28周(重庆):沙区东部新城的城市价值分析与发展潜力?

28周(重庆):沙区东部新城的城市价值分析与发展潜力?

作者:  来源:  2021-07-10  

 纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:沙区东部新城的城市价值分析与发展潜力?

 

本周我们将选择第二次土拍的亮点组团,沙区东部新城来进行区域解读,而暂时放下企业解读。

 

沙区东部新城,可以算重庆主城区最后的三个将要开发的大兴组团(把科学城算一个组团),他们分别是科学城,钓鱼嘴片区,沙区东部新城。把科学城纳入到这个里面并不科学,因为他们量级完全不在一个层面。但从城市大片未开发区域来看,这三个区域算是重庆目前主城区,未开发的最大区域。

 

今天我们主要讨论沙区东部新城。迄今为止,沙区并没有正式提出东部新城的概念(笔者大约在10年前与当时沙区土储的负责人有过聊天,聊起过这个片区),目前土地市场统以井双片区概念出现。

 

从地理位置来看,东部新城江景延伸到与蔡家相连。在20年出让地块的编号中,已有归属沙区的蔡家组团地块出让。本区域在缙云山和嘉陵江一线,一边靠山一边靠江,地块纵深不显得狭窄,但也不特别广阔。


城市组团的竞争力,通常我们可以通过5个要素来进行解读:一是与城市经济引擎的区位关系与距离以及交通关系;第二是城市自然资源条件;第三是城市基础配套设施,在目前城市发展的经验阶段,主要是学校,特别是中小学;第四是城市产业规划以及匹配的城市形象总体特征;第五是城市环境,这里即包含物质环境也包含人文环境。当然还有一些其他因素,但主要的判断要素还是这5个。


具体到沙区东部新城,因为较长的江岸线,本区的滨江路还没成型,按照城市建设的基本发展态势,东部滨江区域的规划和建设,具有较为明显的后发优势,最终呈现的滨江组团城市环境,一定不会弱于现有滨江区域,这点几乎毋庸置疑;其次是就基础设施来看,在新的教改政策来看,沙区富裕的教育资源将对井双新城起到极大的支撑作用,一是一中3中都有新建初中部的可能,而在本区内选址,也符合新政,二是从城市新区启动的策略来看,一是政府搬迁,二是学校建设,政府搬迁不可能,那么名校进驻就是唯一选择,这点来说,沙区的优势是绝对的无可复制的;而在产业规划方面,这可能是东部新城没正式提出的核心原因之一,就是本区域主导产业是什么?这点不确定性太大,后发优势与后发劣势,将是本区域产业规划考量的重点;产业规划发过来有对城市形象起到制约作用。本区域未来的城市形象应该也还没确定:一是标志性建筑物有哪些,分别是什么,公园,学校,体育场,大型商业设施,超高层建筑等等;第二是与城市产业定位相关的商业商务存在与否或者分布状态。

具体到沙区东部新城的城市运营角度来看,东部新城几乎是沙区城市发展最后的空白。沙区对这个片区的重视度来说,肯定毋庸置疑,而从整个城市来看,东部新城也是位于城市的内核区,区位价值与土地价值都是极为明显的,对标江对岸的大竹林礼嘉,还是对标更东边的蔡家,这块土地的价值都毋庸置疑。考量到未开发区域的稀缺性,本区域的城市价值将会迎来市场第二次评估。


沙区东部新城,是否会是城市价值的最后一个悬念板块?这点确实值得地产行业的从业者关注!

 

土拍记录与分析,读者可以看容磁不动产或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止7月10日,本周预售许可证发放数量16.3万方。

截止7月10日,本月预售许可证发放数量为35.7万方

截止7月10日,全年累计发放预售许可证数量为960.8万方

 

本周预售数据环比大降,不及上周的四分之一,一方面可能是前两周市场有一定的放量,形成本周正常的市场回调,另一方面市场存销比极为竞争,销售的难度并不太大,因此前两周的放量不能理解为对市场形成了压力,本周的缩量可能与供地方式的改变造成土储预期存量的改变有关系。以及对接下来的第二次土拍的结果的权衡有关系。当然集中土拍也真实的改变了市场运行规则。


周五央行宣布降准,降准肯定对房地产行业会形成实质性利好,只是他不是为房地产市场的特殊政策,但房地产行业肯定是受惠行业。中国银行业一直实行的是信贷的定额定量管理,房地产行业在银行的信贷中基本属于相对固定的比例。基数的增长,必然反映到分配比例的增长。如果按照传统惯例,房地产市场按揭贷款有望增加1000—2000亿,这对缓解当前按揭紧张有一定的帮助,但相对于全年5万亿以上的按揭贷款来说,这点增量只能是杯水车薪。


市场广为流传的消息是二手的按揭额度已经排到明年,也就是二手的额度有超过半年的缺口;新房的按揭额度,现在也极为紧张,大致会有2—3个月缺口。这个缺口用怎样的方式来达到平衡?是增加信贷的投放量,还是减少房产的交易额,从历次市场走势来看,几乎无一例外均是成交额来匹配信贷额度,那么接下来市场必然有个缩量的调整。高位缩量调整,最好的结果是大幅度震荡,震荡过程必然伴随阵痛发生。作为开发企业,在前进的时候,一方面你要预防震荡带来的风险,但同时震荡可能也会带来很大的机会。


当然作为楼市的个体投资投机者,面临的行业环境基本与开发企业基本一致的,因此对于个体投资者,可能会面临巨大的风险敞口和难得的市场机遇!

 

截止本周,预售许可证放量占2020年2250万方的42.7%。(2020年年度数据2250万方,缺6月28、29、30日,7月1日、11月20日的数据下的数据为2116.3万方)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

 

附录1、2012—2020年7月市场的供求数据

 

2012年:196.4万方    171.2万方

2013年:120.7万方    145.4万方

2014年:222.4万方     219.3万方

2015年:209.7万方    184.3万方

2016年:141.6万方    146.7万方

2017年:309.5万方    222.3万方

2018年:216.5万方    221.9万方

2019年:219.9万方    184.8万方

2020年:177.5万方    198.2万方

 

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