44周(重庆):中央公园组团地价与房价的成因解析

44周(重庆):中央公园组团地价与房价的成因解析

作者:  来源:容磁财经  2021-10-30  

 ​纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场


1、市场观察:中央公园组团地价与房价的成因解析

 

前两天我们本来想弄一个经济分析,结果经济分析的结果最终必然反映到资产价格上,后面房价分析过多,反而就成了照母山以及礼嘉组团的房价成因分析。

 

不过本轮城市化的核心是资产化,这点我们反复提过;第二点是人口和资产分离特征,表现为大量人购买了在自己通勤圈外的房屋;第三是金融化,房价的过快上涨带来的金融属性与社会财富渴望被过渡放大,产生的投资投机性需求。但这不属于我们今天讨论的话题范畴。


我们今天讨论话题是中央公园组团的地价与房价成因分析。


中央公园组团,早期,笔者有较多的了解,我们在渝北西区服务过好几个项目,融创的嘉德公园项目我们也曾服务过,因此对这个组团还有一定的发言权。

 

最先开始发觉中央公园组团价值的是融创,但融创在中央公园做的实在太累,以至于2016年12月本组团第一次集中土拍的时候,融创两宗地块均报名了,但并没有决心拿下其中之一的地块,后来几年,融创都没怎么涉足中央公园组团。


但一切都在2016年12月23日开始发生了改变,龙湖和华宇分别以楼面7437和7380分获礼嘉两宗地,两宗溢价率分别为104%和116%,绝对的楼面和溢价率绝对震撼了当时整个重庆地产市场,这和21年第一次土拍时候的场景和效果应该有绝对相似的地方。

 

此时,整个市场还没打开,城市向北为金开大道和龙湖演绎的比较彻底,金开大道上的大盘几乎也差不多清盘。蔡家只有龙湖,万科,金科先低调的拿了几宗地,价格极其低廉,其中万科2016年12月12日拿下地块楼面仅1469元,金科拿下的地块仅1462元;12月27日,金科以2360元,龙湖以2600元和2858元分别拿下几宗低密度地块;龙兴组团则是两江置业大肆自己买下N宗地,其他开发企业尚未进驻;悦来那时也只有北辰这类非主流开发商;大竹林依然只有龙湖的江与城。中央公园鲁能和中交分别拿下了两宗大型地块。龙湖礼嘉的两江项目,尽管差不多已经清盘,但市场热度并不特别明显。不过此时的照母山格局已经基本锁定,香港置地已经拿下最好地块,恒大,东原等把主要地块已经分食完毕。


此时的市场环境还处于静静的蛰伏期。但礼嘉龙湖和华宇彻底点燃了市场的烈火。在土拍完成第三天,自己便连同几个朋友专程到地块去看了,当时的感受只有两个字:偏僻,荒芜。


然而市场在12月26日,画风彻底改变,中央公园推出两宗地块:两江新区两路组团C标准分区C65-3/03、C68-1/04、C74-2/04、C74-1/04、C69-1/02、C76-2/03、C76-1/03、C81-1/03号宗地 与 两江新区两路组团C标准分区C75-1/04、C77-1/03、C79-1/02、C80-1/02、C82-3/03、C83-1/03号宗地地块,两宗地条件相对而言,较为普通,容积率为2.7与2.77%,报名企业一宗为6家,一宗为7家,融创参与了两宗地的拍卖,最终华润以溢价71%,楼面6164;金辉以溢价83.97%,楼面6485获得地块。当时地块的定价逻辑是参照鲁能和中交获得地价进行定价的,而市场最终成交价格则完全是受礼嘉两宗地块刺激形成的。也就是中央公园此时定价系统,基本参照物锁定的是礼嘉,一方面从绝对城市现状来看,两者几乎没有太大差别,礼嘉向北一直延伸属于未开发区域,中央公园也基本属于未开发区域。城市向北毫无悬念。北边城市连成一片也几乎毫无悬念,加上金开大道成功开发的经历,市场相信最终城市会发展成这样,剩下的只是时间问题。而两者1000多元的差价,是市场对城市拓展速度的差异理解,也是对市场去化率的快慢的理解最终得出的。

 

