53周(重庆):2022年重庆房地产市场简要判断

53周(重庆):2022年重庆房地产市场简要判断

作者:  来源:容磁财经  2022-01-02  

 ​纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、市场观察:2022年重庆房地产市场简要判断

 

1、土地市场

 

土地市场从目前来看,几乎已经失去了规律性。这有几个方面的原因:第一是那些企业还有生存能力,目前市场还没有完全确定;其次是出现问题的企业的并购会多大消耗市场购买力;第三是成交市场是否会回暖,或者继续下滑到什么程度?第四是国企会怎么看待目前这个市场比较难以确定。但我们预期,22年土地市场将是最困难的一年,市场成交量可能下滑到2008年的1000万方的水平,甚至更低也不是没有可能。


重点关注企业:融创,金科是否会拿地,市场化代表的且在本土有较高份额的这两个企业的行为,可能会成为市场一个重要的参考指标。


2、预售和成交市场

 

受前三年土地市场交易量下滑带来的预售许可证必然下滑。21年预售许可证下滑从某种程度上减缓了短期对土储消耗过快的矛盾。市场存量尽管不多,但受到成交的急遽下滑,市场动态存销比迅速飙升。按照铭腾的560万方的存量,按照四季度月度均值约130万方计算,市场存销比上升到4以上。而如果按照11月的正常市场月份来计算,存销比上升到5.5个月。而一二月预售与成交都处于淡季,动态存销比将持续上升。当存销比上升到6以后,市场将单纯的从供求关系来说,呈现出较强的压力。这将抑制预售许可证的放量。


受市场环境的急遽恶化的影响,对企业正常经营的常规规划已经不太实用,较多的企业将视企业现金流的情况进行经营决策,而现金流又处于一个动态和不可控的状态,一方面是成交市场不断萎缩,另一方面政府对资金管控越发严格;第三是偿债压力较大;第四是预期市场的悲观等等,都会对预售产生影响。


从成交来看,今年太多红盘销售进入尾声,比如华侨城项目,融创大竹林项目,中海国际社区项目等等。这些大盘,老盘的因为规模效应与市场节点,销售良好;而新开的大盘则因为积淀不够,很难迅速打开市场,比如万华项目。在19年土地市场大改小后,小盘迅速增加,而小盘则自身几乎无法抵御行业和市场的周期,只能追随大市场环境,因此不管是哪类企业,都或多或少的会受到影响。没有了自身的抵御周期的能力,就只能随行情吃饭,行情一旦不好,品牌房企同样受到巨大影响。从这点来说,22年没有较多红盘支撑,预售会受到较大程度的影响。


基于上述因素我们判断,2022年预售许可证可能会缩量到1100—1300万方之间。


成交情况来看,我们认为市场会极为不乐观,总体来说,市场在打掉学区房以后,能够讲故事的项目少之又少,市场抗价能力大幅度降低。其次是规模大盘基本去化殆尽;第三是市场中心的缺失,在之前波段中,充当市场领头羊的照母山,大竹林,礼嘉,中央公园在土地市场与众多品牌房企的双驱动下,高举高打;但进入21年第一批次后,单纯的北区中心已经不复存在,科学城开始成为第二个土拍市场的中心点。城市出现了分化,由单纯的北区中心点,变为北区和西区的双中心点;而在第二次土拍和第三次土拍中,北区土地陡然减少,井双片区的支点没有成功,科学城有量无价,但总体来说,北区的土地供应总量比重大幅度下跌。没有土地成交,市场就失去了焦点和关注,多中心并举极大削弱了北区单一中心下市场的热度。但多中心又没有驱动市场朝更高的方向发展。


没有榜样激励的市场,会是一个不温不火的市场,也是一个平淡的市场。


而从市场惯性来看,今年12月的数据,对22年一季度甚至到二季度具有非常强烈的惯性价值。而政策的转向,没有了土拍的恐慌,22年第一次土拍估计很难超越21年第三次土拍,在土拍市场郁郁寡欢的情况下,购房的动力和热情,将受到极大抑制。


货币驱动,土地市场驱动,龙头房企驱动,价格驱动这四大主要市场,在22年都将不复存在,如果市场真的回到了去金融属性的状态,那么没有了金融想象力的市场,很难描述。


我们预判22年全年成交区间:1100—1300万方。


3、典型项目关注:


招商科学城第三批次土拍地块,这几乎可以视为科学城的样板和基准项目。


万华项目:万华麓湖光环将在今年存在巨大考验,没有一个故事凭空讲几年而没有大众追随而能够获得成功的。


香港置地观音桥项目:从启元第一期项目定位和目前传出来的去化来看,香港置地的光环将受到市场的残酷考验。

 

土拍记录与分析,读者可以看容磁不动产或者中鸿地产网土地市场栏目!

 

 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止12月31日,本周预售许可证发放数量31.3万方。

截止12月31日,本月预售许可证发放数量为158.0万方

截止12月31日,全年累计发放预售许可证数量为1755.8万方

 

本周工作日都在21年,故我们将本周度作为21年最后一周,数据归类也做如此。本周预售数据并没有出现井喷,预售数据为400.2万方,同比下降49%(去年四季度为784.5万方),全年预售许可证为1755.8万方,四个季度分布情况如下:378万方;547万方;470.3万方。总体来说,全年四个季度分布相对均衡,而这种均衡的形成,明显是受了第一次土拍和下半年恒大等一系列房企暴雷的影响。


第一次土拍是在狂热的氛围中进行的,开发企业面对第一次土拍担心的问题是土地获取的不可持续与获得土地的偶然性下导致的企业经营的不确定性。因此有一定主观意愿放缓预售许可证的行为;而三季度恒大等一系列房企暴雷后,企业则明显受到市场,以及企业资金的约束,开始出现的收缩行为。


今年四季度同比降幅过大,是否对会22年一季度产生关联影响。从市场去化来看,今年四个季度的分布如下547.3万方;851.6万方;525.1万方,第四季度10、11月合并仅为236.8万方,十二月的数据并不乐观,估计总体应该不会超过380万方,这与去年四季度同比720.8万方,同比呈现出与预售同等下跌幅度。


成交的下跌,进一步约束预售的下跌,本波段的惯性是四季度上市公司为年报冲量而放量,典型如2017年12月成交460万方的天量。今年如龙湖为冲量,12月实行了几乎从未有过的85折优惠,市场成交仍然不慎理想,全新盘开盘超过50%的已属凤毛菱角,老盘更有许多项目全月仅售1、2套,甚至零成交的。按照传统,一二月是市场最淡的时节,今年一二月受春节较早,以及12月的优惠刺激后的提前收缩,估计成交数据会呈现出一种更悲观的状态。

 

截止本周,预售许可证放量占2020年2250万方的78.04%。(2020年年度数据2250万方,缺6月28、29、30日,7月1日、11月20日的数据下的数据为2116.3万方)(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方(12月假定数据为424万方))

 

附录1、2012—2021年1月市场的供求数据

 

2012年:51.40万方    73.90万方

2013年:196.9万方    190.7万方

2014年:127.4万方    138.2万方

2015年:131.0万方    149.7万方

2016年:158.5万方    160.9万方

2017年:128.5万方    261.4万方

2018年:340.8万方    259.2万方

2019年:200.1万方    292.9万方

2020年:94.30万方    95.80万方

2021年:122.2万方    168.2万方

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