39周(重庆):毋以单次土怕定市场中期走势!

39周(重庆):毋以单次土怕定市场中期走势!

作者:  来源:容磁财经  2021-09-25  

 ​纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、市场观察:毋以单次土怕定市场中期走势!

 

本周地产行业最大的事件是重庆第二次土拍。如何看待这个土拍对市场的影响,或者是如何看待土拍这个结果,以及如何以此来判断重庆市场,可能是每个地产人,每个重庆购房者都关心的问题!

 

这里涉及到如何来界定这次土拍的市场理性与非理性,特例与非特例问题。

 

我们先看当前市场环境:


1、房地产市场调控在当期,没有松动迹象。

2、恒大,华夏幸福,泰禾,蓝光等造成的行业冲击波,对地产民营类企业影响较大,大多数中型高周转企业此刻都处于资金紧张状态,用于拿地的资金捉襟见肘。

3、各地都出台了对拿地企业的资金准入门槛的高标准限制,重庆也不例外。

4、其他各省土拍效果均不理想,最悲催的当属杭州,10宗地块9宗流拍,其他各省也不理想,连今年热的发烫的成都楼市,流拍和终止率也达到30%,平台公司自摸比例达到26.6%,两者合计下来超过55%。

5、更重要的一个信号是,传统房地产市场型央企,万科,保利,金地,招商,中海,华润等,几乎选择了集体躺平,成都保利甚至出现了报名后弃举的案例。而他们历来都是市场的主角!

 

我们回过来在看重庆市场环境:


1、重庆是全国房地产市场龙头企业聚集度最高的城市,甚至说没有之一。全国前50强,重庆最少有超过45家。各地方平台公司到重庆来经营的也不少。从这个角度来说,市场需求极大。还有一类地方市场型国企,如越秀和华发这类企业,资金和规模都有较强的扩张动机。


2、本轮外地企业大规模进驻重庆的时间节点大致是2017年以后,多数企业都只完成一轮最多两轮的市场操作,手中土地储备不足以支撑企业进行连续性开发,购地意愿和动机都相对较强。


3、就城市房价本身来说,重庆现在处于全国弱二线城市的下半区,市场认为上行空间较为广阔,而下行空间则有限。房开企业的逻辑,依然还是可以依靠城市红利,获取土地价格的增值带来企业自身的盈利。

 

4、重庆城市依然处于扩张期间,其中科学城处于建设前期,以及沙区东部新城,这些区域未来能够释放大量的土地出来,有足够的土地保障各开发企业的需求,而从过往房地产市场的经验来看,市场更多的受供应驱动,供应能够较大程度的引导和改变需求。


5、就重庆市场企业结构来说,多数均为规模型企业,而规模型企业则有相对较强的经营惯性,为了保持企业自身的稳定性与均衡性,企业必须要保持适度的市场规模,这就注定了市场的头部企业的土地需求的客观存在。也就是换言之,万科,保利,中海,华润等等这些央企,没有拿地,并不是企业自身没有拿地需求。而龙头企业的示范效应则是市场活力之源。当然这也可以作为本次土拍解释的一个脚注!

 

最后我们结合市场存量与增量来看看市场:


1、从需求来说,重庆已经连续14年年成交量突破2000万方。市场潜力,张力,惯性,黏性都较强。

2、从2017年以来,重庆土地市场本身一直处于开发环节土储的净消耗状态,从目前机构披露的数据来看,估算市场中期存量应该在5000万方左右,这个数据应该处于近10年的谷底区间。特别是近三年土储消耗过大,市场短期土地结构性供应短缺现象较为严重。


以上是我们对本次土拍的环境解析,至于具体土拍的短期或者微观性解析,各位读者都有自己的见解,我们不再赘述。本文也不是力图证明市场会是什么市场,会怎么变,保持对市场的关注和敬畏,是每个参与者都应该具备的基本功。趋势与偶发性事件不是一回事,每个市场参与者都应该理解。本次土拍,我们将之定义为市场偶发性事件。

 

土拍记录与分析,读者可以看容磁不动产或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止9月25日,本周预售许可证发放数量14.6万方。

截止9月25日,本月预售许可证发放数量为101.5万方

截止9月25日,全年累计发放预售许可证数量为1300.8万方

 

本周因为只有三个工作日,本周预售许可证偏少的原因。另一方面是前几周预售有所放量,且因本次土怕企业参与度不高,不需要通过销售对市场进行融资。同时预售资金的监管强化,可能也会对预售许可证的短期数量有一定的关联影响。

 

截止本周,预售许可证放量占2020年2250万方的57.78%。(2020年年度数据2250万方,缺6月28、29、30日,7月1日、11月20日的数据下的数据为2116.3万方)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

 

附录1、2012—2020年9月市场的供求数据

 

2012年:139.1万方    180.3万方

2013年:362.3万方    164.8万方

2014年:261.2万方    195.9万方

2015年:274.9万方    159.7万方

2016年:100.9万方    204.6万方

2017年:211.5万方    251.9万方

2018年:397.3万方    284.3万方

2019年:294.7万方    197.7万方

2020年:321.3万方    201.1万方

 

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