45周(重庆):重庆中海,难道你只会吃城市发展的红利?

45周(重庆):重庆中海,难道你只会吃城市发展的红利?

作者:  来源:容磁财经  2021-11-06  

 纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

1、市场观察:重庆中海,难道你只会吃城市发展的红利?

 

这几天和一个做股票的朋友讨论地产股,我其实对地产股了无兴趣,尽管从行业来说,地产应该是我最熟悉的行业。要遴选行业里面优秀公司,最看好的企业中,他选出了中海和华润。

 

入行地产以来,从知识角度,一直受益中海那句“破译土地密码”,如果做策划,不理解,甚至洞悉这句话,是真的做不好项目策划。在地产界,应该是万科和龙湖把中海弄成神话的,因为这两个被誉为业内标杆的企业,都曾经大规模的挖过中海的员工。中海的市场口碑因而一直享誉业内。

 

不过重庆中海,有些让市场大跌眼镜。第一个项目中海北滨一号,是中海一号产品系列,算是高端项目。典型项目是深圳香蜜湖一号。产品设计是高层,大平层板楼,别墅。但北滨一号,无论从销售,还是现在的入住率,二手房的活跃度,中海在这个项目上的口碑,可以说对中海而言,都是一个严重减分的项目。

 

让重庆中海减分的项目,还有中海南川项目,这个项目不在主城区,我们不过多讨论。

 

中海在重庆的两个标杆项目:南滨路国际社区和江北嘴项目,国际社区前期形象欠佳,后期市场口碑逐渐恢复,不过从产品和市场形象来看,中海只是默默的做到项目销售和赚钱,其他对企业贡献不大;江北嘴项目,寰宇天下从神坛跌倒地底。把房子卖给炒房客没毛病,那个位置做豪宅没毛病,但时至今日,这个在重庆最好的地段,曾经的豪宅顶流项目,陷入如今的半烂尾。虽然后期与中海关系不大,但也算中海对不住自己的业主粉丝朋友们。放眼重庆,中海算是独一家。


我们今天主要探讨的不是上面项目,而是中海另外两个在售的两个项目:

 

中海渝中云璟锦:本项目是中海在2017年9月26日,以溢价43.61%,楼面10053元拿下的本地块。地块位置:渝中区大杨石组团黄荆社分区2-5-1/04号宗地;地块占地面积37137平,计容面积167117平,容积率4.5。项目以现房销售。一共9栋高层,分别为2T4,3T7,3T8的。主力户型面积区间71—141平。项目7月首开,一共578套,截止8月7日,销售47套,成交建面均价20801,(精装报价2000元)(以上数据来自渝生之鉴公众号文章),而截止11月3日,本项目的成交数据如下,成交套数87套,成交均价19976元(较第一次开盘均价下降825元)。也就是后面40套让整体均价下降,项目截止目前整体价格应该大概下降了1500—2000元的水平。项目从拿地到现在,4年多一点时间。从8月7日到11月2日3个月期间,项目有降价,但依然去化极差。一方面估计应该确实是受市场转冷影响,另一方面本项目可能运营确实出现了问题,在项目7月开盘阶段,市场氛围尚好,首开去化不好,后面市场自然消化就会难上加难。这个项目如果没有特别的策略,去化将会越来越难。中海可能会上演在重庆市场一次真正的滑铁卢。如果项目检讨来看,那么这个项目建设进程过慢,错过了几波市场高潮期,特别是今年第一次土怕的高潮期,如果项目提前开盘半年,可能会是一种截然不同的结果。时也,势也,运也,可能会成为这个项目最经典的复盘推演。


