23周(成都):重庆土拍对成都土拍的影响与相关数据对比

23周(成都):重庆土拍对成都土拍的影响与相关数据对比

作者:  来源:容磁财经  2021-06-06  

 ​纵论地产行业环境,深度剖析成都市场!

1、土地市场: 

 

7—11日,市场翘首期盼的土怕大戏终于要开演。我们结合楼究院公号披露的一些数据,对成渝两地的土拍做一个简要的分析。这次集中土拍,对很多企业而言,都有非常的重要性,因此我们将成渝两地的土拍进行个简单梳理,希望对土拍参与者有一定的价值。


成都土拍40宗地,重庆土拍44宗地。重庆分2天6场拍完,成都分5天10场拍完。从拍卖天数,场次的设计而言,重庆设计更为紧凑,更密集,优点是气氛可以从头到尾,第一场定调全部拍卖的氛围,而成都的拍卖,一是单场宗地更少,二是持续时间更长,市场可能会有个冷静期,参拍到后面可能会更加理性一些。


参拍强度最高的企业:

成都:

依据楼究院的统计:华润,龙湖,保利,万科,德商,龙光,人居,金茂。前4家均报名20宗地块以上,德商龙光19次,人居18次,金茂16次。

重庆:

依据重庆的网络统计信息:重庆有19家报名16次以上的企业,分别是:金科,象屿,佳兆业,旭辉,万科,华宇,融创,龙湖,大悦城,禹洲,金地(20宗以上),合能,中南,建发,弘阳,美的,绿城,朗诗,金茂等在16宗以上。


对比名单,报名宗数最多企业名单重合的只有龙湖。这说明两个市场参与对象具有较强的异质性,以及对市场的看法存在着较大的不一致性。而重庆显示的名单只有54家,成都则达到71家企业,这意味着成都市场的市场集中度相对弱于重庆市场。当然也存在另外一种可能,因成都拍卖较重庆滞后一个多月,期间也有多个城市进行过拍卖,开发企业应对拍卖的经验更丰富,选择更有针对性。不再大面积撒网。


从事前拍卖的报名企业名单预示,成都市场的市场竞争强队也会极为强烈,重庆市场竞争的结果有一些典型数据:招商溢价率最高129.98%;重庆4次刷新城市楼面地王的价格,最终保利锁定最终地王,参与获得地王的企业还有:融创,海成,中海等三家企业。

 

而在整体市场的数据方面:第一次集中拍地结果,平均成交楼面9133/平米,比2020全年成交均价5772/平米,上涨58.2%;而今年一季度重庆土地市场成交了10宗地,成交楼面价格为4414元/㎡,溢价率为16.06%;集中土拍楼面价格上涨幅度106.9%,溢价率上涨42.14个百分点。集中土拍竞争性出价的效果明显。


成都市场集中拍卖晚重庆约40天,土地市场的渴求程度可能更高于重庆市场,重庆市场很多高溢价的产生是企业必须要补储的结果,如中交,招商,中海等较为典型,而两家企业同时看上相同地块也是导致高溢价的重要原因。成都市场从逻辑上来说,大概率也会与重庆市场呈现相同的市场情形。那么成都市场会呈现出和重庆市场相同的热度么?


成都市场拍卖顺序和报名企业家数:

 

6月7日上午拍卖5宗地,分别是:青羊区22.9亩、青羊区69.9亩、金牛区21.2亩、成华区63.1亩、成华区84.5亩;下午拍卖5宗地,分别是:锦江区65.9亩、金牛区9.6亩、武侯区27.6亩、武侯区39.5亩、成华区26.6亩。

 

6月8日上午拍卖5宗地,都在天府新区,亩数分别为:10.5亩、86.5亩、59.1亩、63.1亩、38.4亩;下午拍卖4宗地,分别是:高新区76亩、高新西区98亩、高新区39.9亩、高新区22.5亩。

 

6月9日上午拍卖3宗地,都在郫都区,亩数分别为:297.4亩、164.7亩、124.8亩;下午拍卖4宗地,分别是:新都区86.6亩、龙泉驿区108.2亩、温江区99.9亩、双流区83.7亩。

 

6月10日上午拍卖4宗地,都在青白江区,亩数分别为:54.5亩、64.4亩、77.4亩、103.4亩;下午拍卖3宗地,都在新津区,亩数分别为:95.3亩、117.1亩、147.3亩。

 

