47周（成都）：静待土拍日，市场平静期！

作者：来源：容磁财经 2021-11-20

纵论地产行业环境，深度剖析成都市场！

1、土地市场：

上周一共有5宗地块出让，两宗东部新区地块，东部新区平台公司自持了；另三宗商服用地，底价成交。从数据显示，成都的商服用地市场供地量应该较重庆更多，重庆商服市场已经极为过剩，但成都还持续放量，成都商服市场难度不显得过渡拥挤？

5宗地合计占地面积165019.5平，合计计容面积391653平，平均容积率为2.373。

2、供需关系

土地市场数据：

截止11月19日，本周出让计容体量为39.2万方

截止11月19日，本月出让计容体量为104.1万方

截止11月19日，本年度出让计容体量1739.6万方

第一次集中用地的数据，还没有统计出来，本数据不含第一次集中出让用地数据。

备注：

1、数据来源为成都市公共资源交易中心，从4月开始我们开始引入月度数据！

2、土地数据涵盖了B类中非仓储用地的其他商业地块！

预售许可证数据：

截止11月19日，本周预售许可证发放数量69.4方。

截止11月19日，本月预售许可证发放数量为180.2万方

截止11月19日，全年累计发放预售许可证3181.6万方

备注：

1、11月缺3日

成交数据：

截止11月19日，本周累计成交量为56.9万方

截止11月19日，本月累计成交量为173.3万方

截止11月19日，全年累计成交量为3057.1万方

第三次集中土拍最大的变化在于全面取消了竞自持的规定，这对开发企业来说，应该是一个利好。但目前成都市场，如果一手二手没有价格倒挂的项目，走货难度极大。且从库存来说，目前库存呈现出，从我们开始观察的数据以来的三年叠加，市场库存较大。目前成都市场二手成交极低，二手成交的低迷，客观上会促使新房市场相对更加景气，但在二手低迷的情况下，新房市场库存依然在上升，市场压力还是较为明显。

本周预售许可证有所扩张，而成交持续在60万方以下徘徊，一方面成交可能受了一定的疫情影响，另一方面市场日渐寒冷，加上购房的风险中交房风险的扩张，市场情绪在持续的冷却。而三次土拍的绝对价格有所回落，同时限价也有所下降，这对市场买涨不买跌的心态是一种考验。

成都市场因受2017、18年以来较为严格的政策约束，没有呈现出爆发式放量与价格猛增，这种政策抑制带来的市场红利，在市场进入下行期给市场提供了其他没有限制政策城市更加厚实和宽松的缓冲期，只不过这个缓冲对市场有多久的抗衡作用与多大程度的抗衡作用，还需要观察！

附录1、2020年供求数据（一行为预售，二行为新房成交，三行为二手成交，四行为土地成交量）

1月：（249.7）（261.9）

2月：（9.600）（56.7）

3月：（250.0）（219.4）

4月：（280.2）（266.5） (319.7)

5月：（122.4）（待修正）（285.8）（63.4）(350.3)

6月：（169）（待修正）（292.3）（66.1）(171.3)

7月：（318.2）（288.9）（61.2）(160.2)

8月：（322.4）（311.6）（52.1）(262.6)

9月：（666.9）（337.6）（48.6）(180.6)