23周(重庆):招商地产:溢价129.98%背后的缺地饥渴!

23周(重庆):招商地产:溢价129.98%背后的缺地饥渴!

作者:  来源:容磁财经  2021-06-05  

 纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:缺粮的招商,二次土拍会有惊人表现么?

 

招商在重庆市场与中海一样,城市重庆城市红利的最佳分享者,长嘉汇更是成为重庆单个最赚钱的项目。梳理招商在重庆城市的12个项目,招商从来不是一个保守的企业,与中海不同的是,招商的项目分布更为均匀,其中西区两个地块,巴南一个地块,南坪两个地块,其余地块均集中在北区。招商今年在第一次集中土拍中一鸣惊人,以129.98%的溢价在高新区拿地,成为今年溢价率最高的地块,震惊整个重庆楼市。在高溢价拿地背后,我们梳理发现,招商在重庆的土储基本耗尽,到了必须要补充土储的地步,这是招商要高溢价拿地的根本原因。在补充完两宗地块以后,按照招商进入重庆17年12宗地的速度,接下来对土地的渴求似没有那么强烈了。

 

 

招商江湾:这个项目是招商进入重庆的第一个项目。项目位于北滨路中段,项目总占地面积135795平,总计容面积483234平,容积率3.35(计容面积和容积率之间略有出入),项目于2004年9月招商获得,楼面价格为745元。笔者公司层在项目中段参与过当时楼王楼栋T5的网络推广(当时T5的价格已经达到套内15000元,时间大概是在2012年左右),在项目第一次开盘之前,也曾和当时时任营销总有一些沟通。笔者对这个项目评价颇高,一方面是项目的规划沿边线进行高层布局而突出大中庭的规划,给予小区在整个北滨路甚至在主城区项目内,最大的中庭空间,小区内的视觉舒适度以及环境舒适度极大化,其次是当时第一期推出的云墅顶跃产品,笔者对这个产品记忆深刻,不知后来为何这个户型很少出现在市场上。多年来,这个项目和重庆天地,一直是笔者对居住的购房者推荐的首选楼盘。这个项目还有个插曲,因第一任营销总与媒体关系处理不当,而被迫在重庆时报上登报给道歉,这成了重庆媒体最辉煌的往事。项目从2010年元旦迄今的成交数据为:成交31.21万方,成交均价8668。

 

招商花园城:地块位于北部新区高新园人和组团,占地面积240207平,计容面积519300平,容积率2.16。项目于2007年12月,招商以楼面价格2349元拿下。项目从2010年元旦迄今的销售数据为:成交量50.17万方,成交均价8263元,户均面积102平。项目已经完全出清。

 

长嘉汇:项目位于南岸区弹子石组团G分区宗地,总占地面积533336平(招商百度百科上数据,与市场上房产统计数据有一定的出入),计容面积1500000平,容积率3.98,项目为招商和香港置地联合摘牌获得。本地块是南滨路即中海2007年以75亿创造总价地王之后,重庆楼市的第二个总价地王地块。项目有30万方商业,120万方的住宅。项目因位于长江和嘉陵江交汇处,故案名为长嘉汇。本项目的销售数据如下:截止5月31日,项目总成交量82.92万方,成交均价15190元,成交套数6541,套均总价193万(这个均价是从项目2012年开盘到现在的所有售出但愿的总价与均价),项目可谓重庆市场绝对的高层高端产品。截止目前,本项目尚有37.08万方可售体量,按照乐居重庆显示的项目均价2万/平,本项目尚有74亿货值可售,以及30万方的商业未售。本项目可以算是重庆房产历史上最成功的项目。

 

招商依云江湾:本项目为招商2013年7月16日获得。项目位置:巴南区李家沱-鱼洞组团B标准分区B16-1/03、B17-1/02、B18-3/02宗地,项目占地面积202667平,项目计容面积387700平,项目容积率1.91,项目楼面2812,溢价率24%。项目的成交数据如下:成交面积34.41万方,成交均价9496元,成交套数3115,套均面积110平。目前项目去化率88.75%,货地比3.38,项目还有12.25%的货源尚未出清。

 

公园大道:本项目是招商与香港置地的第二次联合于2013年11月13日获得。地块位于重庆市渝北区两路组团F标准分区F65-1、F65-2、F65-3、F66-2、F67-2、F68-2、F69-1、F70-1、F71-1、F72-1、F73-1、F74-1、F78-1、F79-5、F79-2、F81-1、F82-1、F83-1、F84-1、F85-1及F86-1号地块。地块总占地面积402305平,总计容面积1101426平,容积率为2.73,项目楼面价格为3641元。本项目自2010年元旦迄今的成交数据为:成交量74.48万方,成交均价13778元,成交套数5217套,套均面积143平,套均总价197万。本项目有一定体量的商业,赞未获知本项目住宅是否已经完全出清。

 

招商锦星汇:本项目是招商2014年12月29日获得地块,地块位置:江北区观音桥组团I分区I06-3/02号宗地,项目占地面积22001平,计容面积76100平,容积率3.46,成交楼面4644。本项目的成交数据如下:销售面积7.61万方,成交均价10830,成交套数1398套,套均面积54平,本项目为一个纯小户型项目。

 

招商云邸:本项目为招商2017年6月9日获得的地块,项目地址:南岸区南坪组团D分区D10-3-2/02号宗地,项目占地面积11333平,容积率7.9,总计容面积89400,楼面价格6500,项目由两栋超高层组成,建筑总高度190米,为南坪地标性建筑之一。项目目前的去化数据:成交4.77万方,成交均价16938元,成交套数322套,套均面积148平,套均总价250万。项目目前去化率53.3%,货地比为2.6。

 

