31周(重庆):华宇(下):土储即将耗尽,将在二次土拍中如何表现?

31周(重庆):华宇(下):土储即将耗尽,将在二次土拍中如何表现?

作者:  来源:容磁财经  2021-07-31  

 纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、企业观察:土储即将耗尽,华宇将在二次土拍中如何表现?​

 

2016年12月御景湖山地块以来,截止目前,华宇一共在土地市场获取了11宗地。合计体量为192.45万方,其中礼嘉御景湖山为60.16万方,与华侨城,旭辉在悦来合计拿下两宗地合计建筑体量为83.2万方,这3宗地合计计容体量为143.36万方,占总计容体量的比例为74.49%;其余8宗地块计容量为49.09万方,占总计容体量的25.51%。(御景悦来项目情况大概是这样,三家各自开发各自地块,旭辉项目案名叫江山云出与铂悦滨江,目前成交体量为12.72万方,华侨城数据不详,因此我们暂时无法推断这个项目的数据,合理推断,华宇在这个项目体量大致应该在30万方左右,非确切数据)。


对华宇而言,本阶段的第二个大事件是2018年2月,现任总裁周德康的履职。周德康曾经长期在龙湖服务,2014年出来后在市场兜转一圈后,在熟悉的重庆市场中履新华宇。尽管礼嘉地块是2016年拿下的,但开发周期还是集中在周德康时代,而周德康来之后,再次在悦来斥巨资拿下大宗地块(就体量对比来说,在华宇的11宗地块中,仅次于礼嘉地块)。也就是尽管入职较晚,但华宇本波段的核心决策,都应该是充分体现了周德康的思路。当然作为总裁,周会分管全国,但重庆大本营应该是其工作的重中之重,且礼嘉地块和悦来地块占据了整个公司的主要资源。


就土地分布来说,11宗地情况是这样,大坪一宗(6万方),凤天路一宗(6.93万方),九龙半岛一宗(金科+远洋3.7万方),礼悦组团3宗,占了整个公司计容体量的绝大部分,为公司的重中之重的区域;龙洲湾(0.96万方);沙区中心区一宗(旭辉联合,合计1.02万方);钓鱼嘴一宗(11.13万方);水土(金科联合,6.42万方);跳蹬(金科+新希望6.37万方);中央公园(6.56万方)。11宗地中,华宇独立拿地地块6宗,5宗联合拿地。除了聚焦礼悦组团外,其他分布较为零散。有地块过小,存在着管理不经济的地方,如沙区中心区和龙洲湾地块。独立操盘的两个大型地块为礼嘉与钓鱼嘴地块,(其余项目均为本波段之前拿下的地块)。


基于对地块和项目的分析,我们可以得到的几个有意思的观点:第一华宇在本波段远远算不上冒进,唯一的冒进就是礼嘉地块,今天来看这是一次正确的冒进,华宇本质上还是一个中小企业,经营思路相对偏保守,同时存在着量入为出的企业经营模式;第二华宇的拿地策略表现出明显的机会主义特征;第三是华宇的土储即将耗尽,土储目前而言,存在着较为严重的短缺,依靠17年前积累的土地消化完以后,华宇的土储将面临严重的短缺;第四职业经理人特征并不明显,也就是华宇身上,体现的依然是老板的影子,而不是周德康的烙印。


因为华宇的项目,中小项目过多,没有太多分析价值,悦来项目因为数据不全,我们暂不做分析,本文只分析礼嘉地块和大渡口地块。

 

华宇御景湖山:2016年12月23日,华宇经过激烈的竞争,以116.4%的溢价,7380.5的楼面拿下的,本地块基本情况如下:位置:两江新区礼嘉组团A标准分区A29-3/05、A29-4/05、A37-2/05、A37-5-1/05、A37-6-1/05、A39-1/05、A49-5/05(西侧部分),占地面积221130平,容积率2.72,计容面积601589平。这宗地是本轮土地市场第一次经过惨烈竞争,掀起市场热浪的地块。总地价达到44.4亿,同时对土地市场影响深远,更直接的关联可能就是几天后的华润与金辉在中央公园地价的拉高到本区域几乎同等水平,而他们可以称为开启中央公园组团大幕的地块。同时这也是华宇高调的第一次站在土拍市场的中央。本项目截止目前销售数据:成交面积54.76万方,成交均价15917,成交套数4835,套均面积113平,整个项目来说,属于改善型面积段。成交总金额87.17亿,货地比2.157。因本项目有商业,所以住宅估计应该基本清盘。从数据来看,本项目属于一个非常成功的项目,当然也是市场给的唯一一个窗口,而华宇幸运的抓住了这个窗口期。取得了非常好的销售业绩。但这个项目对华宇整个重庆市场的扩张,从某种程度来说,不是起到了促进作用,而是起到了制约作用。本项目土地款过大,导致华宇此后在土地市场上无法作为,尽管就单项目来说,他的数据无疑是成功的,但项目体量过大,无法高周转,而本波段的是高周转的最佳窗口,另一面不能高周转,也就降低了高杠杆的概率,结合目前市场形势,这个策略应该是比较优的策略。


华宇锦绣玺岸:本项目为华宇2020年6月30日,以溢价27.9%拍的的地块。项目情况如下:位置为大渡口区大渡口组团H分区H06-4-1、H06-4-5、H06-5地块,项目占地面积74152.6平,容积率1.5,计容面积111300。截止目前本项目销售数据为:成交面积3.75万方,成交均价14064元,成交套数362套,套均面积103.6平,套均总价145.5万。货地比为1.957。目前去化率为33.2%,结合目前市场形势,如果项目供货能跟上,那么本项目基本可以判定属于一个较为成功的项目。尽管均价创下了目前大渡口的新高,但项目总价却扼死在大渡口区域的一个瓶颈线之下,即套均总价不超过150万,应该是这个项目的顺利的重要因素之一。

 

 

土拍记录与分析,读者可以看容磁不动产或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止7月30日,本周预售许可证发放数量56.3万方。

截止7月30日,本月预售许可证发放数量为140.4万方

截止7月30日,全年累计发放预售许可证数量为1065.5万方

 

本周预售呈现出少有的非市场节点的特征,这是否与恒大的消息相关,引发的市场连锁反应,同时第二次土拍可能仅在咫尺,是否与企业储备土地款有关,同时第三方面市场目前存在较为严峻的缺货状态,销售形式极为乐观,此阶段为出货良机。

 

随着时间开始进入8月,第二次土怕即将启动,而近期政策调控有强化的迹象,而市场在经历了5、6月的高潮后,开始有所回落。但距离时间越久,市场土地存货缺口越大,对土地市场的需求也就更大,另一方面银行贷款的难度越来越大,房开公司债券暴雷的案例越来越多,市场在多方博弈后会呈现出一个什么样的结果,值得关注!

 

截止本周,预售许可证放量占2020年2250万方的47.36%。(2020年年度数据2250万方,缺6月28、29、30日,7月1日、11月20日的数据下的数据为2116.3万方)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

 

附录1、2012—2020年8月市场的供求数据

 

2012年:74.21万方    160.4万方

2013年:216.6万方    148.4万方

2014年:212.9万方    168.5万方

2015年:96.31万方    161.3万方

2016年:140.8万方    171.1万方

2017年:174.7万方    207.7万方

2018年:378.9万方    260.5万方

2019年:173.8万方    185.4万方

2020年:189.6万方    196.5万方

 

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