中海寰宇时代:这个项目由两个地块组成,一个是红旗河沟地块,一个是龙溪镇地块。红旗河沟地块,两个地块基本情况,上期我们做个介绍,不再重复。我们测算了哈,红旗河沟如果按照商业商务7000的楼面测算,地块住宅楼面大概15200元,而龙溪镇地块楼面15307元,因此两者成本大致相当。这个项目成交我们同样做了两次数据追踪,第一次是10月15日,仅第一期开盘。当时成交数据如下:成交91套,成交面积0.82万方,成交均价24706元,精装对外报价5000元;花卉园地块产品做的T10,面积区间建面30—70;精装对外报价5000元,均价约25000元,项目已开盘。截止11月3日,项目合计销售140套,均价24732元。也就是项目第一期和第二期新开盘在10月15日—11月3日共销售53套。两次成交均价总体相差26元,这个应该是成交的户型价格差导致。两个项目总体量约13万方,开盘约2个月,这个去化速度也极为缓慢。如果你考虑到项目绝佳的地理位置来说,就显得更慢了。


中海在今年第二批次还拿了一宗观音桥组团地块,楼面13300元,大石坝也拿了一宗13300元的地块。


单纯从项目销售和去化来说,以及这两个项目的销售来说,中海目前的营销,依然停留在市场氛围较为火热的时候,以及依赖地块的绝佳地理位置,自然去化。但从目前来看,市场环境显然变了,单纯靠投资客驱动买卖,显然已经不能获得整个市场了,市场已经回到了开发商如何取悦使用者时代。或者从某种程度而言,市场又恢复到营销时代。营销时代里,产品品质是一套房子的基本属性,项目的个性,品牌形象与维度,以及项目的传播力,将成为营销时代销售的必然道具。


靠天吃饭,在未来很长很长的一段时间,地产市场恐怕都行不通了!

 

土拍记录与分析,读者可以看容磁不动产或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止11月6日,本周预售许可证发放数量32.3万方。

截止11月6日,本月预售许可证发放数量为32.3万方

截止11月6日,全年累计发放预售许可证数量为1539.6万方

 

本周预售数据,从目前的市场销量来看,还是显得略有上扬,10月机构数据陆续出来了,机构数据中住宅成交相对比较吻合市场,锐理上周显示10月住宅成交为88万方,而商品房成交则高达153万方,从市场供应特征来说,住宅和商品房交易量如此大的差距,与市场自身不吻合,我们认为住宅市场的可信度较高。

 

88万方的月度交易量几乎创下了近10年新低,而9月同样是创造了新低。从我们从市场中获得信息以及看到的其他数据显示,市场成交进入11月以后,几乎没有任何改善。

 

市场环境方面,上周我们咨询过几个银行,得到较为统一的答案,即银行按揭回款确有松动,一些银行今年积压的按揭款已经在周末彻底放完;但同时市场对于资金监管趋于更加严格,而另一方面银行回收贷款的速度并未放缓,市场融资环境并没有变得更加宽松,反而有越来越紧张的嫌疑。企业之间的连环踩踏变得日益增多,市场环境持续悲观。

 

上周开始,各个城市第三批次土地供地陆续开始,其中大部分城市已经放宽条件,以广州为例,第三批次出现了地价下调与取消限价的特征。市场在状态下,取消限价更多只有象征意义,下调地价则可能会带来房价进一步下跌的预期,因此市场可能不会因为这些政策的善意而得以改变,当然土地市场本身可能会因为这些政策的微调而得到阶段性的改善。

 

截止本周,预售许可证放量占2020年2250万方的68.43%。(2020年年度数据2250万方,缺6月28、29、30日,7月1日、11月20日的数据下的数据为2116.3万方)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

附录1、2012—2020年11月市场的供求数据

 

2012年:280.3万方    221.9万方

2013年:196.8万方    206.3万方

2014年:248.9万方    221.3万方

2015年:230.3万方    212.6万方

2016年:117.3万方    303.9万方

2017年:297.1万方    289.1万方

2018年:299.5万方    174.7万方

2019年:262.1万方    190.3万方

2020年:259.8万方    202.6万方

 

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