24周(重庆):资金充裕,潜在土储不足,市场高热,二次土拍难退烧?

24周(重庆):资金充裕,潜在土储不足,市场高热,二次土拍难退烧?

作者:  来源:容磁财经  2021-06-14  

 纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:资金充裕,潜在土储不足,市场高热,二次土拍难退烧?

 

上周成都土拍结束。成都基本算是最晚的一批进行集中土拍的城市。受到各种政策约束,以及舆论环境约束的成都土地市场,依然火热的一塌糊涂。尽管溢价率不高,但受到双限的制约,自持租赁住房比例主城核心区都保持在30%以上,最高的甚至达到59%,这样的市场无非反应了如下市场情绪:第一,房价只会更高,无论政策怎么抑制;第二,随着房价的增高,抵押品价值会提升,自持租赁住房净现金流量亏损幅度会大幅度降低;第三是房企通过自持租赁住房,增加资产,对于降低三道红线有着极为重要的价值;第四是企业短期受到拿地支出不充分,现金流较为充裕的影响。从成都土拍市场来看,房地产市场已经被视为完全的无风险套利市场!

 

重庆市场,我们经过10来期对企业的梳理,尽管第一次集中土拍有较多企业拿了土地,比如融创,龙湖,中交,但依然有较多在重庆深耕的企业,有较大的土储缺口。如果这些企业要保持在重庆市场的规模持续深耕下去,巨大的土储缺口,以及随着市场的持续高热而产生的焦躁紧张情绪驱动,可能会产生对土地市场更大的需求。

 

随着市场景气,5月市场大热,市场库存去化速度过快,市场将重拾对房价的上涨的预期的信心,因此在土地市场的决策方面,一方面受组织自身存续的影响,另一方面受预期影响,决策会更加倾向于乐观,受集体乐观情绪的驱动,那么市场竞争氛围必然又将强化。

 

而梳理重庆土地出货的结构性市场,会发现市场参与群体众多以后,结构性的存货不足现象极为普遍。而今年第一次集中土拍的结果又呈现出寡头局面,多数企业面临中期库存短缺的局面,基于组织连续性生存的理论,他们将在所有动机叠加情况下,愿意付出更高的代价获取土地。
 

 

土拍记录与分析,读者可以看容磁不动产或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止6月12日,本周预售许可证发放数量28万方。

截止6月12日,本月预售许可证发放数量为64.6万方

截止6月12日,全年累计发放预售许可证数量为776.2万方

 

11日的数据为我们估算数据,依据的是套数和前四天的发放量来估算的。本周预售许可证缩量是一个客观现状。受到二级存货补足,以及可能产生的潜在获取土地能力不足的三重影响,企业开发进度有所延缓的局面出现。可办理预售不足,以及市场情绪受到4月以来的土拍推动,以及双城经济圈,成都限购,成都土拍本月刺激等众多利好因素驱动,市场热度在四川购房者较大规模涌入的情况下,保持着持续的高热状态。从这个角度而言,今年是重庆楼市房开最佳去库存的时间周期。

 

受到大部分企业没有购置到足够的土地,支付压力不足,以及房企潜在土储不足,或者潜在的预期土储不充分的影响,今年楼市6月估计较难出现打折潮,一方面开发企业报表因为支出减少,收入增多均较为好看,另一方面多数企业在收入增加的情况下,都符合监管企业对三道红线的要求。加上土地价格的集中上涨,房企成本上涨驱动对预期价格的看涨所致。房企没有打折的动力和意愿!

 

截止本周,预售许可证放量占2020年2250万方的34.49%。(2020年年度数据2250万方,缺6月28、29、30日,7月1日、11月20日的数据下的数据为2116.3万方)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

 

附录1、2012—2020年6月市场的供求数据

 

2012年:259.4万方    180.1万方

2013年:236.8万方    157.4万方

2014年:202.1万方     192.6万方

2015年:199.6万方    199.2万方

2016年:191.8万方    171.3万方

2017年:222.4万方    289.5万方

2018年:344.3万方    386.4万方

2019年:250.5万方    272.8万方

2020年:215.7万方    220.5万方

 

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