任何一个组团的神话,都需要一次价值高估者来推波助澜。中央公园,雅居乐无疑是这个角色的扮演者,尽管当时有环境使然,但从今天的数据来看,雅居乐的这次高估值并没有得到市场的印证。2017年3月30日雅居乐以楼面9352,溢价率87.04%拿下两江新区两路组团C分区C66-2/02、 C67-4/03、C71-1/02、C72-1/02、C72-2/02、C72-3/02、C72-5/02、C85-1/03、C85-4/03、C85-7/03号宗地,本宗地占地面积203112,计容面积362486,容积率1.8,时间已经过去5年,雅居乐仍然没能清盘,售价表现也相当平庸。

 

自此以后,中央公园跃出凡间,荣登宇宙中心已经势不可挡,但这已经不是我们本文要讨论的。基于信息不对称,中央公园土地推介时候怎样介绍板块的,我们无法得知,后面龙湖,中粮,合景,新城四大商业地产商合力营造的商圈故事,可能在最先开始土地介绍时候已经被土地市场广泛知晓。

 

更后面的故事,更多的是与产业聚集有关系,与市场可比对象有关系,与城市基本面关系开始渐渐脱离。

 

备注:我们最近开始试图梳理这个城市的房价脉络,以及区域发展的脉络,以期望对未来房价或者市场走势提供参考。

 

 

土拍记录与分析,读者可以看容磁不动产或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止10月30日,本周预售许可证发放数量47.7万方。

截止10月30日,本月预售许可证发放数量为111.9万方

截止10月30日,全年累计发放预售许可证数量为1507.3万方

 

本周预售许可证数据有放量的状态,这个情况已经持续两周,从目前情况来看,一方面当前销售情况并不乐观,市场依然处于低潮期;第二开发企业销售获得净现金流难度极大,一方面是政府监管趋严,另一方面是按揭回款目前依然较难。但上周银保监会出来说会支持房地产企业合理的资金需求后,预售放量呈现出明显加速的态势,这是否开发企业预期未来一段时间内按揭贷款将获得一定程度的满足,而明年按揭额度依然不乐观的抢跑,还是原本被抑制的待销售产品迫切需要放量。


从市场环境与市场逻辑来说,因为去年房产市场相对乐观,各大房开在制定今年的目标时候,应该都相对比较激进,其中典型的就是金科的4500亿目标愿景。这也就意味着市场在建工程的存量相对较大,而今年上半年土拍的超景气,更加坚定了市场对以后的预期,因此市场的在建工程预算,更不会调整,从这个角度来说市场待预售的在建工程存量应该不少,而年末一般都是开发企业支付的最重要时期,如果此时销售,年末可以抢22年的信贷额度,为明年的拼搏,抢到一个好的站位。

22年市场?从当前市场逻辑来看,明年市场的第一个问题,依然还是围绕着按揭的额度问题,今年的短缺必然带来明年的短缺,按揭额度前松后紧的情况不会改变;第二是集中土拍,因为今年第二次第三次土拍很多企业没有拿地,也就意味着明年第一次集中土拍购地需求可能会相对较为强烈,而上半年企业资金灵活度也相对更大,只是基于对市场的非景气预期,可能不会出现大热,但这中间也有一个博弈,即地方政府想卖更多的钱,不会轻易在地价做过多让步,另一个角度,如果地价出现较大的下滑,那么对市场预期的冲击也会比较大,对市场整体影响也会比较大,因此地方政府也会存在个左右为难的尴尬。但房价不上行,金融作用消退,购买房子也就意味着净负债,市场购买力快速消退也是个大概率,如果成交过快下跌,市场又当如何演绎,这是个三难问题。

 

截止本周,预售许可证放量占2020年2250万方的66.99%。(2020年年度数据2250万方,缺6月28、29、30日,7月1日、11月20日的数据下的数据为2116.3万方)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

附录1、2012—2020年11月市场的供求数据

 

2012年:280.3万方    221.9万方

2013年:196.8万方    206.3万方

2014年:248.9万方    221.3万方

2015年:230.3万方    212.6万方

2016年:117.3万方    303.9万方

2017年:297.1万方    289.1万方

2018年:299.5万方    174.7万方

2019年:262.1万方    190.3万方

2020年:259.8万方    202.6万方

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