47周(重庆):又到土拍季,营销大戏时!

47周(重庆):又到土拍季,营销大戏时!

作者:  来源:容磁财经  2021-11-20  

 ​纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、市场观察:又到土拍季,营销大戏时!

 

11月19日,重庆市公共资源交易中心公布了第三次集中土拍的所有地块。一共28宗,总的占地面积为302.07万方,计容体量542.29万方,平均容积率为1.795。起拍平均楼面价格为6625元(第一次为6387元;第二次为7060元),宗地平均计容面积19.36万方。对于近几年平均宗地出让面积在10万方左右的基础上,本次单宗土地计容面积明显;第二个明显变化就是核心区供应量明显增加,本次一共有11宗地块来自主城核心区(第一次集中土拍为6块,第二次为3三块);对于这两点改变,体现了政府为稳定市场所做的努力,在市场处于下行周期中,核心区地块和房价明显具有抗跌性;其次是面对市场不确定的短期风险,释放较大地块,让企业在穿越周期中进行经营,对于有实力的企业来说,不失为一个良好的拿地窗口期。

 

本次地块中,有几宗地块条件极为优质,因此起拍楼面也较高,观音桥一宗小型地块可能会触及限价15710元;而另一宗地块最高限价为14294元,这宗地也超过了香港置地地块楼面。从同比来说,本次土拍的价格较去年同期仍然有一定的上升,尽管可能会略低于今年第一次土拍的价格,而市场传播更多的是市场绝对价格,因此本次土拍,只要不出现大面积流拍,对市场都会体现出暖意出来。


随着恒大以及更多企业现金流出现枯竭,更多项目因为资金短缺陷入了停工状态,而停工的项目极大打击了购房者的信心。加上本波段房价过快上涨,引发的房产金融属性强化,在市场信心受挫的情况下,价格上涨,产品出现烂尾,这对楼市影响是立竿见影的。同时房产税的悬而未决,也是市场购房者产生了直接的影响,一部分购房者将等待政策落地以后在进行购买决策。


具体到重庆市场,自9月以后,市场几乎在9、10、11月三个月连创成交量的10年低位,市场寒冷刺骨。而11月叠加疫情的阶段性封锁,在龙湖大规模新货入市,刺激成交情况下,市场数据依然极为低迷,更突显了市场的寒冷。


驱动短期二级市场历来只有三个工具:一是成本驱动,即土地市场来驱动,因为绝对价格的高企,对于购房者来说,能起到短期内信心的支撑以及短期改变市场走势的看法;其次是信贷的宽松,随着年末,人行以及各金融机构对市场流动性释放了更多善意,这种善意一方面可以安抚和遏制开发企业为了现金流而进行低价销售的冲动,另一方面按揭正常发放,对正常的购房行为也是一种刺激;第三是市场的自我驱动。第三个方面的基础依靠是第一二个方面。


在市场低迷的时候,任何一次集中土拍,都是一次开发企业售房的最佳窗口,开发企业要抓住这种甚至有可能是稍纵即逝的机会,为自己赢得更宽松的未来!

 

 

土拍记录与分析,读者可以看容磁不动产或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止11月19日,本周预售许可证发放数量23.2万方。

截止11月19日,本月预售许可证发放数量为68万方

截止11月19日,全年累计发放预售许可证数量为1575.3万方

 

本周预售许可证较上周有一定量的扩张,但本月前三周数据同比来看,很显然出现了巨大的缩量。本月甚至可能低于2016年的近10年新低。预售缩量与前端成交低迷呈现出强相关性,这个是非常容易理解的市场逻辑,去化不畅,没有资金回笼;其次是地方政府对资金监管趋严,现金更加紧张,市场在建工程大多被银行抵押,要获得预售必须要现金解压;当然这里面也有个负反馈逻辑,即预售越少,开发企业推广越少,市场热度也就越少,这种反过来有造成市场更加冷淡。


市场的局面如何扭转,确实是一个费思考的难题。


本周重庆市公共资源交易中心挂出了重庆第三批次集中出让土地,从地块来看,优质地块极多,且相对而言,地价较第二批次有一定的折让,对于有资金实力的企业而言,这批次地块,可能几乎是唯一的机会,比如说观音桥地块,以及弹子石地块,错过这次可能开发企业就很难有机会拿到如此优质的地块了。这些优质地块的价格,客观上能对市场形成一定的支撑和缓冲,对于市场短期肯定是利好。


因此从这个角度来说,土拍客观上也给了开发企业一个出货的窗口期!

 

截止本周,预售许可证放量占2020年2250万方的70.01%。(2020年年度数据2250万方,缺6月28、29、30日,7月1日、11月20日的数据下的数据为2116.3万方)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

附录1、2012—2020年11月市场的供求数据

 

2012年:280.3万方    221.9万方

2013年:196.8万方    206.3万方

2014年:248.9万方    221.3万方

2015年:230.3万方    212.6万方

2016年:117.3万方    303.9万方

2017年:297.1万方    289.1万方

2018年:299.5万方    174.7万方

2019年:262.1万方    190.3万方

2020年:259.8万方    202.6万方

 

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