，12000以内的市场占比分别为：94.85%；94.52%；92.32%；81.93%。成本对单价的冲击是显而易见的，但也不是特别显著的改善了区域结构；12000—14000的占比分别为：4.52%；4.7%；5.93%；15.91%；14000以上的合并市场占有率为：0.63%；0.78%；1.75%；2.16%。这组数据显示，在大渡口要突破14000，就不用考虑出量了。随着成本的提升，12000—14000这个价格区间的市场占比得到了显著的提升。

通过对总价和单价的交叉分析，可以很轻易的得到结论，单价的提升是以牺牲面积来实现的。总体而言，大渡口市场受到明显的总价约束。而单价和总价的相关关系因为受到大渡口的城市价值与居民的就业结构，传统习惯等并不会无限扩张。从这个角度来说，大渡口市场的单价也是刚性约束。

接下来我们来看龙湖两宗地的情况：两宗地占地面积428810.6平，计容面积855835.3平，商业计容面积139098.2平，商务计容面积31123.7平。摘牌条件，商业商务自持体量10.9万平，可零售体量为6.1万平。两宗地的溢价率分别为40.8%和53.7%，价格分别为7311和7911，从拍卖过程来看，融创新城联合体基本没怎么举牌，就是华润和龙湖进行竞争，从市场小道与事后一些公众号的消息来看，华润原本对两宗地块志在必得，但鉴于龙湖的强烈竞争，转而谋求获得一块，这也是龙湖第一宗获得地块要比第二宗低600的原因，当然龙湖要独享两宗地，因此也在第二宗上付出了600的溢价代价。

两宗地合计住宅计容体量685613.4平，平均楼面7665元。总耗资65.6亿。因为本文不是深度项目测算，所以我们按照住宅和商业平均分摊成本来计算，当然这个测算下来，对住宅极为有利，一方面商务均价肯定低于住宅，第二商业自持，按照这个成本分摊，龙湖即便运营得非常非常卓越，也将面临漫长的亏损期。（简要算商业的成本，建设费用与土地成本合计12000计算，每年4%的资金成本，我们算自持的代价是每平分担480元/年，这个财务成本，如何才能实现项目盈利，确实是是一道高级奥数题！）

按照上面对大渡口市场的理解，龙湖的出货速度，必须在出货速度（财务成本），单价与总价之间平衡。每年没有出货的土地，会以4%叠加财务成本，按照7665的平均楼面计算，也就是306元，也即每年土地价格会自动上涨300元。而上面的分析中，大渡口有两个约束，即总价150万约束，单价14000约束。龙湖只能在这个区间谋求突破。而龙湖的单价摆动区间很窄，成本应该在12000（算上车库要分摊的成本），也就是龙湖必须要最低价格12000以上，而这个价格以上的区间，整个区域的容量在2018—2020年分别只有9.84万方，9.03万方，7.87万方，21年有所突破，占市场总比为18.1%，假定今年市场成交150万方，那么容量为27万方。（但今年1—4月市场一直高度景气，按照传统，每年只有半年景气区间，有可能下半年市场会呈现出一定的回落，另一方面，市场竞争格局也会产生较大变化，我们下面将继续阐述）。市场能否接受这种跳跃的容量，还需要观察，即便按照27万方的容量计算，这里面的竞争格局也完全发生了变化。

我们先看大渡口市场目前的市场格局：市场上主要参与12000以上单价竞争的楼盘以及20年到今年的去化量为：佳兆业滨江四纪2.53万方；中铁建0.82万方；金科领琇长江2.68万方；中南上悦城1.68万方；金地格林春岸1.09万方；正荣0.48万方；中航0.21万方；华宇1.95万方。各自分别占比为16.31%；5.36%；17.5%；10.97%；7.12%；3.14%；1.35%；12.57%。佳兆业，金科，中南，金地，华宇合计占比64.47%。这几个竞争对手中，佳兆业深耕大渡口，在区域具有较为明显的品牌优势，金地也是深耕大渡口，有一定的区域品牌优势，金科和华宇为本地传统知名品牌开发企业，拥有较强的本土品牌优势。龙湖在同他们直接的竞争中，在相对较窄的市场区间总，很难拥有绝对的优势。

而即将产生的新的竞争对手有长城和金科的新地块，长城和金科地块楼面价格8817，9419。几乎无可置疑的，他们的产品都会在12000以上这个区间。据金科某内部人士说，金科将在这个地块做九曲河类的琼华系产品，结合地价，那目标肯定是锁定在单价14000以上的区间，鉴于产品和区位优势，龙湖在这个价格区间将面临更加惨烈和直接的竞争，毕竟琼华系是金科的拳头产品，在市场中已经具有一定的影响力。

