33周(重庆):重庆雅居乐:买最贵的地,用最慢的速度,卖最便宜的楼!

33周(重庆):重庆雅居乐:买最贵的地,用最慢的速度,卖最便宜的楼!

作者:  来源:  2021-08-14  

 纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、企业观察:重庆雅居乐:买最贵的地,用最慢的速度,卖最便宜的楼!

 

本周我们的企业观察,将目光瞄向了雅居乐。笔者最初接触雅居乐的产品是2006年在华南板块看盘时候,番禺的雅居乐项目。那个项目当初定位为整个区域的中高端,感觉不错,在华南一众大盘中,也算有一定的产品优势和品质优势的。雅居乐第一个在重庆的项目是新南湖片区的雅居乐花园,这个产品市场口碑不错。第二个项目是在2012年大渡口双山拿下的雅居乐御宾府,该宗地可建体量达到34.94万方,其楼面价格为2000元,成交均价为6121元,整体来看项目应该算有盈利项目。(新南湖片区的雅居乐花园可见体量为47.02万方),雅居乐在本轮行情入市之前,基本上延续了其在华南操盘的思路,大盘策略,尽管在当时这个体量在重庆市场远远算不上大盘,但其体量也不算小盘。具有一定的规模和体量效应。

 

2014年前的重庆地产市场基本为北区主导,尽管南岸4公里也曾经算当时热点区域,但从开发企业的品牌以及开发项目的体量口碑来说,还是远远不能和北区匹敌。在南区当时只有学府大道,融侨半岛,融汇半岛三个有一定影响力大盘,四公里多为中型开发商的中型盘,如欧鹏,华宇,金阳等企业。至于大渡口,基本为晋愉的天下。因此从区位选择来说,雅居乐进入重庆市场后,并没有延续在华南板块的产品优势和品牌优势,在竞争激烈的北区拿地,而是选择了相对竞争较弱的南区和西区拿地,由此造成的市场存在感一直较弱的原因。

 

在拿完大渡口项目以后,直到17年,雅居乐才重新在土地市场拿地,从拿地的节奏来看,雅居乐拿地的节奏也有些看不懂,17年三宗,三宗均是北区天价地,这节奏一改之前的弱竞争区域拿地存在感不强,而拿下当时的竞争激烈的北区地王级地块,刷出超强存在感;但在2018年没拿地,2019年拿下华岩和蔡家组团两宗地后,之后便再也没拿地,这也是个奇怪的逻辑。

 

雅居乐项目简介:

 

富春山居:这个项目是雅居乐在2017年3月30日,以87.04%的溢价,9352的楼面拿下的地块。地块基本情况:位置:两江新区两路组团C分区C66-2/02、 C67-4/03、C71-1/02、C72-1/02、C72-2/02、C72-3/02、C72-5/02、C85-1/03、C85-4/03、C85-7/03号宗地;占地面积203112平,容积率1.8,计容面积362486平,地块成交总价达到33.9亿。本项目目前销售数据如下:成交面积25.31万方,成交均价15264,成交套数2152套,套均面积118平,套均总价180万。货地比1.63,当前去化率69.8%。对于这个数据,我们很费解,一方面雅居乐的成交价格偏低,已经低于保利楼面价格了,应该具有相当的价格优势,为何去化率还如此之低,是产品本身问题,还是企业自己囤货问题,从逻辑上来说,雅居乐的成交价格并不是因为受限价因素影响,楼面7000的地块,原则上也能备案到15000,而雅居乐楼面是9000多,备案到18000理论上应该不是问题。从这个角度来解读,管控逻辑应该是不成立的,也就是这个产品没售完的原因一定是在企业自身,当然从企业自身来说,为了确保重庆公司长久生存下去,且因为去化目前受价格影响不愁,重庆公司的业绩并不差,这会增加后期重庆公司的一些话语权。从售价的确定性来说,项目未销售的产品价格有抬升的空间,目前项目的均价不及保利的楼面价格。巨大的价格优势,应该能够确保项目剩余产品的销售。但从目前来说,本地块4年半时间来看,项目应该不算一个成功项目。这宗地块的价格算是雅居乐第二次点燃重庆土地市场的热情,2016年12月之后火过之后,17年春季层出现过短暂的市场遇冷,因此才有龙湖在大学城以1500的楼面摘牌原著地块,而雅居乐这宗地,无疑是将重庆土地市场推向高潮的奠基性地块。

 

雅居乐麓铭府:本地块为雅居乐2017年7月拿下的地块成交楼面3071元,溢价率仅为0.87%,相当于一宗摘牌地块。地块基本情况如下:巴南区界石组团N标准分区N16-1/02、N16-3/02、N17/02、 N18/02号宗地,占地面积157427平,容积率2.35,计容面积369530平。本项目目前成交数据如下:成交面积32.98万方,成交总价32.63亿,成交均价9894元(含商业在内的总均价),货地比为3.22,去化率为88.3%,这可以说雅居乐本波段唯一成功的项目。

 

