40周(重庆):第二次土拍供地重心:井双组团与大渡口组团的潜力与未来?

40周(重庆):第二次土拍供地重心:井双组团与大渡口组团的潜力与未来?

作者:  来源:容磁财经  2021-10-07  

 纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、城市观察:第二次土拍供地重心:井双组团与大渡口组团的潜力与未来?

 

第二次土拍,井双片区大热到大冷,多少有些出乎我们预料,一方面从城市环境来看,特别是三桥一隧道开通以后,井双片区的城市区位已经彻底改变,这点参照蔡家组团在2016年的市场行情来看,我们曾以为井双片区会是一个市场绝对的新兴看点,热度甚至可能堪比九龙半岛和大渡口。逻辑的依据,是城市经济的基础支撑点,未来城市经济肯定会呈现双组团模式,一是科学城,建设和新经济产生的动能;第二是传统的CBD核心圈。井双组团刚好位于两者中间地带。其次是区域配套改善已经很明显的拉开了序幕,7中分校区今年已经开始招生,我们暂时抛开整个城市的产业规划以及城市形象规划(本片区依然属于两江四岸中心区之一,现在城市界面不佳,但整个组团却有一定的后发优势),第三是整个组团大体量的土地出让必然带来的人口大量的入驻,增添新的基础设施几乎是一种必然现象,考虑到沙区教育资源富裕,区域内平移在政策范围内是允许的,因此不排除未来有更重量级的教育资源布局于本区域。因此从区位,交通,资源禀赋,城市形象与城市界面来看,本区域无疑拥有极佳的潜力,加上大体量的土地储备带来的规模效应以及市场热度,本区域依然是我们较为看中的楼市低洼组团,至于未来热度是否堪比中央公园北区,也还是值得期待的。


第二次土拍中比较令人关注的是大渡口地块,全部由康田摘下,至于大渡口,从城市发展来说,城市向西对于大渡口产生了实质性的利好。相比于城市向北的背离,城市向西总是一衣带水,襟袍相连,同时考虑到与九龙坡区的关系,而九龙坡与科学城的关系,大渡口整个区域尽管不在科学城,但应该在科学城的辐射范围内。不过目前大渡口的规划并没有表现出与科学城的契合方面,目前大渡口重点发展组团是人文艺术湾区,其中值得关注的是,人文湾区有194万方商业体量。从某种程度上讲,大渡口的未来,取决于这194万方商业的定位以及产业产出,如果我们按照商业商务比1:1计算,大渡口将有近100万方商务空间,这些商务空间的建设使用率将决定整个大渡口的经济实力与活力。在主城现在江北嘴—新牌坊沿线;解放碑—化龙桥组为商务集中地,而他们形成的产业集群也相对固定,200万方商业商务体量为化龙桥片区的2/3,如何在这样一个体量下构筑自己独特的产业集群,将决定着大渡口的城市和产业升级的前景。从这个角度来看,大渡口区域的城市未来,一方面依托区域(城市核心区,两江四岸核心区,城市规划的人文艺术产业聚集区),另一方面依托的是城市经济的扩张,在城市向西过程中,北区的产业不可避免会发生一些分裂和分离,大渡口能否从这个浪潮中获得一部分产业溢出与迁徙。对大渡口经济也显得至关重要。总体来说,科学城的建设,对大渡口而言,城市中心裂变将变成一种必然,城市中心裂变过程中,必然涉及到产业的迁徙,重组等在全市范围内第二次配置问题,大渡口能否抓住这个窗口期获得大发展,这将对整个大渡口在城市区位的再定位以及资产价格的在评估,起到至关重要的作用。


 

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 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止9月30日,本周预售许可证发放数量94.6万方。

截止9月30日,本月预售许可证发放数量为196.1万方

截止9月30日,全年累计发放预售许可证数量为1395.4万方

 

本周一共有86个预售许可证出来,合计一共有94.6万方的体量,这个预售许可证的放量创下了今年周度数据之最。从历史数据来看,假期并不是销售的高峰期,尽管有7天假期,但从以往数据来看,7天假期的销售一般情况不及正常周度的50%。也就是假期驱动预售放量的逻辑有,但不应该凸显的这么厉害,这是我们的判断。


而从成交来看,9月成交,从市场机构已经公布的周度数据之和来看,大概率创下2012年以来的新低。尽管市场存量并不多,但考虑到9月直线下降的成交量,市场存量月度计算数据迅速攀升,压力开始凸显。


而市场环境来看,目前来看很难有所改观,驱动楼市景气度的因素,几乎均不复存在:房价的龙头产品,学区房受到教改政策的影响,溢价能力几乎不复存在;其次是成本驱动的土地市场,第二次土拍,已经拍完的城市,尽管土地绝对价格并没有出现下跌,甚至有小幅度上涨,但低溢价率以及流拍地块过多,对市场氛围的影响却极大;第三是信贷约束,对开发企业的影响产生的实质性负面影响,开发商破产和资金违约事件接二连三,开发商现金流的短缺到了对在建工程产生了影响,影响了交房,这进一步打击了楼市的热情;四是高企的房价以及本轮市场的放量对需求的探底已经较为明显,楼市在投机和投资性需求刺激后必然出现的需求透支,具体到重庆市场,情况更严重一些,一是重庆是本轮调控政策最宽松的城市之一,购房门槛几乎为二线城市之最低;其次是在成渝经济一体化以及第一轮土拍和科学城的刺激之下,大批的川籍购房者上半年来渝购房会告一段落,这多种因素叠加,重庆楼市未来可能会迎来一个漫漫寒冬!


截止本周,预售许可证放量占2020年2250万方的62.02%。(2020年年度数据2250万方,缺6月28、29、30日,7月1日、11月20日的数据下的数据为2116.3万方)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

 

附录1、2012—2020年10月市场的供求数据

 

2012年:182.5万方    176.4万方

2013年:281.3万方    215.9万方

2014年:217.6万方    231.9万方

2015年:206.5万方    164.4万方

2016年:145.7万方    299.7万方

2017年:192.5万方    267.1万方

2018年:239.5万方    217.6万方

2019年:234.9万方    182.6万方

2020年:165.1万方    239.9万方

 

 

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