26周(重庆):金地在重庆沦为行业差等生?第二次土拍会有表现么?

26周(重庆):金地在重庆沦为行业差等生?第二次土拍会有表现么?

作者:  来源:容磁财经  2021-06-26  

 纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:金地在重庆沦为行业差等生?第二次土拍会有表现么?

 

本周我们的企业观察,选择的是金地。作为最早期招保万金的代表之一,金地是最晚进入重庆市场的,不知是和原因,金地比万科几乎晚进重庆10年,招商是第一个进入重庆的。与招商,保利,万科首进重庆就选择重庆最热门的北区不同的是,金地首进重庆却是选择的西区,而金地的市场形象,产品一直偏向中高端,这样的产品形象与进入的区域。通常而言,高端产品一般与高端价格匹配,两者合力推动品牌形成,从某种程度而言,产品的品质只是品牌的一个基础维度,而支撑强势品牌的更多是其价格,价格本身就极具传播力和市场煽动力和说服力。而在17年的西区,还没有进入重庆主流市场,而跳蹬组团,甚至都不是大渡口的主流和核心区,而金地第一次选择在跳蹬拿地,策略和思路与荣盛发展几乎雷同,两者在整个市场上的形象却是有着极大的差别,因此金地的选择和操盘,着实费解!

 

不同的选择,自然对应不同的结果,站在今天的市场角度,重庆金地在市场的存在感,可能还更多是停留在母公司金地两个字身上,而重庆自身则是企业形象,产品形象,几乎毫无存在感,当然跳蹬项目屡屡被爆维权,不知这是不是另外一种存在感。如果从市场认知来说,重庆金地的市场形象,肯定与万科,龙湖,香港置地,金科不在一个层级,甚至于一些品牌力稍弱的二线开发商也不如。


而从市场表现来看,金地的产品都是走的市场刚需类产品,弹子石项目可能偏首改,户型稍大。而市场去化普遍较慢,目前入渝项目无一个清盘。无论大小项目,总体去化率基本均没过70%,自在城因体量过大,管理成本分摊较小,但两岸春华,溪山玥,西辰艺境这类项目总体量不大,耗时过长,管理成本和营销成本上升是必然。而格林春岸去化率仅21%,即使市场无风险,项目资金成本也不低。这样的表现,和金地全国市场地位确实有着较大的差异。


从土拍市场来看,金地在2019年后就没拿地,一方面是拿到地块还有足够的货源;另一方面拿到地块市场表现欠佳。而重庆市场景气度波动较大,市场节奏震荡偏大,企业对市场节奏适应能力不强。但整体而言,除格林春岸外,其他项目去化率均过60%,金地也会存在着较强的土地补储动机!


重庆金地一共有5个项目,其中金地自在城是由三个地块组成,两个合建项目。


金地自在城:本项目由三个地块组成,分别是在2017年5月8日,6月16日,6月29日获得。

三个地块情况如下:地块一:5月8日地块,位置:大渡口区中梁山组团L分区L20-01(部分)、L18-02-3、L18-02-1、L22地块、大渡口组团L分区L19地块;占地面积152317,容积率2.34;计容面积356602,起拍楼面价2300,成交楼面价5201.9,溢价率126.2%。地块二:位置:大渡口区大渡口组团L分区L20-01(部分)、L23-1-1、大渡口组团N分区N32-1、N31-2-3号宗地;占地面积93405,容积率2.45,计容体量228539,本地块商业占比30%,成交楼面4500,摘牌获得;地块三:位置:大渡口区大渡口组团M分区M36-1、M39-1、M41-1号宗地,占地面积195900,容积率3,计容面积587778平,成交楼面3300元,为纯居住用地。三宗地合计计容体量117.3万方,平均楼面4112。


本项目于2018年9月首开,截止6月20日,本地项目总共成交74.46万方,成交均价9756元,成交套数7583,套均面积98平,货地比2.37,目前去化率63.48%。项目最后一宗地到目前时间大约4年时间,纯从销售角度来说,项目一是首开时间距离拿地时间过长,第一宗地拿地到首开,时间约16个月,与重庆普通项目拿地开盘时间节奏慢太多,因为第一宗地块地价过高,第二宗地还有30%商业,因此也并不低,第三宗地算是非常便宜的,如果考虑上商业,这个货地比可能要适度降低一些,尽管总体商业体量并不大。(商业体量约14万方,占整个项目的11.95%,总体占比处于一般开发企业可容忍区间,但对于单个项目体量来说,这个体量着实偏大,势必涉及到商业盒子,商业盒子就有商业规划和主力商家的问题,必然会产生较大体量的商业沉淀),至于今年第一次集中土拍的热度,目前跳蹬区域的二手价格有所上涨,但整体而言,与金地的均价相差不远,贝壳显示成交数据从8500—12000都有。而本项目属于限价项目,金地仅可能加快出货速度,价格上涨的空间并不大,如果扣除资金时间成本,项目总体盈利能力并不会获得太大的提升。


