32周(重庆):万州“土豪”海成下半场运气会如何?

32周(重庆):万州“土豪”海成下半场运气会如何?

作者:  来源:容磁财经  2021-08-07  

纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、企业观察:万州“土豪”海成下半场运气会如何?

 

梳理完海成主城市场的数据,有些出乎我的预料。数据与感觉有些偏差,海成在土地市场拿过几宗高价地,在土地市场颇有土豪的感觉。在笔者的印象里,重庆的区县开发商除了之前的万州兴茂曾经在主城市场有过几个项目(二郎的兴茂盛世国际,冉家坝的兴茂盛世北辰,石桥铺的兴茂晶蓝公馆,而在土地市场上,2008年以后,也仅能查到两宗地块),而后这家公司就逐渐的淡出主城市场,现在在重庆的各类榜单中,我们就再也没有看到过这个企业的影子。涪陵金宏在本波段也曾在主城拿过一宗地,但也就只有一宗地的痕迹。其他的重庆区县开发商几乎在重庆就没有出现过影子。

 

2010年前的万州无论是经济总量,还是房地产市场,在重庆区县市场中都属于佼佼者,但随着近几年万州经济被其他区县超越,万州房地产市场也渐渐走向低迷,无论是在成交量还是成交价格方面,万州已经不再被视为区县的龙头市场。但恰恰在这个阶段,海成,这个来自万州的开发商,在主城掀起了一股不小的浪花,在海成进城来,在主城拿下四宗地,除四公里项目和中梁摘牌外,其余三宗地均为高价地,溢价率高到同行送了海成一个外号:土豪!

 

在这一点上,四川市场与重庆市场呈现出迥然不同的状况,在省会中心的成都,也曾出现过置信和蓝光两家大型地产企业,但四川二级城市成长的地产中型企业确实不少,邦泰,阳光大地(眉山出来的开发商),正黄(遂宁出来的开发商),领地(乐山出来的开发商),以及在今年第一轮土拍中,还有自贡远达拿下自持率最高的地块。从现状来说,四川二级城市成长起来的地产企业力量远大于成都市场上成长起来的地产企业力量。

 

对于成都企业来说,最值得思考的是蓝光和置信,就市场本身来说,成都市场除交易量不如重庆市场,成都市场的价格与竞争烈度一直不如重庆市场。但身在成都市场的蓝光和置信却没有在成都城市的扩张中享受到红利,特别是蓝光,在成都市场的市场占有率一直极低,这与重庆龙头房企重仓重庆形成叫截然不同的状况,重庆的金科龙湖一直将重庆视为全国最重要的市场之一。至少就目前来说,龙湖和金科要远比蓝光和置信成功得多。这里是否可以得到这么一个结论,即重庆市场的主城开发商太过强势与看中本地市场本身,导致区县开发商无法成长;而四川市场成都开发商不太看重成都市场,反而给了四川二级城市开发商的机会。

 

我们再次回到海成身上来,海成在主城一共拿下五宗地,分别是20年4月和中梁联合拿下的四公里片区新南湖地块;其次是20年6月和龙湖拿下的蔡家地块与空港新城地块;与今年第一次集中土拍在两路和空港各拿下一宗地块。从规模和影响力来说,海成本次进驻主城的规模和影响力要远远大于上一次兴茂进驻主城市场。这个角度来说,海成可以称为重庆区县市场一哥。


五宗海成地块情况如下:


南山云璟:本宗地是中梁与海成在20年4月24日拿下的地块,本宗地的基本情况如下:位置:南岸区南坪组团K分区K1-9-1/07地块,占地面积103501,计容面积207002,容积率2,楼面价格6430元。本宗地为一宗流拍地,在二次挂出后成交,成交条件里,南岸区会回购一部分房屋用于拆迁安置。本宗地可以算主城价值判断争议较大的第一块,本地块位于城市绝对核心区,新南湖片区,但本项目周边有公墓,从区位和环境条件来说,做刚需产品应该不存在任何障碍,第一次流拍主要基于市场主流开发商对这个地块的情感嫌弃。中梁和此时的海成,在主城土地市场中都处于相对弱势地位,拿下这宗地不失为一个上佳的策略,第一是产品销售难度不大,第二是代价不高。从目前来看,本项目销售数据如下:成交面积7.42万方,成交均价14113,成交套数790套,套均面积93.9平(这个面积段其实还可以做的更小一些,单价和去化可能会更好,但也可能是受制于限价因素,以及现有去化也很好的原因),货地比2.195。拿地到现在16个月去化率为35%(体量有7万方),市场表现尚好,属于一个将盈利的项目。


