38周(重庆):集中土拍改变组团市场的格局与价值体系?

38周(重庆):集中土拍改变组团市场的格局与价值体系?

作者:  来源:容磁财经  2021-09-19  

 ​纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、区域观察:集中土拍改变组团市场的格局与价值体系?

 

下周重庆第二次集中土拍有可能将开始,但现在还不确定,报名截止日期是23日,但到目前为止,还没有公布竞拍日期。

 

但第一次集中土拍的结果,以及第二次集中土拍供地的区域与组团,以及供地的形式,可能会对整个重庆房地产市场的区域格局产生重大影响。

 

我们简要回顾第一次土拍,主要集中在三个组团:


悦来组团:这是一个拉开第一次土拍序幕的组团,同时也是奠定第一次土拍氛围的组团,也是一个土地确定性价格最高的组团,这主要有以下几个因素:首先从土地成本来看,万科,保利,华侨城都有土地成交价格在9500以上,而保利重仓本组团,这就注定了新拍的土地不可能低于9000,如果低于这个价格,保利,万科,华侨城不排除自己在仓位本组团地块;其次是本组团的标杆项目,麓湖目前为整个北区价格和品质的标杆,这点对旁边的其他竞争对手来说,有非常大的优越性,拿着地块可以和麓湖同各种不同的角度对标;第三是悦来作为北区五小龙礼嘉,照母山,大竹林,中央公园等之一,具有被市场较为广泛的认同度,同时会展中心为引擎的会展经济,也是整个组团原动力;第四是本区域云集了重庆高端产品开发商,香港置地,万科,华侨城,保利等。可以说是这些共同的因素,决定了悦来组团的阶段性的土地价格体系。


中央公园组团:这个组团引擎主要是以新城市为驱动力,主要是表现在良好的城市界面和形象—以中央公园为形象标志,规划的大型商业中心组团—四大中心商业综合商业体,以及数据谷等新兴数字产业为基础的新兴经济。当然本区域对房地产市场而言,更重要的是,这是最近5年最热的开发组团,云集了市场上绝大多数大中小,高中低品牌的开发企业,开发量,市场热,开发条件成熟是作为房地产市场的基础动力。加上本组团基础地价的支撑,以及市场高点,热度,可比性,对标性最佳的组团,这是本组团第一次土拍热的主要原因。但本组团与悦来组团一样,随着土地出让接近尾声,没有其他驱动力的情况下,如何维持组团热度,成了所有参与者都必须要思考的问题。同时作为新城市的典范,一旦未来不如市场预期,会带来什么后果,值得关注!


科学城:科学城的春风似刮得过于猛烈了,谁也没想到第一次土拍,科学城的旋风如此强劲,几乎让市场晕眩。科学城的逻辑在那?我们的看法是:第一是城市预期逻辑;第二是补涨逻辑,如果科学城作为新城市代表组团,那么对标的应该是中央公园,而考虑到中央公园为渝北之中央公园,科学成为重庆之科学城,对比中央公园的价格,科学城差距不小,定位更高,现实价格更低,被房企视为洼地;第三是科学城未来给予城市的无限想象空间更加高远,他几乎承载了人们对于重庆赶上北上广深等一线城市梦想的所有期望。加上第一次土拍的地块相对较多,市场因而刮起了强烈的科学城旋风。


我们如果将第一次土拍进行简要的归纳,第一次土拍大的方面就是北区和西区,整个城市其他组团几乎没有声音可以与之抗衡。但第二次土拍地块出来以后,北区的水土,蔡家,中央公园,悦来,龙兴基本已经没有成规模之势,因此也很难在市场上掀起较为强烈的旋风。反而是两个新兴组团,大渡口钓鱼组组团和井双组团有大体量的地块出让,两者出让土地总量将近200万方,无疑从体量和数量角度来看,他们会成为第二次土拍最吸睛的组团。


大渡口钓鱼嘴组团:这个组团目前热度还很难评估,这个组团优势在于,一是规划定位高,为市重点打造组团,为重庆人文艺术半岛的核心区域;第二是为主城两江四岸的重要口岸;第三是为传统主城老区。不利因素在于大渡口总体经济体量较弱,城市被北部虹吸的背景下,大渡口的基础设施,产业都短期无法与北区抗衡。大渡口的机会笔者认为更多应该来自于经济收缩的状况下,城市的对内收缩后老城区的魅力。