6月11日上午拍卖3宗地,都在温江区,亩数分别为:43.3亩、82亩、92.6亩;下午拍卖4宗地,分别是:龙泉驿区185.6亩、双流区99.2亩、郫都区129.6亩、郫都区266.9亩。

 

从市场综合得到的信息显示,这次总体报名企业家数为71家:

 

报名20—21次的企业有:华润、龙湖、保利、万科。

 

报名16—19次的企业有:德商,龙光、人居,金茂

 

报名10—12次的企业有:融信,卓越、正荣、美的、新希望、德信、电建。

 

报名5—9次的企业有:弘阳,金地,中海,旭辉,首开,香港置地,建发,华宇,海伦堡,新城,远洋,大悦城、会展、成都城投、天投、南山、金辉。

 

报名1—4次的企业有:绿城,爱情地产,首创,华侨城,天恒,佳兆业,领地,东原,合信,中骏,新力,金融街,中交,世贸,大发,阳光城,越秀,碧桂园,敏捷,交投,华发,招商,金隅大成,融侨,大唐,金地商置,国瑞、华景川、石榴、大唐网络、禹洲、仁恒置地、港龙、中南、伊犁联正、重庆昕辉、万为、新津平台、武汉卓尔。


重庆市场土拍的一些数据:

1、企业报名宗数:

 

2、楼面地价前十地块

 

3、溢价率前十地块:

 

2、供需关系

 

土地市场数据:

 

截止6月5日,本周出让计容体量为0万方

截止6月5日,本月出让计容体量为0万方

截止5月31日,本月出让计容体量为104.6万方

截止6月5日,本年度出让计容体量675.7万方

 

备注:

1、数据来源为成都市公共资源交易中心,从4月开始我们开始引入月度数据!

2、土地数据涵盖了B类所有商业用地。

 

预售许可证数据:

 

截止6月5日,本周预售许可证发放数量108.5方。

截止5月31日,本月预售许可证发放数量为216.9万方

截止6月5日,本月预售许可证发放数量为36.4万方

截止6月5日,全年累计发放预售许可证1262.8万方

 

备注:

1、2月缺18、19、22日数据

2、3月缺2日数据

3、5月缺20日数据

 

成交数据:

 

截止6月5日,本周累计成交量为78.4万方

截止5月31日,本月累计成交量为199.4万方

截止6月5日,本月累计成交量为60.9万方

截止6月5日,全年累计成交量为1385.9万方

 

面临土拍,市场热度开始起来了,上周预售开始放量,成交也有所反弹,从重庆市场土拍后的结果,以及当前成都土拍目前呈现出来的竞争性,最终肯定也会以牺牲开发商利益为结果的高地价,几乎无法避免,这种成本刺激,对新房市场是具有明显的正向激励的,本周数据可以理解为市场预热,而成都市场与重庆市场的是有明显的政策差别的,成都市场的限价又会让开发商陷入焦灼状态。一方面是企业持续经营的存货补足,另一方面是预期利润的下降,这样下来现有开发节奏,到底是快还是慢,该如何决策,确实考验开发企业对预期局势走势的判断能力。

 

 

附录1、2020年供求数据(一行为预售,二行为新房成交,三行为二手成交,四行为土地成交量)

 

1月:(249.7)   (261.9)

2月:(9.6)      (56.7)

3月:(250)      (219.4)  

4月:(280.2)    (266.5)                         (319.7)

5月:(122.4)(待修正)(285.8) (63.4)(350.3)

6月:(169)(待修正)   (292.3)(66.1)(171.3)

7月:(318.2)                (288.9)(61.2)(160.2)

8月:(322.4)                (311.6)(52.1)(262.6)

9月:(666.9)                 (337.6)(48.6)(180.6)

10月:(155.9)               (174.3)(32.1)(175.2)

11月:(324)                  (262.6)(41.5)(289.4)

12月:(700.6)               (280.2)(48.1)(280.2)

 

附录2:2020年供求数据(一列为预售,二列为新房成交,三列为二手成交,四列为土地成交量)

1月:(137.1)(261.4)(38.3)(355.1)

2月:(184.6)(188.5)(30.9)(56.7)

3月:(209.5)(332.1)(51.9)(80.4)

4月:(484.8)(344.2)(52.8)(159.3)

 

备注:预售和成交数据我们采用城乡住房管理局的数据为准,土地数据涵盖有商业商务用地(含B类所有商业用地)

 

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