纵论地产行业环境，深度剖析重庆市场

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1、市场观察：从经济金融逻辑上看房价的预期走势！

楼市进入今年下半年，随着各大房开的暴雷，楼市已经进入事实上的顶部下行区间。在行业下行期间的固有特征，首先是成交量的萎缩，而价格是否下跌，受到多种因素的制约：

一是房产的金融属性，这一点首先取决于银行，即银行给予到已购房屋的价格评估，如果这个体系不出现较大程度的下滑，那么楼市价格将有较为强力的支撑；

其次是成本体系，这里的成本有两方面的成本，一是土地成本，即预期时间内，开发企业获得土地的成本走势；第二方面是建设成本，这里包含着融资成本与建设成本；

第三是市场供求关系，市场供求关系又取决于两个方面，一是新房供求关系，二是二手房市场的供求关系。在供应层面，银行的价格评估将决定二手房的供应量，如果银行对抵押价格不采取断崖式的杀跌，二手市场就会受到抵押价格的支撑而形成相对较为稳定的供应关系和价格体系。而二手的价格体系，会反过来对新房的价格体系形成有效的实质性的支撑。

市场中的异常案例，烂尾项目会多大程度的影响到价格？从逻辑上来说，烂尾项目对市场价格的影响并不会特别大，如果房产金融属性较为强烈的话，那么烂尾楼消耗掉的购买力，并不会直接冲击二手房的价格，因为烂尾的产品是坏产品，坏产品是无法交易的，正常交易的产品取决于银行对于该套房屋的抵押价格，这里的潜在含义就是银行变成了市场的交易对象，如果银行交易价格合理，那么就没有太多的人会将手里的产品丢在市场中，以低于银行的价格来进行交易。因此市场就构成结构性市场，烂尾项目将自动被金融市场剔除出交易系统。合格品市场的价格高与低，与他们关系进行了一次结构性的割裂。

那么决定房产价格的最终因素，就是银行按揭贷款的呆坏账容忍程度。但中国的货币体系是建立在房屋基础之上，民间信贷的基点就是不动产抵押，如果抵押物价格的波动超过容忍，将对整个信贷体系构成强冲击，从这点来说，价格异动的概率相对偏低。

从逻辑上看，中国房地产市场价格黏性最强的因素在于土地市场的单一供给制，这决定了土地价格的弹性刚性，而只要土地价格不出现较大的波动，那么房产的价格剧烈波动的概率就相对偏低。

但烂尾楼与经济的结构性问题，总会消耗掉一部分购买力，这部分购买力的消失，一方面是通过成交量的缩量进行自然抵御，另一方面则会通过时间窗口来进行缓慢调整。如果从政策性角度来看，预期明年降准降息将是一个大概率事件，同时基于社会压力以及就业压力，明年中央政府可能会继续采取对中小企业更加友好的政策来进行抵抗经济的调整。而所有中小企业的信贷来源，几乎都是单一不动产抵押物，或许，将来，可能的一个事实是，你开一个公司就可以保住你房屋的价格。

土拍记录与分析，读者可以看容磁不动产或者中鸿地产网土地市场栏目！

 2、本周预售数据解读

预售许可证数据：

截止12月3日，本周预售许可证发放数量39.5万方。

截止12月3日，本月预售许可证发放数量为27万方

截止11月30日，本月预售许可证发放数量为122.1万方

截止12月3日，全年累计发放预售许可证数量为1614.8万方

本周预售有一定程度的回暖，周预售达到了40万方，一方面是市场到年末都会冲量，另一方面也是市场也有各种政策驱动，在周五和周六，江津和璧山都出台了交易的契税优惠政策。在各种政策环境的刺激下，市场可能会有一定程度的回暖。尽管主城区还没有政策出台，但这会给市场预期，这种预期一方面来自于行业的整体回暖预期，另一方面来自于潜在的可能的通胀担忧。而下下周的土拍，应该还会有一些暖色。

11月市场成交消息比较混乱，但市场整体表现不如人意，应该是一个真实的问题。12月市场成交显得很关键，因为接下来就是春节，按照惯例春节一般属于一年成交的谷底期间。从今年市场的具体情况来看，一二月的优势是信贷充分，不好的一面在于市场信心低迷，以及经济本身的问题带来的购买力，同时房价上去上涨的惯性后，金融属性的另一面体现出来，这对市场将会一场巨大的考验。同时还有一个较为明显的问题，即明年3月市场如何启动，依靠什么动力来推动市场回暖。这是目前市场最重要的问题。

截止本周，预售许可证放量占2020年2250万方的71.76%。（2020年年度数据2250万方，缺6月28、29、30日，7月1日、11月20日的数据下的数据为2116.3万方）（2017年为2248万方，2018年为3259万方  2019年2788万方（12月假定数据为424万方））

附录1、2012—2020年12月市场的供求数据

2012年：312.1万方    279.5万方

2013年：117.7万方    207.2万方

2014年：226.6万方    259.8万方

2015年：220.1万方    268.9万方

2016年：163.6万方    354.1万方

2017年：294.9万方    460.5万方

2018年：486.3万方    292.9万方

2019年：423.1万方    264.9万方

2020年：288.9万方    278.3万方