那么最后我们来看，高地价是否在大渡口就意味着高房价这样的逻辑，从去年到今年，佳兆业滨江四季共销售206套，均价为14016元，佳兆业本项目地价为10066元，货地比为1.392，几乎可以肯定的是，佳兆业这个价格肯定是亏损的；中铁项目总共卖了35套高层，17套小高层，均价分别为15335和19288（精装），中铁的价格肯定是盈利的，但去化速度则极不理想。按照这个速度，中铁可能会谋求8年或者更长的时间卖完。这样的财务成本不是一般民营企业可以承受的。相对而言，金科领绣长江项目去化较好，小高层卖了396套，均价11876；洋房172套，均价12886，当然从价格来说，还是明显低于佳兆业和中铁建，对比这两家企业而言，金科还是以价换量，当然金科项目拥有明显的成本优势。

市场总容量有限，扩张空间有限，竞争对手增多，产品优势缩小，这可能是龙湖在大渡口面临的残酷现实。从这个角度来看，龙湖举掉华润，可能确实不是一次正确的选择，从短期市场层面，减少了供给，形成区域短期供应不足，对市场中长期发展却埋下了雷；从竞争角度来看，尽管减少了一个竞争对手，但对市场而言，却也少了一个抬轿者，而第一天的高溢价举牌，也为后面几场土拍的过高溢价埋下了伏笔，从某种程度而言，龙湖是第一次土拍高溢价狂热氛围的助推者。而从地块经营来说，残酷的市场注定了龙湖不能快速出货。那么对于龙湖而言，受限于各种因素后，在大渡口重复春森的一个项目开发15年的可能或许将变为现实。

尽管龙湖与竞争对手相比拥有明显的融资优势，但是毕竟基础价位太高，较低的资金利率仍然将产生绝对较高的财务成本、这一点龙湖很难复制和黄的成功故事，毕竟和黄都是以极低极低的价格获得土地，然后囤积起来，慢慢销售，也很难重复春森的故事，毕竟春森在江北嘴旁边，北滨路为重庆经济活力最有潜力的板块之一。

至于商业，其实我们更加看空龙湖一些，一方面新一街的故事说明龙湖在商业上并不会无所不能；第二是这两年龙湖新开的商业街太多，如礼嘉天街，金沙天街，以及将要开业的龙兴天街，南坪天街，这些天街基本上都是分流现有天街的客流。这种背景下，大渡口天街真的能火爆么？至于大渡口商业现状，读者可以去看看那几个商业综合体。也或者有兴趣的朋友可以去看看，龙湖大竹林还有个天街。这个世界，已经变了，人有多大胆地有多大产，可能已经长期不适用了。

土拍记录与分析，读者可以看容磁不动产或者中鸿地产网土地市场栏目！

 2、本周预售数据解读

预售许可证数据：

截止5月9日，本周预售许可证发放数量16.1万方。

截止5月9日，本月预售许可证发放数量为16.1万方

截止5月9日，全年累计发放预售许可证数量为553.3万方

4月本身市场就较为景气，一方面存在着预售缩量下的供应减少导致市场成交趋于景气，另一方面市场对土拍的预期，有着较高的期望，市场利用这种预期可以进行一次较为有效的促销。当然土拍的结果，大大出乎市场预料，成本驱动的价格预期看涨，导致成交趋于景气。

5月第一周，更是土拍集中影响周，各机构数据出来都极为景气。因第二次土拍时间还不确定，另第一次土拍集中度较高，市场多数企业没有可供开发的土地储备，市存量分布不均，对供应的增加有较为明显的影响。这也会导致市场短期供应紧张，从而驱动价格保持刚性。而这种刚性会持续到第二次土拍。从这个角度来说，今年6月市场促销力度会较往年更小，一方面大部分企业的钱没用出去，另一方面市场供应的节奏受到存量的补充不足，而趋缓。

截止本周，预售许可证放量占2020年2250万方的24.59%。（2020年年度数据2250万方，缺6月28、29、30日，7月1日、11月20日的数据下的数据为2116.3万方）（2017年为2248万方，2018年为3259万方  2019年2788万方（12月假定数据为424万方））

附录1、2012—2020年5月市场的供求数据

2012年：229.3万方     169.6万方

2013年：293.6万方    166.8万方

2014年：2.2？万方     170.7万方

2015年：148.1万方    192.9万方

2016年：181.9万方    180.9万方

2017年：168.1万方    310.3万方

2018年：254.6万方    342.2万方

2019年：222.9万方    262.5万方

2020年：162.8万方    234.2万方