48周(重庆):拿地溢价129.98%的豪迈,渝天府销售的蹒跚!

48周(重庆):拿地溢价129.98%的豪迈,渝天府销售的蹒跚!

作者:  来源:容磁财经  2021-11-27  

 纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、市场观察:拿地溢价129.98%的豪迈,渝天府销售的蹒跚!

 

我们本次观察项目选中招商这个项目的原因有以下几点:

第一:本地块是在今年第一次土拍时候,创下了溢价率之王,溢价率达到129.88%。

第二:本项目体量较大,占地面积18.66万方,计容面积31.07万方,容积率1.67。项目体量较大,是一个垮周期的项目。同时我们认为这个项目未来可能是单项目营销需要创造项目鲜明特征才有可能实现较好销售的项目。

第三:项目位于热点板块科学城内,第三次土拍有科学城地块,同时在可以预见的中期土地市场,科学城组团将是市场的主力市场。

 

我们拉了一哈截止今年11月25日招商19年到21年的成交数据,以这个时间窗口,是我们基于土地市场的价格连续性会蔓延到新房市场的连续性的错峰匹配周期。也就是用市场短期内的最高价对应土地市场近期的高价的逻辑。


19年住宅项目中,长嘉汇为重庆招商销售最高的项目,均价为19308元,成交套数为873套,成交总金额约29.4亿,套均总价约337万,套均面积约175平,项目属于重庆市场典型的中高端项目。公园大道的高层均价为15511元,成交套数为410套,成交总金额约为12.1亿,套均总价约为295万,套均面积为190平,从面积区间来看,属于典型的再改善项目。


20年住宅项目中,招商城市主场属于刚需产品,套均面积约87;成交均价建面16132,成交套数243套,套均总价140万;长嘉汇成交了347套,建面均价23411,套均总价585套,套均面积250平左右,属于典型的城市奢侈性大平层产品;公园大道卖了471套,成交建面均价17255,套均总价398万左右,套均面积231平,也属于典型的再改善产品。


21年住宅项目中,长嘉汇成交了85套,建面均价27682元,套均总价763万,套均面积276平,长嘉汇的产品,三年时间面积逐渐扩张,到21年销售的产品,堪称市场的顶级豪宅产品了。公园大道的高层去化179套,建面均价20115,(本项目别墅成交94套,建面均价却仅为16013元)。


我们为什么对招商的高端产品进行了梳理,而中低端产品没有梳理的原因在于招商的高端产品几乎都实现了价格随着年递增,以长嘉汇为例,19年—21年均价分别为19308—23411—27682,同时面积也逐渐扩大,175—250—276。也就是产品的总价,单价,面积段同时提升而能获得市场的认可,一方面是项目本身的质素,另一方面市场对品牌和产品认可度也在逐渐提升。而其他项目则相对不那么明显。

 


招商渝天府为今年第一批次拿地,地块基本情况:沙坪坝区西永组团Ah标准分区Ah10-01/04、Ah20-01-01/04、Ah20-01-02/04、Ah20-01-03/04地块,占地面积186552,容积率1.67,计容面积310711,起拍楼面4548,溢价率129.88%,成交楼面10460。


本项目目前正价开盘,去化数应该是小个位数,本周日有一批工抵房出现,价格区间16000的建面左右,总成交大概率能突破个位数。但这个价格,属于明显的亏损。如果这个价格依然去化不顺畅的话,招商还有什么策略可以启动市场,本项目后期会用什么策略?时间,价格,装修,企业品牌?尽管这是一个穿越周期的项目,但本项目目前去化已经弱于招商江湾城项目(当时也是弱市项目开盘),这个项目招商会再用10年时间么?

 

土拍记录与分析,读者可以看容磁不动产或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止11月26日,本周预售许可证发放数量41.6万方。

截止11月26日,本月预售许可证发放数量为109.6万方

截止11月26日,全年累计发放预售许可证数量为1616.9万方

 

本周预售井喷,不知是不是受到最近市场信息面的影响,最近有市场信息传,重庆市公积金将允许购买第二套,这个政策将从下个月开始执行。

 

但市场成交依然低迷,受项目烂尾的担心,房价下降的担心,以及房产税政策没有落地的因素干扰,同时整个市场的价格依然处于绝对高位,以及整体经济形势不好,客户购买力下降等多种因素的作用,市场成交依然处于低迷期。
 

12月10日左右,市场要开始第三次土拍,按照以往的经验,有了第二次土拍的经验,第三次应该流拍地块更少,而且有优质地块应该依然会有企业参与竞争,土地市场的热度会相对更好于二级市场。这是否会对新房市场形成一定程度的刺激,将对明年新房市场定下基调!

 

截止本周,预售许可证放量占2020年2250万方的71.86%。(2020年年度数据2250万方,缺6月28、29、30日,7月1日、11月20日的数据下的数据为2116.3万方)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

附录1、2012—2020年11月市场的供求数据

 

2012年:280.3万方    221.9万方

2013年:196.8万方    206.3万方

2014年:248.9万方    221.3万方

2015年:230.3万方    212.6万方

2016年:117.3万方    303.9万方

2017年:297.1万方    289.1万方

2018年:299.5万方    174.7万方

2019年:262.1万方    190.3万方

2020年:259.8万方    202.6万方

 

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