51周(重庆):2022年地产环境面面观!

51周(重庆):2022年地产环境面面观!

作者:  来源:容磁财经  2021-12-18  

 纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、市场观察:2022年地产环境面面观!​

 

首先说明一点是,本文的主要视角都是基于重庆房开以及重庆房地产市场,其他市场是否会和重庆一样,笔者不慎清楚。尽管笔者一直有拆分国家统计局的数据结构,但基于耳濡目染以及我们公号覆盖的读者群而言,我们还是将视角放到重庆市场。

 

在分析房地产市场行为中,惯性是一个绝对重要且绕不开的视角。同时黏性也是一个非常重要的市场现象。因此今年四季度整体市场情况,对于2022年可能会有一个很好的参照。

 

四季度重庆市场,土地市场受政策影响较大不好分析,但预售和成交缩量明显,四季度几乎铁定创下10年新低,成交较去年同期下滑50%几乎是大概率事件,同时预售也几乎会下降50%,10—11月预售合计242,本月80万方,还有10个工作日,按照前两周均值计算,大约在140万方,四季度预售放量大约在370—390万方之间。市场处于供求弱均衡状态。2017—2020年四季度预售许可证数量为:713.8万方,920.1万方,1075.2万方,784.5万方。

 

近三年因为土储机构回购地块较多,且一些地块会用什么样的方式投向市场并不清楚。但另一个角度而言,现在金融市场对于房开而言,普通民营高周转企业短期内很难有实力在买地,龙湖今年春天并拍下100亿土地也需要需要一段时间,有土地需求,但应该不会特别多。金科,华宇可能会有一定的土储需求。保利,中海,中交在今年获地较多,传统房开中,万科,绿城,金地可能有一些土储需求,但受制于行业整体环境,以及整体市场去化水平的突然下降,可能土储的结构平衡有所缓和,拿地意愿和积极性都不会太高。


整体来看市场现状,对于大多数民企而言,22年是去土地库存的一年,而在去土地库存的过程中,对于企业而言,土储结构就显得极为重要。低,中,高成本对应土储的比重一方面对于成本压力和降负债能力会有不同贡献,另一方面不同的成本对于企业而言,压力是不同的。但同样不同的成本对于企业定价灵活性也是不一样的。基于我们对市场判断而言,明年市场价格走低的概率会更高,因此企业也更适宜先做低成本产品,尽管可能高成本地块对企业压力更大,但高成本地块,除非企业减值做的足够充分,否则操盘团队可能压力更大。另一方面高成本开盘即面临亏损的状态,这会直接让企业账面指标恶化,同时加大各方亏损压力;第二是现有在销产品,这类产品,如果前期出货不多,可以做较大的价格促销力度出货,毕竟企业已经支付了足够的现金流回去,回来的净现金流效应最高,同时因为项目已经开盘,营销资源几乎消耗得差不多,在市场行情不够好的时候,这类项目除非体量足够大,有足够的老带新,否则将是最难销售的。对于出货较多的项目,营销考虑应该注重考量老带新的价格促销,以尽可能减少已购房业主的对抗性心理。


对于大多数营销而言,22年将是极为困惑的一年,所有的营销手段都可能面临失效,战术性的措施不在有效,那市场发展到今天,针对具体的企业,具体的项目,战略性策略是什么?能够在什么时候转化为战术性效应?22年可能是考验营销人创新力度最大成色的一年。

 

22年或许是政策非常温暖的一年,各种限制性的政策措施都可能出现消退,同时22年信贷政策可能超出预期般的温暖,因为银行突然发现没有可以做交易对象,为了寻求更多的交易对象,门槛可能会更低一些。用什么样的金融策略能够吸引到购房者呢?


22年可能最大的问题,在于法院拍卖房和居民甩卖的二手房数量依然会激增,从市场角度来看16年以前,17年以前购房的房屋,依然有较大的套利空间,这部分房屋也几乎不受任何政策的限制。经济环境如果持续恶化,不排除这部分房源持续涌入市场。


对于购房者而言,可能面对的更多的是产品回归居住需求,也就是纯粹的改善型产品,这种情况下,什么样的产品能受到市场青睐,也可能是未来若干年新房产品的方向性指引!

 

 

土拍记录与分析,读者可以看容磁不动产或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止12月17日,本周预售许可证发放数量32.3万方。

截止12月17日,本月预售许可证发放数量为80.8万方

截止12月17日,全年累计发放预售许可证数量为1678.6万方

 

本周预售数据相依然站上30万方,本月预售数据可能落到130—150之间,尽管同比于其他年份,这个数据大大的下降了,但考虑到今年市场去化,以及从10月以来月月创下年度新低的数据,今年四季度数据,事实上处于08年以来的最寒冷的年份。

 

新房市场,上上周受土拍,龙湖大量全新楼盘开盘,以及各种政策暖风,尽管一些政策还没有落到实质性行动中,但市场无疑已经把这个暖风传递到各个角落,这种情况下,市场成交上周环比较大幅度下跌,而本周出现反弹的几率也偏小。与传统年份,开发商降价就能出货的情况不同,今年多数企业打折销售也不如人意。市场氛围,真正进入了观望怀疑期了。

 

截止本周,预售许可证放量占2020年2250万方的74.61%。(2020年年度数据2250万方,缺6月28、29、30日,7月1日、11月20日的数据下的数据为2116.3万方)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

附录1、2012—2020年12月市场的供求数据

 

2012年:312.1万方    279.5万方

2013年:117.7万方    207.2万方

2014年:226.6万方    259.8万方

2015年:220.1万方    268.9万方

2016年:163.6万方    354.1万方

2017年:294.9万方    460.5万方

2018年:486.3万方    292.9万方

2019年:423.1万方    264.9万方

2020年:288.9万方    278.3万方

 

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