1周(重庆):从21年房企与个盘排行榜看22年重庆房地产市场

1周(重庆):从21年房企与个盘排行榜看22年重庆房地产市场

作者:  来源:容磁财经  2022-01-08  

 纵论地产行业环境,深度剖析重庆市场

 

1、市场观察:从21年房企与个盘排行榜看22年重庆房地产市场

 

近日,克而瑞发布了重庆市场的年度榜单:一是房企销量排行榜,二是楼盘销量排行榜。

 

先看企业榜单,万科,融创,龙湖排第一梯队,销售额过150亿;其中融创和龙湖在21年第一批次为拿地大户,对比看,龙湖第一批次为年底销售贡献额较融创更大,融创第一批次拿地销售相对较差,而万科则完全凭借之前的土地储备实现的销售;金科和香港置地为二梯队,销售额差不多100亿左右,金科第一批次拿地没有释放,香港置地也是凭借之前的土储实现的销售;保利,华侨城,华宇,华润为第三梯队,销售额在60—70亿区间也是凭借之前的土储实现的销售。40—60亿销售额以上的还有阳光城,招商、金地,中海,金辉,首创等一共15家企业。在前15的房企中,仅有龙湖21年拿地对当年销售额有贡献。

 

我们再看楼盘榜单:华侨城一枝独秀,单盘实现销售额约57亿;融创壹号院,万科锦绣滨江,中国摩挤身30亿+行列,分列2—4名;富力城,国际社区,云瑶玉碧,金地自在城,万科四季花城,华润24城位列5—10名,前十的楼盘都为之前的老大盘,且多数处于尾盘阶段,22年能供应的货量相当有限;而在排行榜上11—20也无一个21年的新盘:融创云鼎城,公园大道,北辰悦来壹号,衿湖翠林,龙樾生态城,绿城春溪雲庐,学樘府,御景湖山,华宇城,康田麓宸等也均为老盘。这些个盘也大多进入尾盘阶段,货值不多。


22年的扛鼎之盘是那个?尽管从潜力来看,万华是最有潜力的,盘够大,且已经经营两三年,但万华的销售数据一直很魔幻,对外公布的,315的,以及机构的数据三方对不上。当然更重要的是各种排行榜上都没有他的影子,而克而瑞50名的榜单为13亿,按照万华的单价,也就是5万多方的房子,300套左右,也就是在市场大好的时候,万华没有实现300套的销售,这样的盘,要在22年扛鼎,基本不可能。

 

22年房企的排行又会如何呢?从土地储备来说,融创,龙湖的土储较万科丰富,但21年贡献较多,缺点是地价过高;保利在悦来有大量土储,土地价格较为适中;金科新增土储不多,香港置地土储对于21年来说,不是出货年,主要集中在观音桥组团,其他企业都没有太多的新增土地储备。因此从这个角度来说,22年重庆房企排行榜和个盘排行榜将发生巨大的变化。

 

值得关注的没有上榜的房企中,有佳兆业(土地在科学城储备较多,且土地价格较低,有较强的价格优势);招商(科学城两宗地合成一个项目,且第二宗地价格低,能否充当明星盘);其他组团中,沙区有望成明星盘的个盘稍多一些;从组团来看,礼悦组团在华侨城进入尾声以后,万华和保利能否带动这个区域,还值得观察;没有了土地市场驱动,加上中央公园三个商场已经实现开盘,现状不如人意的情况下,中央公园梦是否会改变?如果这个预期一旦逆转,中央公园今年将是一个极其艰难的年份,蔡家今年应该还有土地供应,水土土地市场较为悲观,在喧嚣的21年尚如此,22年应该没有太多机会;沙区井双新城,万科和成都城投,能否带动这个组团,这个组团最大的问题,主城处于认同前期,而没有区县市场腹地,启动应该是相对不易;金科重仓大渡口,大渡口高价盘井喷,但在20年之前,大渡口双天花板一直是单价15000;总价150万,大渡口今年开盘的项目都会面临这个问题,在龙湖焕城第一波清洗后,留给后来者还有好多汤和肉?南坪主要看点是国瑞拿下的洋人街地块,这个盘地价有优势,主要看操盘水平;其他市场看点还有卓越南岸区府地块,香港置地观音桥项目等。


总体来看,22年市场相对较为悲观,一方面可能会缺乏明星企业,另一方面明星盘也缺乏;外加市场氛围转变,高价盘进入慢流速的必然阶段。流量盘也因基础总价过高而很难出现较高的流量。



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 2、本周预售数据解读

 

预售许可证数据:

截止1月7日,本周预售许可证发放数量7.1万方。

截止1月7日,本月预售许可证发放数量为7.1万方

截止1月7日,全年累计发放预售许可证数量为7.1万方

 

进入新年后,预售许可证量锐减,从目前市场来看,一二月预售许可证可能都会呈现出一个极低的数量。进入新年后,还没有机构公布成交数据,但从市场氛围来看,极为不乐观。一方面12月的优惠折扣,部分企业都有所收敛,另一方面今年过节在一月,大多数房企都将主要的启动时间放到年后,加上疫情的干扰,今年一月市场数据可能会显得极为难看。

 

截止本周,预售许可证放量占2021年1756万方的0.4%。(2017年为2248万方,2018年为3259万方  2019年2788万方、2020年2250万方、2021年1756万方。


附录1、2012—2021年1月市场的供求数据

 

2012年:51.40万方    73.90万方

2013年:196.9万方    190.7万方

2014年:127.4万方    138.2万方

2015年:131.0万方    149.7万方

2016年:158.5万方    160.9万方

2017年:128.5万方    261.4万方

2018年:340.8万方    259.2万方

2019年:200.1万方    292.9万方

2020年:94.30万方    95.80万方

2021年:122.2万方    168.2万方

 

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