井双组团:这是一个毫无征兆就崛起的组团,本组团两座大桥打通科学城与北区的通道以后,本组团的城市空间关系被迅速改善,由原来的城市飞地组团变为城市的中心组团,加上北组团江岸线资源丰富,而井双为传统的城市老居住区,人气极为旺盛,而本组团也迅速成为链接北区和科学城的纽带组团,加上本组团为出让土地众多。将来势必迎来大量的开发企业进驻,因此他势必将成为市场新的市场热点组团。


在第一次土拍之前,市场基本是单点中心模式,北区以无可比拟的优势,攫取了市场所有的关注;第一次土拍之后,科学城迅速串红上位,吸引了市场大量的关注,而与土地市场相呼应的是,川籍购房者更青睐科学城(成都高新区的示范效应,可能源于),市场客流由单一的北区模式,开始切换成北区和科学城双中心模式。而第二次土拍的另一个亮点在于挂牌楼面地王诞生于大石坝,这个传统主城传统老区,这点是否会和井双片区形成呼应,或者支撑井双片区的体量与价格,我们还无法确证,但这个逻辑关联还是存在的。本次井双片区土地特点:一是体量大;二是资源好,有较长的江景;第三是价格高,最终拿地的无疑将是品牌房企,而本区域未来还有很多土地将要出让,因此他们必然将分流市场的眼光和注意力。这样市场的组团将由一变二变三,市场焦点的分散,对于传统的焦点北区无疑是具有影响力的,这种影响将对对市场带来什么样的改变,值得市场各方保持高度关注!

 

土拍记录与分析,读者可以看容磁不动产或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止9月19日,本周预售许可证发放数量54.9万方。

截止9月19日,本月预售许可证发放数量为86.9万方

截止9月19日,全年累计发放预售许可证数量为1286.2万方

 

本周预售呈现出放量的态势,达到少有的55万方水准,几乎相当于全年周高位水平,具体放量日期上,在周六当天达到了24.8万方,周五也达到11万方,两天合计放量超过35万方。从消息面来看,本周有一个中秋假日,应该算是放量的一个理由,但这个理由并不充分,因为假日只有一天;第二个是消息层面上,重庆市建委调整预售监管资金,文件发出日期为19日,这个政策是否理解为只有从政策发出日期起才计算,本次监管的范围,即政策之后的预售许可,才进入新的预售资金监管政策,如果是,那么开发企业抢在政策窗口期前,提前拿预售许可当时一个主要的动机和原因。在市场下行,销售不畅,而集团公司现金压力的情况下,现金的节约凸显的尤为重要。同时下周可能将进行土拍,由于有自有资金的限制,所以有土地需求的企业会强化这个阶段的销售行为。

 

 

 

受到恒大以及众多大型房企现金流紧张的影响,房市开始逐渐变冷。而二次土拍杭州10宗地9宗流拍,今年市场火热的一塌糊涂的成都,本次土拍不仅有17宗提前终止出让,而且拍卖过程中,还有5宗流拍,平台公司自持无数宗,只有天府新区地块才能看到热闹的影子,而民企除了龙湖以外集体躺平,而更让人惊奇的是万科,保利,中海,华润,金地,招商无一拿地,保利甚至连报名地块也弃举,这样的动作背后意味着什么?是坐等其他企业倒闭去进行兼并,获取更加廉价的土地,或者是对市场的风向感到不可知而显得更加谨慎?这大概只有在未来两三个月里可能才会看得出来。另一方面,市场的分化也变得更加严峻,到目前为止已经有多个城市出台报价政策。市场的分化正变得越来越明显。

 

 

截止本周,预售许可证放量占2020年2250万方的57.16%。(2020年年度数据2250万方,缺6月28、29、30日,7月1日、11月20日的数据下的数据为2116.3万方)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

 

附录1、2012—2020年9月市场的供求数据

 

2012年:139.1万方    180.3万方

2013年:362.3万方    164.8万方

2014年:261.2万方    195.9万方

2015年:274.9万方    159.7万方

2016年:100.9万方    204.6万方

2017年:211.5万方    251.9万方

2018年:397.3万方    284.3万方

2019年:294.7万方    197.7万方

2020年:321.3万方    201.1万方

 

 

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