雅居乐滨爵府:本项目是雅居乐在2017年8月30日以楼面10962,溢价率40.54%拿下的地块。地块基本资料如下:位置:两江新区礼嘉组团A标准分区A21-4-1/06、A21-4-2/06、A22-1/06、A22-2/06号宗地,占地面积138393.9平,容积率1.35,计容面积187009.1平。项目目前成交数据如下:成交面积3.48万方,成交均价16485,成交套数247套,套均面积141平,套均总价232万,货地比1.504,当前去化率18.6%。这个地块的成交数据确实有些尴尬,项目到现在也4年了,亏损销售,目前去化率还不到20%,这个数据,确实凸显了雅居乐重庆操盘团队出现了问题。


雅居乐九龙雅郡:本项目为雅居乐在2019年5月17日以溢价率42.4%,楼面8544拿下的地块。地块基本资料:位置:九龙坡区中梁山组团G分区G19-1-4/08、G18-8-1/05号宗地,占地面积50035,容积率2,计容面积10070平。本项目如今的销售数据如下:成交面积3.87万方,成交均价11677,成交套数390套,套均面积99.2平。目前去化率38.43%,货地比为1.367。从数据来看,本项目是铁定亏本的项目,一方面去化率差,另一方面售价和货地价差仅3133元。


雅居乐信函雅府:本地块为雅居乐在2019年5月31日以溢价34.45%,楼面7794拿下的本地块。本地块大概有38415方的商业体量(商住比3:7)。地块的基本情况如下:位置:北碚区蔡家组团M标准分区M28/07、M29/06、M30-1/07、M39/06号宗地;占地面积112059,容积率1.5,计容面积168088平。本项目目前销售数据如下:项目成交面积7.44万方,成交均价15250,成交套数569,套均面积130.8平,套均总价199.5万。项目住宅去化率57.36%,项目总去化率44.28。项目货地比为1.957。本项目应该算雅居乐在本波段操作最为成功的项目。但是如果考虑到本项目还有3.8万方的商业,本项目目前的销售数据也难言乐观。


另雅居乐还有两个项目,一个是静观代建项目九里原香项目,还有一个巴南高职城美好时光名著项目,本项目属投后股开项目,体现在美好公司数据里。


梳理完雅居乐重庆公司的数据,有些让人愕然,雅居乐几乎每宗地都有超高的溢价率,绝对价格也几乎都在市场最高处,但销售数据有些让人目瞪口呆,这确实有点辜负本波段如此良好的市场行情。用最高的溢价,拿最高价的地,用最慢的速度,卖最低的价格,如此数据,确实有点匪夷所思!如果我们更深入的检讨雅居乐的项目和拿地节奏,一方面是拿地的策略可能出现了偏差,没有在拿地组团启动之前拿地,所有地块几乎均是组团处于高热状态下顶点拿地,其次是处理与地住方的关系问题可能出现了一些问题,这点在礼嘉地块和华岩地块表现的较为典型,土地拿到以后,项目建设的难度加大,从而导致项目销售速度和价格都出现了一些问题。第三个问题则是雅居乐几乎都在面对同一波客群,雅居乐所有项目的套均面积都相差无几,几乎都是走的改善型路线,很少走刚需路线,但改善型路线,其品牌和产品又没有特别的营销,因此导致市场对其认同度较差,也是一个原因吧!

 

土拍记录与分析,读者可以看容磁不动产或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止8月14日,本周预售许可证发放数量28万方。

截止8月14日,本月预售许可证发放数量为37.8万方

截止8月14日,全年累计发放预售许可证数量为1103.3万方

 

本周市场最大的新闻,是上海深圳的土拍延期。二是住建部调整土拍规则,一是不允许大幅度提高底价,二是溢价率最高15%,三是不再竞拍支持租赁住房。对于深圳土拍延期市场小道普遍的观点是缺乏开发商报名,报名的只有国企。而对于住建部调整土拍规则,市场的解读也是受到开发企业报名参拍数量的锐减,各城市土怕报名情况均不乐观后做出的调整。当然这种调整对于房开来说,有着切实的好处,在竞争的逼迫下,开发商被迫吞下了对自己极为不利的土地,但却这严重削弱了开发商再次从土地市场获地能力,且进入下半年后,开发商流动性出现几乎大面积的紧缺,各大开发公司均流动性紧张,除了已经暴雷的恒大,蓝光,荣盛,宝能,华夏幸福,泰禾等,市场其他高周转企业也是暗流涌动。目前市场都呈现出一方加速推,一方加速打压的局面,都以极限形式呈现出来,但如果市场出现转弯,恐怕也会呈现出极限形式,如果成真,将如何调整?

 

而在重庆市场,目前二手市场表现出明显的降温迹象,一手市场也表现出降温迹象。降价卖房也不容易,巴南荣盛降价卖房据说被对手举报,而无法备案,这样的困境,算是典型的囚徒困境。如何走出这个困境,需要极为高超的技巧!

 

截止本周,预售许可证放量占2020年2250万方的49.04%。(2020年年度数据2250万方,缺6月28、29、30日,7月1日、11月20日的数据下的数据为2116.3万方)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

 

附录1、2012—2020年8月市场的供求数据

 

2012年:74.21万方    160.4万方

2013年:216.6万方    148.4万方

2014年:212.9万方    168.5万方

2015年:96.31万方    161.3万方

2016年:140.8万方    171.1万方

2017年:174.7万方    207.7万方

2018年:378.9万方    260.5万方

2019年:173.8万方    185.4万方

2020年:189.6万方    196.5万方

 

 

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