27周(重庆):6因素促成上半年市场景气上行!

27周(重庆):6因素促成上半年市场景气上行!

作者:  来源:容磁财经  2021-07-03  

 ​纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:

 

本周因为半年市场总结内容相对较多,企业观察暂停一期。

 

关于第二次土拍,从将要参拍企业哪里获得的信息是:第二次土拍基本确定会竞持租赁住房。

 

关于第二次土拍时间,大概率会在8月。但还有不确定性。

 

目前自媒体流出的44宗土拍,没有得到官方确认,我们不予评价。

 

第二次集中土拍进行的越晚,市场土地市场缺口就变得越大,市场相对竞争会更加激烈一些。除非遇到行业氛围突然转向。

 

第二次土拍将对明年一季度的市场的供求关系,产生较大的决定性因素影响。

 

土拍记录与分析,读者可以看容磁不动产或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止7月2日,本周预售许可证发放数量67.8万方。

截止6月30日,本月预售许可证发放数量为213.5万方

截止7月2日,本月预售许可证发放数量为19.4万方

截止7月2日,全年累计发放预售许可证数量为944.5万方

 

上半年主城总共发放预售许可证数量为924.6万方,成交数据肯定大大超过这个数据,市场呈现出去库存的供求关系紧张状态,基于存量与去年疫情的关系,市场表现为量价同步爬升的局面,但对比19年数据,成交量依然呈现出增长态势,足见市场景气的成色。

 

具体到本周来说,市场进行加速放量状态,本周预售创年度新高,本周预售新高的特点还有一个即630后市场依然高放量,7月份两个工作日放量达到19.4万方,这意味着市场一方面是半年报出货冲量动机,但另一方面也是政府对限价进行管控没有太多松动(重庆当前行业舆论环境偏紧张,受土拍因素与5月月度涨幅领涨的因素,重庆市场随时可能面临被中央政府列入强调控的名单的影响),在加上在信贷方面,额度约束的特征越来越明显,而第二次土拍,将肯定与第一次土拍在绝对价格上会有所收敛,一方面是土拍政策的改变(大概率会增加竞持租赁住房与溢价熔断政策),另一方面有绝对实力的玩家相对较少,三是基于市场平衡的因素,非热门区域地块将会增加,这也是抑制地价的绝对价格,这对市场的刺激会减弱;四是信贷约束下半年大概率会传染到新房市场,因此总体来说,下半年市场走势存在着一定的不确定性;而对于全国性房开,城市公司之间的相互竞争来说,对于第一次土拍没拿太多地企业来说,更好的业绩,对下半年土地市场有着更好的竞争力和话语权。上述因素应该本周预售放量的主要原因。

 

今年上半年市场的景气,总的来看,归结于以下要素:


第一是受北上广一线城市去年下半年高度景气的传染与传递,以及今年北上广市场同样景气的行业氛围感染;


其次22城集中出让政策出台后,土拍市场的异常火热,地价大幅度上涨,驱动新房市场价格上涨,而重庆在第一次集中土拍过程中,无论是溢价率还是绝对地价,都呈现出超涨态势,这对新房市场的刺激是客观存在的;


第三是基于土地出让方式改变的预期土储不充分而导致的预售减少,上半年预售总量仅为925万方,供求紧张关系,自然会刺激买方加速入场。


第四是双城经济圈以后,四川到重庆置业的客群客观上增加了,也即市场增加了新的购买力。同时成都市场的收紧调控,对四川区县城市置业者奔向重庆置业,也是一个极大的诱因。


第五是上半年信贷市场对新房市场相对较为宽容,对二手市场相对较为苛刻,银行将绝大部分的信贷额度都留给了新房市场。


第六是上行市场,市场本色就是买方竞争性出价,自然量价同步上行。

 

 

截止本周,预售许可证放量占2020年2250万方的41.98%。(2020年年度数据2250万方,缺6月28、29、30日,7月1日、11月20日的数据下的数据为2116.3万方)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

 

附录1、2012—2020年7月市场的供求数据

 

2012年:196.4万方    171.2万方

2013年:120.7万方    145.4万方

2014年:222.4万方     219.3万方

2015年:209.7万方    184.3万方

2016年:141.6万方    146.7万方

2017年:309.5万方    222.3万方

2018年:216.5万方    221.9万方

2019年:219.9万方    184.8万方

2020年:177.5万方    198.2万方

 

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