纵论地产行业环境，深度剖析重庆市场

1、土地市场：绿城的尴尬局：土地市场颗粒无收，产品频被维权！

本次集中土拍，绿城出乎意料一宗没拿到，加上之前的观音桥地块，南岸区政府地块，本次土拍中，在悦来组团中，绿城也参与了三宗地块出让，其中被融创拿走地块是和华润联合拍地，最终也铩羽而归。

土地市场拿不到地，无非有两个因素：第一对市场价格预期相对保守，对城市后劲认识不足，认为市场在理性情况下不支撑当前土地价格；第二是对土地市场竞争性估计不充分，换一句话说，对市场同行少互动，对同行的研究和理解不深；前者可能反应的是企业谨慎的思维；后者则是操盘团队的本身的问题。通过我们对绿城重庆城市项目分析，在操盘中，确实可能存在重庆团队对重庆城市信心不足，这点在产品的设计中，一个项目较一个项目客群下沉，同时产品价格相对于同行而言，几乎没有品牌溢价率。而在土拍出价过程中，以本次土拍悦来地块的出价来看，第一宗地出价7723，与最终成交价9621有19.7%的差距。第四宗地出价8569，与最终成交价10868相差21.2%的差距。第六宗，融创获得地块，就没有出价。

绿城素来以产品品质取胜，高价优质是其品牌的指向。不过在重庆，绿城却在不断遭遇着尴尬。首开的澜园表现尚可（也有材料供应商朋友反应，可能交房后的业主口碑会下坠，这点与目前晓风印月维权中表现的尤为突出和尖锐），而另个交房的晓凤印月项目频陷维权风波，比如对项目的不利因素公示时候涉嫌虚假宣传。还有产品承诺减配，质量做空粗糙等问题。品牌下沉，操盘保守，土储耗尽，接下来绿城的重庆之路将如何走？

（本图来自网络）

我们梳理了绿城在重庆的项目的总体情况：

1、澜园：宗地位置：渝北大石坝组团B分区27-1号；占地面积30330平方米，容积率2.5，总计容建筑面积75830平方米。2017年06月27日重庆土地拍卖中，楼面价达到限价11500元/平米，后进入评标阶段。参与评标企业：香港置地、新希望、鲁商、绿城、保利、中海、华宇旭辉，最终绿城房地产集团有限公司综合评标排名第一，拿下冉家坝地块（成交楼板价：11500元/平米），目前项目成交7.14万方，均价23560元，成交套数388套，套均面积184平，套均总价433万，在重庆市场属于典型的豪宅产品。精装。货地比为2.048（剔除精装因素可能在1.7—1.8万之间），当前去化率94%。产品基本清盘。

2、绿城晓风印月：本项目为2018年12月29日绿城拿下的。宗地位置：两江新区礼嘉组团F标准分区F05-11/04号宗地，占地面积96079平，容积率1.5，计容面积144118，地块起拍价8340，成交价9159，溢价率9.82%。项目截止本周五去化数据如下，成交面积10.96万方，成交均价17417，成交套数773，套均面积142，套均总价247万，从总价和户型面积区间来看，本项目应该是定位为再改项目。产品当前去化率为76.1%，货地比为21.902。从产品定位来看，本项目定位基本接近于澜园，如果剔除精装因素，以及地价因素，两者的盈利空间基本趋同，或者非常接近，本项目没有做精装，是开发企业觉得总价太高，市场去化难，还是精装并不盈利，这点目前尚不清楚。抛除地段因素外，本项目的客群基本应该与澜园接近，或者属同一圈层（加上精装，本项目套均总价会在300万左右），因此自然倾向于品质看齐，这可能是本项目业主的预期差引发维权的强度也有关系。项目定价是否是受到限价因素影响而相对较低，这个均价在礼嘉组团不属于头部价格区间，绿城的品质和市场形象却属于市场头部。这中间的各种悖论，可能是这个产品被维权的主要因素。而对于礼嘉组团，几乎属于这个城市最热的黄金组团，如果第一次土拍有礼嘉地块，不排除楼面上到17000的可能，从这个角度来说，绿城本项目操盘思路过于保守，如果是基于价格空间不足引发产品品质下降是维权的主导因素的话，那么就是操盘团队对重庆市场信心严重不足。

3、绿城春溪雲庐：本项目位于中央公园组团，由两宗地组成，是绿城在2019年8月22日通过拍卖获得。宗地情况（1）：位置：两江新区两路组团C标准分区C49-1-1/05、C49-1-2/05号宗地，占地面积63186，容积率1.36，计容面积85761，成交楼面9970；宗地2：两江新区两路组团C标准分区C49-2-1/05、C49-2-2/05、C50-1/03号宗地，占地面积73941，容积率1.43，计容面积105860，成交楼面10438。两宗地综合数据如下：占地面积137127，计容面积191621，容积率1.3974，平均楼面10228.5,。从去化来看，截至目前成交面积12.04万方，成交均价19551，成交套数1150套，套均面积105平，套均总价205万。目前去化率为62.84%；货地比为1.91。从澜园到晓风印月到本项目，绿城的产品呈现出降阶版，一是产品的总价下降，二是户型的面积下降，本项目105平的套均面积，基本属于刚改类型。

4、桂语九里：本项目为2018年华润和绿城联合摘牌地块，项目占地面积117436平，容积率2.5，计容体量293591平，成交楼面6300元。项目为纯住宅项目。目前该项目的成交数据为：成交面积11.16万方，成交均价11690平，成交总金额13.05亿。本项目目前还有大量的未开发体量。本项目操盘方，我们查到的纪录为华润。

土拍记录与分析，读者可以看容磁不动产或者中鸿地产网土地市场栏目！

 2、本周预售数据解读

预售许可证数据：

截止5月22日，本周预售许可证发放数量54.6万方。

截止5月22日，本月预售许可证发放数量为107.8万方

截止5月22日，全年累计发放预售许可证数量为645万方

本周预售市场放量，一方面与政府调控有关系，中国房地产报报道称，重庆的调控政策的主要方向集中于备案价，下文关于备案价的报道，如果属实，那么市场现有房源最优策略是趁现在行情好，赶紧出货。这应该是本周预售放量的核心原因。但我们从市场的其他渠道获得信息来看，市场并没有全面过火，比如北区的海伦堡和光明项目依然是4%的渠道费，而从备案信息来看，融创磁器口项目销售也较4月之前没有太大的变化。市场结构性过热，并不意味着市场全面走暖，重庆市场，在乐观的氛围中，谨慎者众。

（本图来源于中国房地产报官方微信）

截止本周，预售许可证放量占2020年2250万方的28.67%。（2020年年度数据2250万方，缺6月28、29、30日，7月1日、11月20日的数据下的数据为2116.3万方）（2017年为2248万方，2018年为3259万方  2019年2788万方（12月假定数据为424万方））

附录1、2012—2020年5月市场的供求数据

2012年：229.3万方     169.6万方

2013年：293.6万方    166.8万方

2014年：2.2？万方     170.7万方

2015年：148.1万方    192.9万方

2016年：181.9万方    180.9万方

2017年：168.1万方    310.3万方

2018年：254.6万方    342.2万方

2019年：222.9万方    262.5万方

2020年：162.8万方    234.2万方