22周(重庆):重庆中海,吃完城市发展红利头汤后何去何从?

22周(重庆):重庆中海,吃完城市发展红利头汤后何去何从?

作者:  来源:容磁财经  2021-05-29  

 ​纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:观音桥商圈,涂山镇,双龙湖那一个是你接下来的菜?

 

本周我们选择进行解读的企业是中海。中海从入渝第一个项目北滨一号算起,其实在重庆并没有几个项目,江北嘴寰宇天下和紫御江山是一个地块,南滨路国际社区和长江首袭是一个地块,鹿角有个悦麓山是和金科合作的项目,剩下的只有5个地块,分别是16年拿下的鸿恩寺地块(组团归属观音桥),17年拿下的二郎地块(九龙天颂),2017年拿下的大坪地块还没开盘,20年拿下的红旗河沟汽车站地块,以及今年拿下的龙溪镇地块。总共7个项目。

 

对于一个2006年就进入重庆市场的企业来说,相当于15年内,平均两年拿一宗地块,中海在重庆可能是一种奇葩的存在。中海在重庆的成功得益于早期企业领导战略魄力,在城市前途不明朗的时候,下重手。分别在2007年拿下国际社区和2009年拿下的江北嘴地块。获得超大体量的土地储备(两个地块合计体量超过400万方),之后的中海基本处于消化这两个地块的体量,之于开发节奏的控制,中海可能是将重庆城市红利吃的最干净和彻底的开发企业。中海的开发风格与同样喜欢在重庆拿大地块和地王的保利相比截然不同。保利2009年6月26日以38.1亿拿下鸿恩寺地块,楼面3040,建筑体量125万方,但崇尚高周转的保利很快开发完这个地块,与保利的高周转相比较,中海则明显以囤地的策略(国际社区与江北嘴项目都开发时间超长),通过时间来消化楼面高企的压力。

 

分析完中海重庆项目,发现目前中海在重庆尚有3个地块,以及两个在售项目,不过体量均偏小(红旗河沟车站项目为中型项目),按照现有土储,已经不能支撑中海在重庆保持在甚至前20或者前30的市场排名。一方面中海项目户型偏大,总价偏高,天钻与九龙天颂两个在售项目均有这个情况,去化速度较为缓慢,同时红旗河沟地块与龙溪镇地块因楼面价格高,如果继续采取这种大户型高总价的策略,中海接下来的市场形势并不乐观,市场环境也并不见得宽容。大坪地块从17年下到今年才开售,尽管时间降低了楼面的抗性,但高九路如果做大户型,市场环境依然不会太友善。如果要积蓄拿地,按照中海目前表现出来的市场特征,可供中海选择的地块,一为观音桥商圈地块,一为涂山镇地块,一为两路双龙湖地块,一为进双片区地块。中海一直偏爱江北,7个项目有5个项目位于江北区(红旗河沟和龙溪镇可以算大江北片区),如果这几个地块中海都没拿到,礼嘉地块是否会成红海最后的角逐地呢?或者中海逐渐淡出重庆市场?

 

北滨一号:本项目为中海的一个并购项目,本项目为中海入渝的第一个项目,产品为中海典型的一号系列(典型产品为中海早期深圳项目香蜜湖一号),有水景,有地势差,产品形态分为别墅,小高层大平层和高层。项目可能是因为太早,重庆房价还没起来,这个项目最引起市场关注的是因漏水引发全媒体报道,这可能是中海在重庆市场形象的一个严重打击。中海在重庆市场,业内形象一直不好,估计也与此有关。我们查到的2010年本项目的备案数据成交体量13.74万方,成交均价为8113元,成交套数1074套。

 

国际社区:是中海和九龙仓在2007年11月10日拿下的,项目总计容体量209.88万方,成交总金额75亿,楼面约3573。项目拿下第二年就遇到08年经济危机,第二年中海曾经以套内4300售过楼,一段时间内被市场广为传播的是楼价不如地价。但我们查到了2010到现在的数据,本项目按照中海资金成本来算,项目总体应该是盈利的。以国际社区案名出售体量为153.94万方,项目均价为10033元(拉通均价,拉通对应货地比为2.8,实际可能要低一些,因为在2008—2009年度还有体量出售,不过体量应该较小),长江首袭成交5.39万方,均价18734,。项目10年后总成交金额164.5亿。

 

