29周(重庆):从本波段土地市场操作看协信的困境原因!

29周(重庆):从本波段土地市场操作看协信的困境原因!

作者:  来源:  2021-07-17  

 ​纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、土地市场:从本波段土地市场操作看协信的困境原因!

 

本期我们选择的企业是协信地产。协信在重庆市场一直是一个充满争议的企业,从实力来说,2016年之前,协信一直位于重庆本土前五之列,且市场地位要高于华宇,东原,也基本可以说是在重庆除金科龙湖外最大的本土企业。且协信的产品,也一直能得到同行的尊重,且协信出来的人才众多,所以协信在市场口碑也不错。此时的协信,市场口碑应该赞誉者众多。


协信的产品类别中,商业占了一个较大的比重,但协信做商业秉承的理念却是和商业自身的理念存在着较大的差异,协信在商业物业中,更多的是扮演一个投机主义者或者是一个冒险主义者,或者是一个开拓者的思维。协信商业除了观音桥和南岸项目,其他要不在区县,要不在城市新拓展区。协信是最早进入区县做商业的企业,或者是早期长寿协信广场,让企业尝到了在区县做商业,一旦成功的暴利的甜头,协信在区县有较多的商业,但成功的并不太多。而在主城协信16年后新进入的龙兴,寸滩,蔡家,巴南都有商业,目前为止基本没有太成功的案例出现,至少没有一个明确的商业品牌标识展现在市场中。


这里涉及到一个理念问题,商业物业在重庆很容易找到对标企业,与龙湖的中心战略相比较,协信走的显然是外围策略;而从做商业的盈利模式,协信早期可能完全是项目自身盈利能力的考量更多,16年后走的则是商业对住宅成本的冲抵模式;依靠商业物业对住宅价格的推动盈利,这点协信似没有成功案例。而反观龙湖,商业对住宅价格的提升是相对较为明显的。但进入18年以后,龙湖在商业布局上走道和协信同源的路径上,未来龙湖的商业会对整个企业产生什么样的影响,值得高度关注。而另一个对标对象是华宇,总体来说,华宇的商业并不多,就是沙区华宇广场,依靠资产沉淀升值为后期资本市场融资带来了巨大的便利,这也是华宇2016年后崛起的核心原因之一,而协信的商业,因为区位与华宇广场无法比,同时经营的困难,租金的价格无法起来,导致商业估值起不来,后期融资的帮助应该明显要弱于华宇。


回到协信来看,协信整体来说,从企业层面来说,几乎没有聚焦,区域没有聚焦,产品没有聚焦(商场算不算聚焦,这点值得探讨),这两者带来的最大的问题是成本肯定较对手大幅度提高,其二是品牌溢价能力肯定较对手低(市场上协信和龙湖金科的品牌对比,考量溢价要从两个角度,一是纯粹的价格,二是结合量的价格)。龙湖不用说,聚焦北区,从新牌坊到礼嘉基本垄断了这个区域,17年后聚焦巴南;金科本波段则是重仓蔡家。协信本波段拿地完全没有聚焦的痕迹。


因为协信热衷于进入城市非热点区域,而这些区域几乎都是在可见的几年内很难成为市场的焦点,协信唯一聚焦的是巴南的高职城,但高职城之于巴南的地位很难与李家沱,龙洲湾媲美。因此往往会出现一宗地块拿到2、3年看不见销售额,这对资本占用,资金成本,项目利润率提出了极高的要求。从理念来说,协信的战略不是追求高周转,而是追求单个项目的绝对利润率,在地产市场技术日益成熟,而企业自身品牌实力一般,核心竞争力一般的情况下,要追求超出行业的平均利润率,就只能寄望剑走偏锋,从区域分析与判断中去寻求潜在的土地价格差,但协信对城市研判能力显然不如金科,重仓的龙兴和寸滩,就区域来说,都或多或少存在着一定的缺陷(至少就进入时间段来说),短期内很难形成市场的焦点。因而就无法享受竞争性量价爬升带给企业的好处。


