28周(成都):第二批次二手房小区参考价格降幅明显!

28周(成都):第二批次二手房小区参考价格降幅明显!

作者:  来源:  2021-07-10  

 纵论地产行业环境,深度剖析成都市场!

1、土地市场: 

 

本周总共出让5宗地,其中两宗商服用地,一宗位于都江堰,一宗位于金堂的商业地;另外三宗为商住用地,两宗大邑地块底价成交,楼面为1200,彭州一宗地块楼面3600成交。从成都各区县市场来看,大邑县成为成都远郊区楼面价格绝对的洼地,土地价格还在1字头,而区位差不多的彭州都是3字头了。从区位来看,较大邑更远的邛崃与浦江县地块楼面均超过大邑县。大邑地价和楼价是否存在着补涨的空间呢?

 

本周5宗地,总占地面积165895.3平,总计容面积311715.6平,平均容积率1.879。

 

2、供需关系

 

土地市场数据:

 

截止7月9日,本周出让计容体量为31.2万方

截止7月9日,本月出让计容体量为31.2万方

截止7月9日,本年度出让计容体量837.9万方

第一次集中用地的数据,还没有统计出来,本数据不含第一次集中出让用地数据。 

备注:

1、数据来源为成都市公共资源交易中心,从4月开始我们开始引入月度数据!

2、土地数据涵盖了B类所有商业用地。

 

预售许可证数据:

 

截止7月8日,本周预售许可证发放数量104.7方。

截止7月8日,本月预售许可证发放数量为104.7方

截止7月8日,全年累计发放预售许可证1542.3万方

 

备注:

1、2月缺18、19、22日数据

2、3月缺2日数据

3、5月缺20日数据

4、6月缺24、30日数据

 

成交数据:

 

截止7月9日,本周累计成交量为124.3万方

截止7月9日,本月累计成交量为124.3万方

截止7月9日,全年累计成交量为1750.7万方

 

从数据来看,本周预售和成交都有所放量。

 

本周五,央行发布了降准0.5个点,经机构测算,大致可以释放1万亿长期资金,同时银行平均存准率在8.9个点,处于相对低位。

 

从市场来看,成都市场今年成交与去年成交呈现出明显的放量态势,从逻辑来说,成都市场的按揭额度紧张程度更为紧张,中国现行的按揭额度,一是银行配额制,二是城市配额制,这两个制度约束了一个城市能够提供的按揭总额,与匹配的销售额。成都市场今年量价同步上行,按揭额度与销售总额的匹配度更差,因此按揭缺口也会更大一些。降准会为市场提供一定的额度,但与年度5万亿的总额相比,新增额度对市场贡献相当有限。成都市场与重庆市场一样,大致会有3个月左右的新房额度缺口与半年左右的二手额度缺口。

 

7月8日,成都建设发展研究院发布了第二批次住宅成交价格参考小区,本次发布的最高价格仅为33006元,与第一批次的价格差达到6294元,而本批次最低参考价格仅为7016元,而本次公布的二手房所属区域,涉及天府新区、高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、郫都区、温江区、双流区等一共286个小区。从区域覆盖来看,涵盖了主城5区域近郊热点区域,而如果下一批次公布的近郊与非热点组团,价格估计还会下降。(5月第一批次公布小区的范围:成都高新区、天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区的200个小区,最高的是39300元/平,最低的是12607元/平)。


但另一方面今年第一次土拍,固然政府通过限价的方式降低了地价,但开发企业的成本并没有下降,大体量的租赁住房的建设将开发企业的成本推向了极致。开发企业从经济角度来看,势必有将价格推向政策极致的边缘,同时市场也可能通过一些非常规手段对价格进行矫正。一边是成本升,一边是公布限定价格的下降,市场的双向挤压,会出现什么样的结果?

 

 

 

附录1、2020年供求数据(一行为预售,二行为新房成交,三行为二手成交,四行为土地成交量)

 

1月:(249.7)   (261.9)

2月:(9.6)      (56.7)

3月:(250)      (219.4)  

4月:(280.2)    (266.5)                         (319.7)

5月:(122.4)(待修正)(285.8) (63.4)(350.3)

6月:(169)(待修正)   (292.3)(66.1)(171.3)

7月:(318.2)                (288.9)(61.2)(160.2)

8月:(322.4)                (311.6)(52.1)(262.6)

9月:(666.9)                 (337.6)(48.6)(180.6)

10月:(155.9)               (174.3)(32.1)(175.2)

11月:(324)                  (262.6)(41.5)(289.4)

12月:(700.6)               (280.2)(48.1)(280.2)

 

附录2:2020年供求数据(一列为预售,二列为新房成交,三列为二手成交,四列为土地成交量)

1月:(137.1)(261.4)(38.3)(355.1)

2月:(184.6)(188.5)(30.9)(56.7)

3月:(209.5)(332.1)(51.9)(80.4)

4月:(484.8)(344.2)(52.8)(159.3)

5月:(216.9)(199.4)(43.2)(104.6)

6月:(211.2)(301.4)(42.1)(45.4)(集中供地未计入)

 

备注:预售和成交数据我们采用城乡住房管理局的数据为准,土地数据涵盖有商业商务用地(含B类所有商业用地)

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