21周(重庆):绿城的尴尬局:土地市场颗粒无收,产品频被维权!

21周(重庆):绿城的尴尬局:土地市场颗粒无收,产品频被维权!

作者:  来源:容磁财经  2021-05-22  

 纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:绿城的尴尬局:土地市场颗粒无收,产品频被维权!

 

本次集中土拍,绿城出乎意料一宗没拿到,加上之前的观音桥地块,南岸区政府地块,本次土拍中,在悦来组团中,绿城也参与了三宗地块出让,其中被融创拿走地块是和华润联合拍地,最终也铩羽而归。

 

土地市场拿不到地,无非有两个因素:第一对市场价格预期相对保守,对城市后劲认识不足,认为市场在理性情况下不支撑当前土地价格;第二是对土地市场竞争性估计不充分,换一句话说,对市场同行少互动,对同行的研究和理解不深;前者可能反应的是企业谨慎的思维;后者则是操盘团队的本身的问题。通过我们对绿城重庆城市项目分析,在操盘中,确实可能存在重庆团队对重庆城市信心不足,这点在产品的设计中,一个项目较一个项目客群下沉,同时产品价格相对于同行而言,几乎没有品牌溢价率。而在土拍出价过程中,以本次土拍悦来地块的出价来看,第一宗地出价7723,与最终成交价9621有19.7%的差距。第四宗地出价8569,与最终成交价10868相差21.2%的差距。第六宗,融创获得地块,就没有出价。

 

绿城素来以产品品质取胜,高价优质是其品牌的指向。不过在重庆,绿城却在不断遭遇着尴尬。首开的澜园表现尚可(也有材料供应商朋友反应,可能交房后的业主口碑会下坠,这点与目前晓风印月维权中表现的尤为突出和尖锐),而另个交房的晓凤印月项目频陷维权风波,比如对项目的不利因素公示时候涉嫌虚假宣传。还有产品承诺减配,质量做空粗糙等问题。品牌下沉,操盘保守,土储耗尽,接下来绿城的重庆之路将如何走?


(本图来自网络)


我们梳理了绿城在重庆的项目的总体情况:

 

1、澜园:宗地位置:渝北大石坝组团B分区27-1号;占地面积30330平方米,容积率2.5,总计容建筑面积75830平方米。2017年06月27日重庆土地拍卖中,楼面价达到限价11500元/平米,后进入评标阶段。参与评标企业:香港置地、新希望、鲁商、绿城、保利、中海、华宇旭辉,最终绿城房地产集团有限公司综合评标排名第一,拿下冉家坝地块(成交楼板价:11500元/平米),目前项目成交7.14万方,均价23560元,成交套数388套,套均面积184平,套均总价433万,在重庆市场属于典型的豪宅产品。精装。货地比为2.048(剔除精装因素可能在1.7—1.8万之间),当前去化率94%。产品基本清盘。

 

2、绿城晓风印月:本项目为2018年12月29日绿城拿下的。宗地位置:两江新区礼嘉组团F标准分区F05-11/04号宗地,占地面积96079平,容积率1.5,计容面积144118,地块起拍价8340,成交价9159,溢价率9.82%。项目截止本周五去化数据如下,成交面积10.96万方,成交均价17417,成交套数773,套均面积142,套均总价247万,从总价和户型面积区间来看,本项目应该是定位为再改项目。产品当前去化率为76.1%,货地比为21.902。从产品定位来看,本项目定位基本接近于澜园,如果剔除精装因素,以及地价因素,两者的盈利空间基本趋同,或者非常接近,本项目没有做精装,是开发企业觉得总价太高,市场去化难,还是精装并不盈利,这点目前尚不清楚。抛除地段因素外,本项目的客群基本应该与澜园接近,或者属同一圈层(加上精装,本项目套均总价会在300万左右),因此自然倾向于品质看齐,这可能是本项目业主的预期差引发维权的强度也有关系。项目定价是否是受到限价因素影响而相对较低,这个均价在礼嘉组团不属于头部价格区间,绿城的品质和市场形象却属于市场头部。这中间的各种悖论,可能是这个产品被维权的主要因素。而对于礼嘉组团,几乎属于这个城市最热的黄金组团,如果第一次土拍有礼嘉地块,不排除楼面上到17000的可能,从这个角度来说,绿城本项目操盘思路过于保守,如果是基于价格空间不足引发产品品质下降是维权的主导因素的话,那么就是操盘团队对重庆市场信心严重不足。

 

3、绿城春溪雲庐:本项目位于中央公园组团,由两宗地组成,是绿城在2019年8月22日通过拍卖获得。宗地情况(1):位置:两江新区两路组团C标准分区C49-1-1/05、C49-1-2/05号宗地,占地面积63186,容积率1.36,计容面积85761,成交楼面9970;宗地2:两江新区两路组团C标准分区C49-2-1/05、C49-2-2/05、C50-1/03号宗地,占地面积73941,容积率1.43,计容面积105860,成交楼面10438。两宗地综合数据如下:占地面积137127,计容面积191621,容积率1.3974,平均楼面10228.5,。从去化来看,截至目前成交面积12.04万方,成交均价19551,成交套数1150套,套均面积105平,套均总价205万。目前去化率为62.84%;货地比为1.91。从澜园到晓风印月到本项目,绿城的产品呈现出降阶版,一是产品的总价下降,二是户型的面积下降,本项目105平的套均面积,基本属于刚改类型。

 

4、桂语九里:本项目为2018年华润和绿城联合摘牌地块,项目占地面积117436平,容积率2.5,计容体量293591平,成交楼面6300元。项目为纯住宅项目。目前该项目的成交数据为:成交面积11.16万方,成交均价11690平,成交总金额13.05亿。本项目目前还有大量的未开发体量。本项目操盘方,我们查到的纪录为华润。

 

土拍记录与分析,读者可以看容磁不动产或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止5月22日,本周预售许可证发放数量54.6万方。

截止5月22日,本月预售许可证发放数量为107.8万方

截止5月22日,全年累计发放预售许可证数量为645万方

 

本周预售市场放量,一方面与政府调控有关系,中国房地产报报道称,重庆的调控政策的主要方向集中于备案价,下文关于备案价的报道,如果属实,那么市场现有房源最优策略是趁现在行情好,赶紧出货。这应该是本周预售放量的核心原因。但我们从市场的其他渠道获得信息来看,市场并没有全面过火,比如北区的海伦堡和光明项目依然是4%的渠道费,而从备案信息来看,融创磁器口项目销售也较4月之前没有太大的变化。市场结构性过热,并不意味着市场全面走暖,重庆市场,在乐观的氛围中,谨慎者众。

(本图来源于中国房地产报官方微信)


 

截止本周,预售许可证放量占2020年2250万方的28.67%。(2020年年度数据2250万方,缺6月28、29、30日,7月1日、11月20日的数据下的数据为2116.3万方)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

 

附录1、2012—2020年5月市场的供求数据

 

2012年:229.3万方     169.6万方

2013年:293.6万方    166.8万方

2014年:2.2?万方     170.7万方

2015年:148.1万方    192.9万方

2016年:181.9万方    180.9万方

2017年:168.1万方    310.3万方

2018年:254.6万方    342.2万方

2019年:222.9万方    262.5万方

2020年:162.8万方    234.2万方

 

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