作为一个老牌的重庆本土企业,协信项目众多,本文不一一梳理。我们简要盘点哈协信16年后土地市场的表现与其对应的价格关系。


典型地块之一:哈罗小镇,项目位于龙兴,由两个地块组成,与2018年拿下,项目总建筑体量82.48万方,平均楼面2831元,到目前项目仅成交410套,成交均价12384,货地比4.37(算是主城这几年货地比最高的项目之一),成交面积6.8万方,总去化率8.24%,成交金额8.42亿,占土地款的36.1%。这是一个典型的追求利润率而没有销量的产品,最后财务成本不仅把利润吃完,而且占用了企业用以发展其他地方的资本。本项目是以教育为主打的,但本次教改政策,将对民营中学产生较为严重的负面影响,项目失去了立项逻辑,变成一个纯粹的住宅项目,去化速度估计将更加缓慢。


典型地块之二:重庆科技城,项目为协信2018年拿下的,位于寸滩,本项目有较大体量的商业,项目总计容面积42.5万方,楼面价格3237元,截止目前本项目11.86万方,成交949套,成交均价11709元,成交金额13.89亿。本项目货地比为3.62(将整项目平摊),去化率为28%。到目前项目总回款金额刚好覆盖土地款。从远期来看,本项目区位较好,寸滩国际港的打造将对项目的商业商务起到支撑作用。但项目现金流状况太差,资金成本太大,如果企业能坚持到最后,还应该有盈利的可能。


而协信2019年拿下的静观地块到目前还没有销售额。(蔡家项目叫映湖十里,与融创联合开发,从协信统计口径无法查到)。


从2017年来,协信在土地市场一共拿下了7宗地,其中有三宗尚未覆盖住土地款,一宗刚持平,高职城我们没有做项目拆分,因为有老地块,所以暂不清楚,李家沱地块应该是唯一一个正常开发的项目。在市场行情好的时候,开发速度过慢,过分追求单个项目利润率,不能享受价格上涨的红利,而大量的资金沉淀,而无产出,是协信现金流短缺的核心原因。我们梳理了16年以来协信在重庆总的销售额为268亿(含之前的土地),土地市场净投入金额为62.7亿,有9亿土地款尚未产生回款。如果从单个项目利润率来看,协信本阶段应该是毛利润较高的周期,大量的销售额都是在16年之前拿地贡献的。而在之前土地变现完以后,协信本波段的地块都面临单个项目去化缓慢,利润被资金成本管理成本吃掉的情况,且在未来可以预见的3、5年周期中,去化速度都不会特理想的情况下,协信今天面临的困境也就可以理解了!

 

 

土拍记录与分析,读者可以看容磁不动产或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止7月16日,本周预售许可证发放数量27.2万方。

截止7月16日,本月预售许可证发放数量为62.9万方

截止7月16日,全年累计发放预售许可证数量为988万方

 

本周预售许可证继续缩量,周五有所放量,有10万方预售许可证。整周的预售继续处于缩量状态。市场在经历了土拍之后的4、5、6月高潮之后,开始逐渐呈现出疲软的态势,有售楼部反应,目前来的客户质量明显弱于前一阶段。市场小道消息,第二次土拍,重庆将引入熔断和竞拍租赁住房的政策,而消息源也显示,从目前知道的一些地块的起拍价格与第一次成交价格有一定的差距,也就是总体来说,第二次土拍的绝对价格应该会低于第一次。这对土地价格极为敏感的重庆市场而言,不算一个好消息,同时这个价格对于重庆吸引四川区域的购房者而言,也会失去一定程度的刺激和吸引力,叠加按揭的缓慢进度。市场降温概率极大,这种情况下,市场将接受新一轮的考验。

 

截止本周,预售许可证放量占2020年2250万方的43.91%。(2020年年度数据2250万方,缺6月28、29、30日,7月1日、11月20日的数据下的数据为2116.3万方)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

 

附录1、2012—2020年7月市场的供求数据

 

2012年:196.4万方    171.2万方

2013年:120.7万方    145.4万方

2014年:222.4万方     219.3万方

2015年:209.7万方    184.3万方

2016年:141.6万方    146.7万方

2017年:309.5万方    222.3万方

2018年:216.5万方    221.9万方

2019年:219.9万方    184.8万方

2020年:177.5万方    198.2万方

 

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