嘉景湾:本项目为招商和香港置地的第三次合作,也是2017年继绿城冉家坝地块后第二批楼面11500的地块。项目为2017年8月30日拿下。项目位置:两江新区礼嘉组团A标准分区A23-7/06号宗地,项目占地面积94633,容积率1.2,计容面积113557平,成交楼面11500。项目目前的成交数据如下:成交面积5.64万方,成交均价19171,成交套数339套,套均面积166平,套均总价318万。目前项目去化率49.7%,货地比为1.66。项目处于热销期。

 

招商雍景城:项目为招商2018年2月27日获得,项目地址:两江新区两路组团J分区J01-2/04、J02/04、J03-1/04、J04/04号宗地。项目总占地面积182788.7平,项目计容面积365577.4平,容积率2,楼面价格6319,溢价率40.2%。项目去化数据如下:成交面积14.52万方,成交均价11266,成交套数1433,套均面积101平。项目去化率39.7%,货地比为1.78。目前项目还有约22万方体量可售,可能是项目因为限价的原因导致项目目前推盘极为缓慢。

 

招商城市广场:项目为招商2018年11月28日拿下的地块,项目位置:江北区观音桥组团M分区M09-4/02号宗地,项目占地面积10956.1平,计容面积32868.3平,项目容积率为3,成交楼面8823,溢价率24.46%。目前项目去化数据如下:成交3.07万方,成交均价16413元,成交套数355套,套均面积86.5平。项目去化率93.5%,货地比1.86。项目基本属于清盘状态。

 

万科招商理想城:本项目为招商和万科2019年2月22日联合拿下的地块。地块位置:

沙坪坝区西永组团Ah分区Ah27-01/03、Ah27-03/01、Ah28-01-1/03、Ah28-01-2/03、Ah29-01/03、Ah30-1/03号宗地,项目总占地面积172688.1平,计容面积285044.8平,容积率1.65,平均楼面5087元。(项目由两宗地块合并而成,我们将两宗地的数据也进行了合并处理),本项目为摘牌获得。项目目前去化数据(待核实,本数据来自铭腾):成交37.29万方,成交均价12166,成交套数3869套,套均面积96.3平,目前已经清盘,货地比为2.39。(备注:本项目后期万科曾单独那个一次地块,并入本项目)

 

招商公园上城:本项目为招商2020年6月5日获得地块。项目位置:两江新区水土组团G分区G10-2、G10-3地块,项目占地面积61679平,容积率1.2,计容面积74015平,成交楼面5566元,溢价率15.33%。目前项目去化情况如下:成交3.37万方,成交均价11597元,成交套数378套,套均面积89.2平。项目去化率为45.5%,货地比为2.08。项目处于强销期。


今年第一次集中土拍,招商拿下的两宗地块为:

 

编号:21026

位置:沙坪坝区西永组团Ah标准分区Ah10-01/04地块、Ah20-01-01/04地块、Ah20-01-02/04地块、Ah20-01-03/04地块

用地性质:商住  商业商务62745(商业商务各半)

占地面积:186552

计容面积:310711

容积率:1.666

成交楼面:10460

溢价率:129.98%

 

编号:21022

位置:九龙坡区大杨石组团K分区K08-3-1-2/06地块

用地性质:二类居住,商业无明确要求

占地面积:12825

计容面积:25650

容积率:2

成交楼面:12671

溢价率:40.5%

 

土拍记录与分析,读者可以看容磁不动产或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止6月5日,本周预售许可证发放数量49.5万方。

截止6月5日,本月预售许可证发放数量为36.6万方

截止5月31日,本月预售许可证发放数量为174.3万方

截止6月5日,全年累计发放预售许可证数量为748.2万方

 

本周预售持续温和放量,与市场去化速度相比,预售速度目前依然跟不上去化速度,市场处于持续的去存量阶段。土拍的热度刺激新房市场短期去化过快,而企业开发节奏是早于集中土拍这个政策做出的,短期要调整开工节奏,增加供货量的难度会相对较大,市场会有一段时间的供应短缺。价格也会因此而变得比较坚挺。

 

本周最大的新闻是土地款收入划由税务部门征收。从政策面来看,只是征收部门变了,其他并没有太多变化,因此对市场的影响还需要观察。但原来征收部门为自然资源局,中央政府并不直接参与对费用的收取与支出的直接审计,地方政府将土地收入视为小金库,对推动地方重大项目上马,以及其他转移支付决策相对自由,而进入税务系统以后,虽然使用可能并不会受到太大限制,但支付可能会进入国家审计的范畴,相对而言使用的便利性可能会下降。这对地方政府卖高价地的动机可能会有所抑制。

 

如何解读这个政策,我们提供了三个背景材料,读者可以尝试自己去求解:一是多年来,围绕经济发展中的财政政策与货币政策的争论,到底赤字财政好,还是货币政策宽松好的争论,这个政策可以看做是一个答案之一,因为土地收入金额巨大;第二是围绕着三胎政策,三胎政策出来要有效果,势必要刺激适龄生育群体生育,而生育的主力群体是80—90年代的,他们是对房价反应最敏感的群体;第三是不是集中供地抑制地价和房价之后的又一种政策尝试。

 

截止本周,预售许可证放量占2020年2250万方的33.25%。(2020年年度数据2250万方,缺6月28、29、30日,7月1日、11月20日的数据下的数据为2116.3万方)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

 

附录1、2012—2020年6月市场的供求数据

 

2012年:259.4万方    180.1万方

2013年:236.8万方    157.4万方

2014年:202.1万方     192.6万方

2015年:199.6万方    199.2万方

2016年:191.8万方    171.3万方

2017年:222.4万方    289.5万方

2018年:344.3万方    386.4万方

2019年:250.5万方    272.8万方

2020年:215.7万方    220.5万方

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