金地两岸春华:本地块为金地2017年6月16日拿下的重庆第二宗地块,地块位置:地块为重庆市南岸区弹子石组团D分区D1-6-1/03部分宗地,位于重庆南CBD弹子石,项目占地面积25395平,容积率3,计容面积76185平,起拍楼面5000元,成交楼面9973.8元,溢价率99.48。目前本项目销售情况如下:成交4.6万方,成交均价17122元,成交套数343套,套均面积134平,套均总价约230万,项目总体去化率60.5%,项目货地比1.717。这个项目的位置以及结合南滨路项目来看,本项目价格位于整个南滨路和弹子石板块的低端区域。项目拿地满4年,去化率仅为60%,市场表现大不如其他同行。


金地溪山玥:本地块为金地2019年5月5日与碧桂园联合拿下的地块。地块位置:巴南区李家沱组团K分区K09-7/04号宗地,项目占地面积41674.6平,容积率2.4,计容面积100019平,成交楼面4919元。目前本项目销售情况如下:成交面积6.63万方,成交均价10577,成交套数711套,套均面积93平。总体去化率66.3%,货地比2.15。本项目从数据来看,几乎可以算金地市场表现较好的项目。

 

金地西辰艺境:本项目是金地在2019年5月5日与合能,大唐联合拿下地块。地块位置:沙坪坝区西永组团L标准分区L37-4/02号宗地,项目占地面积42170,容积率1.5,计容面积63255平,成交楼面5962元,挂牌获得。本项目成交数据如下:成交面积4.09万方,成交均价13627,成交套数406套,套均面积约100平。项目总体去化率64.6%,货地比2.286。从目前大学城地价来看,本项目后期销售应该不存在任何问题。本项目可以算金地在重庆操盘最成功的项目,但依然存在出货速度偏慢,对于资金的挤占偏多的问题。

 

金地格林春岸:本项目是金地2019年11月18日竞得的又一宗大渡口区域地块。项目位置:大渡口区大渡口组团F分区F10-2、F10-3、F11-6-1、F11-6-2号宗地,项目占地面积884134,容积率1.93,计容体量170346,成交楼面5636元。截止今年6月20日该项目的成交数据如下:成交面积3.64万方,成交均价12030,成交套数403套,套均面积90平,项目为一个刚需产品。截止目前项目整体去化率21.37%,货地比为2.135。项目从拿地到现在约18个月,整体来说,尽管项目货地比较好,但去化率偏慢,项目目前而言,还很难评断。

 

土拍记录与分析,读者可以看容磁不动产或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止6月25日,本周预售许可证发放数量56.9万方。

截止6月25日,本月预售许可证发放数量为165.1万方

截止6月25日,全年累计发放预售许可证数量为876.7万方

 

本周预售许可证呈现出放量的态势,这与下周将是6月最后一周,房企半年报业绩冲刺时间,不管是否有红线,报表更好看总是没错的,何况目前市场环境,备案价格受到管控,短期内还很难放松的趋势,趁现在市场行情好,多出货也是一种不错的选择。目前市场存货短缺,市场极为景气,唯一有问题的是信贷额度,显得较为紧张。


截止本周,预售许可证放量占2020年2250万方的38.96%。(2020年年度数据2250万方,缺6月28、29、30日,7月1日、11月20日的数据下的数据为2116.3万方)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

 

附录1、2012—2020年6月市场的供求数据

 

2012年:259.4万方    180.1万方

2013年:236.8万方    157.4万方

2014年:202.1万方     192.6万方

2015年:199.6万方    199.2万方

2016年:191.8万方    171.3万方

2017年:222.4万方    289.5万方

2018年:344.3万方    386.4万方

2019年:250.5万方    272.8万方

2020年:215.7万方    220.5万方

 

 

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