39周(成都):土拍后的市场平静期!

39周(成都):土拍后的市场平静期!

作者:  来源:容磁财经  2021-09-25  

 纵论地产行业环境,深度剖析成都市场!

1、土地市场: 

 

上周成交了4宗地块,四宗地块合计占地面积70894.7平,合计计容面积171698.9平,平均容积率为2.422。

 

2、供需关系

 

土地市场数据:

 

截止9月24日,本周出让计容体量为17.2万方

截止9月24日,本月出让计容体量为555.2万方

截止9月24日,本年度出让计容体量1454.9万方

第一次集中用地的数据,还没有统计出来,本数据不含第一次集中出让用地数据。 

备注:

1、数据来源为成都市公共资源交易中心,从4月开始我们开始引入月度数据!

2、土地数据涵盖了B类中非仓储用地的其他商业地块!

 

预售许可证数据:

 

截止9月24日,本周预售许可证发放数量35.9方。

截止9月24日,本月预售许可证发放数量为293.8万方

截止9月24日,全年累计发放预售许可证2535.7万方

 

备注:

1、9月缺3日

 

成交数据:

 

截止9月24日,本周累计成交量为55.6万方

截止9月24日,本月累计成交量为307.1万方

截止9月24日,全年累计成交量为2587.1万方

 

本周只有三个工作日,因此本周数据显得有些不全,但本周成交总体感觉仍然有缩量的态势。预售在上一周的高放量后本周呈现出缩量态势。

 

成渝两地土拍都已经结束,两个城市土拍都不景气,相对而言,成都稍好,是因为成都本次天府新区有较多地块放量,而主城五区中也有地块流拍;重庆本次市场化拿地企业10宗,加上一部分市场型平台公司的自持地,约有15宗为市场化地块,总比例上与成都基本保持一致。重庆第一次土拍大热的科学城,本次受自持比例过高,被企业放弃的原因,沙区井双片区,这个原本对市场具有板块重构性地块有流拍,一方面与本组团城市规划前景不清晰,组团没有做整体包装与推广有关,另一方面在市场没有启动时候,一次性推出太多地块,这个策略本身也并不是最优策略。

 

两个市场,市场化国企基本都没有参与,中海在重庆参与了两宗袖珍地块,而龙湖没有参与重庆市场;成都市场中海则没有参与,龙湖参与了三宗,这与龙湖在成都市场土储有较大关系,重庆在第一次土拍时候,龙湖花了96个亿,土地储备充足,因此本次没有拿地,这也算意料中的事情。

 

受大环境的影响,今年成都第三次土拍能否顺利,不得而知,当然重庆也如此。但受企业连续性经营影响,明年第一次土拍,可能市场景气度会较高,大多数企业可能都到了必须要拿地的地步。同时如果中央政府不调整按揭的预期目标,那么明年下半年市场可能依然会按揭额度极为紧张。而受到今年前高后低,市场按揭高度吃紧的状态,明年开发企业会如何调整自己的策略,确实需要再三斟酌。

 

附录1、2020年供求数据(一行为预售,二行为新房成交,三行为二手成交,四行为土地成交量)

 

1月:(249.7)   (261.9)

2月:(9.600)   (56.7)

3月:(250.0)   (219.4)  

4月:(280.2)   (266.5)                         (319.7)

5月:(122.4)(待修正)(285.8) (63.4)(350.3)

6月:(169)(待修正)   (292.3)(66.1)(171.3)

7月:(318.2)                (288.9)(61.2)(160.2)

8月:(322.4)                (311.6)(52.1)(262.6)

9月:(666.9)                 (337.6)(48.6)(180.6)

10月:(155.9)               (174.3)(32.1)(175.2)

11月:(324.0)               (262.6)(41.5)(289.4)

12月:(700.6)               (280.2)(48.1)(280.2)

 

附录2:2021年供求数据(一列为预售,二列为新房成交,三列为二手成交,四列为土地成交量)

 

1月:(137.1)(261.4)(38.3)(355.1)

2月:(143.9)(188.5)(30.9)(56.7)

3月:(212.3)(332.1)(51.9)(80.4)

4月:(484.8)(344.2)(52.8)(159.3)

5月:(216.9)(199.4)(43.2)(104.6)

6月:(240.4)(301.4)(42.1)(45.4)(集中供地未计入)

7月:(287.0)(345.0)(42.7)(31.2)

8月:(354.2)(320.0)(38.9)(61.8)

 

备注:预售和成交数据我们采用城乡住房管理局的数据为准,土地数据涵盖有商业商务用地(含B类所有商业用地)

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