龙湖两江郦湾:本项目为海成和龙湖在2020年6月29日联合拿下地块。地块基本情况:位置:北碚区蔡家组团北碚区蔡家组团P标准分区P08-1-1/04、P08-1-2/04、P18-8-2/04、P03-9/04地块;地块占地面积167616.9平,计容面积244488.5平,容积率1.46,成交楼面7117元,溢价率37.74%。本地块算是蔡家地王级地块,本地块优势是地块较大,且蔡家组团地块日益稀缺。本项目为龙湖操盘,目前市场数据如下:成交8.12万方,成交均价15413,成交套数676套,套均面积120平,套均总价180万,为蔡家区域改善型产品。货地比2.166,目前市场去化率33.22%,14个月的时间,这个去化率与货地比来看,市场表现尚佳。


海成云境:20年6月28日,海成以楼面10476,溢价率31.77%拿下本地块。本地块基本情况:位置:渝北区两路组团F分区F23-2地块,占地面积45343,容积率2,计容面积90686平。本项目目前的成交数据如下:成交5.71万方,成交均价17485平,成交套数698套,套均面积81.8平,套均总价143万。从套均面积来说,本项目是典型的刚需产品,而将总价控制在150万以内,也应该算本项目销售破佳的重要原因。项目总体去化率62.95%,货地比为1.67,楼地差为7009元,目前价格出售,应该有利润的,考虑到项目总体去化率,本项目到目前为止基本可以算作一个成功项目。


今年第一次集中供地拿下的地块:

 

地块一:渝北区两路组团F分区F27-2-1、F27-2-2地块,地块占地面积28340,计容面积42500,容积率1.5,成交楼面14583,溢价率75.7%。

地块二:渝北区两路组团E分区E88-1地块,地块占地面积24286,计容面积48572,容积率2,成交楼面10870,溢价率29.7%。

 

对于海成进主城的5宗地块,四公里地块,应该算是一个极为优质地块,也是唯一一个摘牌地块,而蔡家与龙湖联合拿下地块在蔡家组团算地王级地块,而20年在中央公园拿下的地块,在当时无疑也是创了区域的该时段的高价。今年第一次土拍尽管拿下的两宗地块较小,但都属于高价地。海成的高举高打,从市场表现来看,上半场无疑算是较为成功的,三宗地市场表现均不错,但在今年下半年,市场画风陡转,市场可能出现转向的情况下,海成下半场能成功么?从几宗地块来看,中央公园项目几乎确定可以全身而退,四公里项目尽管目前来看,去化率不高,但考虑到政府有部分回购,以及项目所处的区位以及产品户型的下压区间较大,这个项目依然没太大问题,与龙湖合作的蔡家项目,还有较大体量没有售出,而中央公园和回兴项目还没面市?海成能赢得今年市场的下半场么?

 

土拍记录与分析,读者可以看容磁不动产或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止8月7日,本周预售许可证发放数量9.8万方。

截止8月7日,本月预售许可证发放数量为9.8万方

截止8月7日,全年累计发放预售许可证数量为1075.3万方

 

本周预售许可证大幅度缩量的原因,一方面与上周的放量可能有一定的关联,但更大的原因可能还是受到疫情的冲击,市场前景不明,开发商暂缓拿证的原因。


本次疫情是较20年春季以来的最大的一次疫情,对市场的干扰也最大,一方面源于本次疫情的病毒毒性较强,另一方面源于全球数据的反弹,同时本轮疫情也是多点散发,三方面因素导致了疫情管控的升级,疫情的走势再次成为左右市场走势的关键。


而最近恒大的困境牵动的各级中型开发商的流动性困境有蔓延之势,从蓝光,实地到荣盛,平常看起来现金流较好的企业,有开始恶化的倾向。如果这种倾向不能得到有效遏制,加上最近需求端的对教培行业的管制等措施,市场需求端会同时出现恶化,如果供需两端均出现恶化,那么市场短期内可能受到更大的冲击。

 

截止本周,预售许可证放量占2020年2250万方的47.79%。(2020年年度数据2250万方,缺6月28、29、30日,7月1日、11月20日的数据下的数据为2116.3万方)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

 

附录1、2012—2020年8月市场的供求数据

 

2012年:74.21万方    160.4万方

2013年:216.6万方    148.4万方

2014年:212.9万方    168.5万方

2015年:96.31万方    161.3万方

2016年:140.8万方    171.1万方

2017年:174.7万方    207.7万方

2018年:378.9万方    260.5万方

2019年:173.8万方    185.4万方

2020年:189.6万方    196.5万方

 

 

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