52周(重庆):井双片区,用什么去打动龙头房开?

52周(重庆):井双片区,用什么去打动龙头房开?

作者:  来源:容磁财经  2021-12-25  

 ​纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、组团观察:井双片区,用什么去打动龙头房开?

 

本周我们将专题锁定在井双片区这个组团的观察上,原因有以下几个:

 

1、井双片区潜在土地供应量极大,未来将是主城核心区土地供应的主要区域。

 

2、井双片区,是嘉陵江两岸最后的核心区,江对岸的礼嘉,悦来,以及北碚方向的蔡家,均属于这几年房地产市场最热门的组团。

 

3、在井双大桥和隧道打通以后,本组团的区域属性得到了实质性的改变,本区域到江北渝中的距离大大缩短,同时本区域也是主城中心区域距离科学城最近的组团之一。如果未来城市发展的重心在科学城,那么本组团无疑将是一个居住相对较为理想的组团,相对于主城其他各个区,本区域到达科学城的时间和距离无疑最优。如果主城双组团发展,他则位于两个组团的中心地段,可以享受两个组团对外辐射的外溢效益。

 

4、第二次第三次土拍,井双片区都有较大体量的供地,但成交均不理想。

 

5、井双组团的现实困扰与潜在机会


5.1、城市界面差,本区域为嘉陵厂与二钢厂的产业延伸地带,这种工业拓展区,曾经中小企业林立,以小型加工企业为特色形成的居住地的特征是用地强度并不低,但建筑形象差,几无城市公共配套,比如学校医院,同时也不会有好的居住区出现;


5.2、本区域在沙区传统意义上属于远郊地区,沙区发展的顺序先是凤天路,接着是西永和大学城,本区域从政府发展的顺序来说,排位靠后,因此在资源配置上,本区域并没有得到政府的关注;


5.3、本组团原来的交通死角,在桥隧道没通之前,组团要到江北渝中相当困难,同时到大学城也不方便,但随着桥隧道的打通,这两个问题从区域劣势一下转变为区域优势;


5.4、本组团为最后的嘉陵江沿线组团,江景资源丰富,从对价来看,对面的礼嘉大竹林的区域价值与资源价值已经兑现,而本组团尚属一段空白。


5.5、沙区未来发展的核心区,在科学城成立以后,沙区直属领域的发展重心将不可避免的回到本组团。从居住的公共资源配套来说,沙区无疑是全市最优,一方面1中3中在本区域内,依据新的教育政策,沙区之内的学校迁移不受政策影响,也就是本区域完全有可能迁入大量的优质教育资源,现在7中分校区已经落户双碑;其次是医疗资源,沙区最丰富的就是医疗资源;从这个角度来说,本区域的公共资源可能是毋庸担心的,特别是名校的迁移,参考八中在中央公园的巨大影响。从这个角度来说,本区域还是非常值得期待的。


5.6、本区域的两个关键点,需要向市场明细,本区域的滨江路的未来特色会是什么?这是为本区域未来蓝图的核心领域,也是吸引外区的购房者入驻的关键因素之一;其次是本区域的产业定位是什么?也就是产业愿景是必须要描绘的,比如南滨路与北滨路,这会为区域注入希望。


5.7、本区域从房地产市场来说,最大的劣势,就是本区域没有郊区覆盖区,重庆市场的主要购买力来自于各自郊区贡献的购买力。本区域最大的缺陷是恰恰没有自己的郊区覆盖区,没有长途车站,处于两个城市发展重心的中间地带。那么本组团的客群在那呢?本组团依靠什么获得客群的认可呢?


6、时间会解决一切问题么?也许能,也许不能,目前市场的难点在于龙头房开并没有表现出对本区域的认可,从地产市场来说,本区域首先要解决的就是龙头房开的认可问题。一旦龙头房开集体认可后,龙头房企的粉丝追谁者或许可以解决本区域的客群从拿来的问题。井双片区,用什么去打动龙头房开呢?


 

 

土拍记录与分析,读者可以看容磁不动产或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止12月25日,本周预售许可证发放数量45.9万方。

截止12月25日,本月预售许可证发放数量为126.7万方

截止12月25日,全年累计发放预售许可证数量为1724.5万方

 

本周预售许可证井喷,创近期高点。主要系年末上市公司冲量的一个反应,为配合年末市场冲量,近期有市场小道,一部分房开开始收紧折扣。但与往年不一样的是,传统的12月都是一个量的丰收月,今年市场却是极为寒冷。依据历年经验,一二月都是成交的淡季,而今年一方面宏观经济环境并不友好,其次依然在受疫情的困扰,第三是市场环境极为冷淡,一二月恐怕还创下一个抄底记录的成交数据。这点对于开发企业而言,有两个方面的问题,第一是要做好三个月的现金流准备,第二是要有市场冷启动的预案。从这个角度来说,给予更大的折扣获得销售额,在今年这个十二月,也是值得的!

 

截止本周,预售许可证放量占2020年2250万方的76.64%。(2020年年度数据2250万方,缺6月28、29、30日,7月1日、11月20日的数据下的数据为2116.3万方)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

附录1、2012—2020年12月市场的供求数据

 

2012年:312.1万方    279.5万方

2013年:117.7万方    207.2万方

2014年:226.6万方    259.8万方

2015年:220.1万方    268.9万方

2016年:163.6万方    354.1万方

2017年:294.9万方    460.5万方

2018年:486.3万方    292.9万方

2019年:423.1万方    264.9万方

2020年:288.9万方    278.3万方

 

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