江北嘴项目:本项目是九龙仓和中海联合于2009年10月30日拿下的地块,项目占地面积约为264914平,计容体量约为200万方,总成交金额41亿。其中有69万方商业商务(国金中心60万方写字楼+9万方商业),住宅分为寰宇天下44.3万方,紫御江山86.6万方。截止目前,紫御江山和寰宇天下均售罄。寰宇天下成交44.3万方,均价18582,平均套均面积170平,成交2359套,套均总价316万;紫御江山成交86.6万方,均价为12012,成交7936套,套均面积109平,套均总价131万。两个地块合计销售总额186.3亿。

 

中海天钻:项目地址位于江北区观音桥组团F分区FJ03-1-1/04、FJ03-1-2/04号宗地,本项目为中海2016年12月30日以溢价79.99%,楼面6966元拿下,地块占地面积27562平,计容面积82686平,容积率3。当时市场背景是龙湖和华宇接连高价拿下礼嘉地块后,华润,金辉高价拿下中央公园地块后,土地市场已经沸腾。因此本项目80%溢价以及6966的绝对楼面在当时不算激进。项目截止5月27日成交数据为:成交3.65万方,成交均价16752,成交套数150套,套均面积达到240平,套均总价400万。项目目前去化率44%,货地比为2.4。

 

中海九龙天颂:本项目由中海2017年3月24日,以溢价111.39%,楼面7716拿下。地块位置:大杨石组团L分区L10-4-1/03、LB9-1/06号宗地(项目紧邻巴国城,原二重厂地块),项目占地面积46719,计容面积140621,容积率3。项目目前成交数据为:成交面积10.1万方,成交均价16025元,成交套数770套,套均面积131平,套均总价210万。项目去化率71.83%,货地比为2.076。

 

大坪项目:2017年9月27日,中海溢价43.61%拿下大坪地块。地块地址:渝中区大杨石组团黄荆社分区2-5-1/04号宗地(毗邻协信阿卡迪亚项目),项目占地37137,计容面积167117,容积率4.5。项目楼面地价10053。有市场传言,本项目将在今年下个月亮相。经过约4年时间的沉淀,本项目楼面价格依然不算太低。本项目4.5容积率带来的限高高度,在城市广为限高的背景下,是否会成为一个优势因素?本项目中海会用什么样的产品来亮相,值得期待。

 

红旗河沟车站项目:本项目为中海20年拿下的项目,地块具体详情参加:2975万/亩,溢价42%,中海57轮竞拍拿下红旗河沟地块!

 

龙溪镇项目:本地块为今年第一次土拍时候,中海以15317的楼面获得,地块详情参加:第四场:中海楼面15306拿下观音桥袖珍地块

 

土拍记录与分析,读者可以看容磁不动产或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止5月28日,本周预售许可证发放数量53.7万方。

截止5月28日,本月预售许可证发放数量为161.5万方

截止5月28日,全年累计发放预售许可证数量为698.7万方

 

本周预售许可证接着放量,在市场传出重庆将调整备案方式后,开发商在售项目通过调整备案价提高售价道路行不通以后,市场只能选择用原来的价格出货,既然无法涨价,那么利用目前市场行情好,快速出货也是一个不错的选择。这是这两周预售许可证数量快速上涨的主要原因。

 

目前银行按揭利率和额度紧张的情绪在快速蔓延,如果中央政府依然通过信贷总量对市场进行控制,(每年新增贷款总额定量,分配给按揭贷款的比例定量),如果中央政府不就上述两个额度进行一个或者两个调整,那么今年上半年火爆的市场消化的按揭额度的后果将在下半年得到体现。市场可能会在8—9月就几乎把全年的按揭额度消耗殆尽,开发商只能静等22年的按揭额度,如果这个演变为事实的情况下,下半年开发企业将迎来有一次寒潮。从目前来看,中央政府的货币政策放宽汇率,似有意让外资进来为楼市买单的可能,但这个外资的额度以及政策是否会如预期,还需要观察!

 

截止本周,预售许可证放量占2020年2250万方的31.05%。(2020年年度数据2250万方,缺6月28、29、30日,7月1日、11月20日的数据下的数据为2116.3万方)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

 

附录1、2012—2020年5月市场的供求数据

 

2012年:229.3万方    169.6万方

2013年:293.6万方    166.8万方

2014年:2.2?万方     170.7万方

2015年:148.1万方    192.9万方

2016年:181.9万方    180.9万方

2017年:168.1万方    310.3万方

2018年:254.6万方    342.2万方

2019年:222.9万方    262.5万方

2020年:162.8万方    234.2万方

 

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