46周(成都):第三次集中土拍将开始,二级略显冷清!

46周(成都):第三次集中土拍将开始,二级略显冷清!

作者:  来源:容磁财经  2021-11-14  

 纵论地产行业环境,深度剖析成都市场!

1、土地市场: 

 

上周总共出让了三宗地,两宗东部新区地块,由东部新区土储自持,一宗彭州市地块,摘牌成交。

 

三宗地总占地面积163665.7平,总计容面积352981.9平,平均容积率为2.157。

 

周五成都市第三次集中土地地块出炉,地块详细情况读者可以参看容磁不动产。简要概括数据如下:

 

11月12日,成都第三批集中供地名单终于出炉,累计供应地块共计40宗,合计约2799.3亩。此次供地规模是成都今年三轮“双集中”中最小的。

 

和第二批次相比,除天府新区出让总面积有所增加外,其他区域均减少,尤其是郊区,近郊供应面积减半,远郊供应面积更是从1182亩降至16亩。

 

40宗地中,单宗地出让面积超百亩的共计7宗,其中最大的地块是天府新区华阳街道156亩纯宅地;出让面积不及30亩的“袖珍地”共4宗,最小的是位于青白江的16亩纯宅地。

 

拍卖时间为12月7、8、9三天,每日的上午10:00、下午14:00各拍一场。

 

本轮供地中:天府新区出让8宗地,合共570.66亩;成华区出让8宗地,合共436.45亩;新都区出让6宗地,合共612.62亩。

 

武侯区、新津区没有供地,高新区、青白江、郫都、温江都只有1宗供地,双流区也只有2宗供地。

 

40宗地中,5+2区域的土地达到27宗,占比67.5%。

 

2、供需关系

 

土地市场数据:

 

截止11月12日,本周出让计容体量为35.3万方

截止11月12日,本月出让计容体量为64.9万方

截止11月12日,本年度出让计容体量1700.4万方

第一次集中用地的数据,还没有统计出来,本数据不含第一次集中出让用地数据。 

备注:

1、数据来源为成都市公共资源交易中心,从4月开始我们开始引入月度数据!

2、土地数据涵盖了B类中非仓储用地的其他商业地块!

 

预售许可证数据:

 

截止11月6日,本周预售许可证发放数量64.6方。

截止11月6日,本月预售许可证发放数量为110.8万方

截止11月6日,全年累计发放预售许可证3112.2万方

 

备注:

1、11月缺3日

 

成交数据:

 

截止11月12日,本周累计成交量为53.1万方

截止11月12日,本月累计成交量为116.4万方

截止11月12日,全年累计成交量为3000.2万方

 

本周预售许可证略有缩量,但成交缩量更厉害一点。市场的寒潮开始传导到成都,今年表现最好的市场。10月,万保招金的月度数据出来,均呈现出双降的特征,一是成交总额下降,二是单价下降。如果观察整个行业,他们的数据应该非常具有代表性。房开企业集体缺钱,已经严重影响到整个行业的现状,对二级市场信心形成了较为严峻的打击。而本轮房地产市场已经充分金融化,金融市场中,信心的重要性不言而喻,因为金融市场一切都建立在杠杆基础之上,一旦市场某个环节杠杆断裂,必然产生传导,从而形成整体上的断裂。


在上周银保监会后,非常值得关注的一个信号是金科重新发行美元债,美元债能否成功发行,比国内债是否能够成功发行具有更重要的参考价值和意义。本次违约大量外债违约,因此外债对国内市场潜在的或者中短期市场的评估,具有较为重要的价值。


上周五成都公布了第三批次的土地,从地块来说,政府拿出了自己能拿出的最好的地块,从条件来说,较第二次土拍还是有一定的松动。这种情况下,土地市场的表现,对未来市场可能具有更重要的影响和意义,这会考验地方政府对未来房产市场的信心和承受能力,以及预期。也就是房产市场可能在本次土拍上才会传导地方政府。从这个角度来说,本次土拍的价值和意义远远高于前两次。

 

附录1、2020年供求数据(一行为预售,二行为新房成交,三行为二手成交,四行为土地成交量)

 

1月:(249.7)   (261.9)

2月:(9.600)   (56.7)

3月:(250.0)   (219.4)  

4月:(280.2)   (266.5)                         (319.7)

5月:(122.4)(待修正)(285.8) (63.4)(350.3)

6月:(169)(待修正)   (292.3)(66.1)(171.3)

7月:(318.2)                (288.9)(61.2)(160.2)

8月:(322.4)                (311.6)(52.1)(262.6)

9月:(666.9)                 (337.6)(48.6)(180.6)

10月:(155.9)               (174.3)(32.1)(175.2)

11月:(324.0)               (262.6)(41.5)(289.4)

12月:(700.6)               (280.2)(48.1)(280.2)

 

附录2:2021年供求数据(一列为预售,二列为新房成交,三列为二手成交,四列为土地成交量)

 

1月:(137.1)(261.4)(38.3)(355.1)

2月:(143.9)(188.5)(30.9)(56.7)

3月:(212.3)(332.1)(51.9)(80.4)

4月:(484.8)(344.2)(52.8)(159.3)

5月:(216.9)(199.4)(43.2)(104.6)

6月:(240.4)(301.4)(42.1)(45.4)(集中供地未计入)

7月:(287.0)(345.0)(42.7)(31.2)

8月:(354.2)(320.0)(38.9)(61.8)

9月:(480.9)(372.3)(32.6)(577.1)

10月:(278.5)(231.5)(25.2)(158.7)

 

备注:预售和成交数据我们采用城乡住房管理局的数据为准,土地数据涵盖有商业商务用地(含B类所有商业用地)

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