纵论地产行业环境，深度剖析重庆市场

1、市场观察：本轮下行周期会有多长时间？

本周我们继续探讨楼市周期，本次我们主要以重庆市场开展。

重庆楼市本波段起点应该是2016年9月，以当月成交量数据出现同环比两位数的上涨为标志，而到2021年6月以价格触顶为成交量环比走向高点为本大波段的顶点。随后市场在7月开始缩量运行，随后价格僵持到今年环比下行，之所以价格下行的节奏落后于成交量是因为本波段成本区间的峰值出现在2021年5月重庆第一次土拍。成本对于价格的惯性驱动，还会缓慢行驶一段时间。基于成本和售价的时差关系，成交量的转折更能准确的反映出波段的转折点。

按照这个节点计算，本波段上行时间一共有58个月，这个上行时间周期超过了以前几个波段的任何一个波段，而如果以2021年7月恒大暴雷以及成交量缩量开始计算，在2021年成交量和成交价格下行的特征都相对较为温和，成交量也没出现断崖式下跌，我们可以理解为顶部铸顶，拐点向下的运行，而进入到2022年开始正式出现下行行情，率先向下的依然是成交量，在成交量出现断崖下跌的时候，房产价格并没有出现明显下跌的原因有以下几方面的因素：

1、政府的管控，政府对备案价的管控是房价没有下行的最重要的因素。

2、各个开发商基于资产缩水应对债务问题，如果房子没降价，开发企业的资产处于良性状态，属于难变现但等值或者超值抵押物，如果一旦降价，那么开发企业就属于资不抵债，在政府不允许破产的情况下，僵持是开发企业最好的选择。

3、成本递延形成的结构性价格错位，因为土地成本的峰值在21年5月形成，而这批土地出来后面市的时间为2022年，因为高成本形成的高价格还存在，这对市场一定时间段内形成一定的刚性支撑。

4、需求市场的信心支撑，因为本波段价格涨幅过高，早期交易者获利巨大，具有抗击一定程度价格下滑的能力和信心支撑。

5、以上四点为主要因素，支撑市场缓慢下滑的因素还有一些，但不如前四个因素更加直接。

市场下行以后，会出现的状况：第一单一供应变多头供应，市场上行时候供应方基本是开发商，但市场下行后，市场供应方会增加早期持有者套现的供应，以及冗余持有者的变现动力，其次是被迫割肉清仓离场者，这就是我们通常意义上的法拍房。

在周期观点中，为什么建筑周期是一个被广泛认同的观点，基于整个房地产产业链的长度和宽度所致，房地产上游土地市场启动，可能是基于经济景气导致的居民收入增长，而这种景气原因很可能是与房地产关联产业链的繁荣为基准，产业链繁荣以后驱动居民收入增长，再助推银行存款增长，存款的乘数效应放大社会财富，导致市场需求开始变得强劲而有效。反之市场下行就是一场与上行市场逆行的杠杆压缩运动。上行市场基于人性的贪婪导致的过渡透支，下行市场基于人性的贪婪会出现过渡的恐惧的甩卖，加大供应。而人性的平衡要基于债务的处理与平衡，再通过时间的沉淀重新在启动市场。

如果我们持续用数据观点来解释未来市场，那就是一种预测行为，基于数据形成的预测，本文无意承担这么庞大的认证和论证工作，但通常而言，上行周期更加短暂，下行周期会更加漫长。本轮房地产市场上行周期58个月，如果我们基于其他国家历史出现过的周期来看，下行周期和筑底周期为上行时间的2倍，也就是116个月，应该是只少不多的。两者合计起来，大致吻合建筑周期18年的时间节点。

市场会这般运行么？

土拍记录与分析，读者可以看容磁不动产或者中鸿地产网土地市场栏目！

 2、本周预售数据解读

预售许可证数据：

截止7月16日，本周预售许可证发放数量17.1万方。

截止7月16日，本月预售许可证发放数量为32.2万方

截止7月16日，全年累计发放预售许可证数量为456.1万方

在经历6月底的成交小反弹以后，上周成交再度大幅度回落在个位数。而预售也开始回落，按照当前市场去化态势，本月预售应该超不过70万方，同比依然大幅度回落。

本周从行业来说，楼盘集体断供，冲击着市场，断供问题的理由开始外围蔓延，从最先开始的楼盘不能交房烂尾导致问题开始，发展到万科业主因为交付楼盘质量问题开始集体断供。

断供问题反映出楼市三个问题：第一是持有业主的持有成本过高到不堪重负；第二是购买房屋的业主对于财产可能损失的容忍度下降，这个一方面是公平问题，一方面是社会问题，但更重要的是购买业主的财务问题；第三断供对于金融系统的冲击会大到什么程度，如果引起金融系统性反应，如何来化解，从目前来看，这个化解的难度非常大，甚至到了无法化解的难度。要么全社会集体吞下开发企业的损失，要么形成系统性危机。但对楼市本身来说，供求关系的逆转却是根本的，在90年代那波烂尾楼的消化，足足花了将近10年时间，而那时国民虽然没有目前这么富裕，但城市化还没开始，且国民负债率没这么高，也就是潜在需求重组，潜在购买力充足，这点在当前市场环境都是没有的，因此断供问题如何破解，确实是一个非常大的难题。

截止本周，预售许可证放量占2021年1756万方的25%%。（2017年为2248万方，2018年为3259万方  2019年2788万方、2020年2250万方、2021年1756万方。

附录1、2012—2021年7月市场的供求数据

2012年：196.4万方    171.1万方

2013年：120.7万方    145.4万方

2014年：222.4万方    219.3万方

2015年：209.7万方    184.3万方

2016年：141.6万方    146.7万方

2017年：309.5万方    222.3万方

2018年：216.5万方    221.9万方

2019年：219.9万方    184.8万方

2020年：177.5万方    198.2万方

2021年：140.4万方    193.1万方