纵论地产行业环境，深度剖析重庆市场

1、市场观察：城市环境差异以及炒房客对市场的整体影响简析！

重庆和成都土拍都在上周结束，渝成两地房地产市场表现也大相径庭。成都市场从同比来说，尽管因为去年超级景气带来的基数效应形成今年同比数据下跌，但同比下跌幅度还是相对的小，而环比大概率会出现两连升，二手房市场则呈现出连创近几年新高的态势，呈现出高歌猛进的现象。从行业本身来说，前几年政策调控，限制了外地入蓉的需求的释放，同时也抑制了城市内部需求，所以成都市场在调控政策一放松以后，那些被抑制的需求在今年爆发，这是二手房成交火爆的一个重要因素，二手房的流动性扩大刺激了新房市场的信心恢复和需求增加，这也是今年成都市场逆势繁荣的原因之一。

而重庆市场则经历了与成都市场完全不同的行业环境，在成都市场限购时候，重庆市场享受了完全放松的政策红利，在成都限购阶段，重庆的成交量无限拉开了与成都市场的距离，因此尽管从均价表现来看，成都市场依然强于重庆市场，但交易总额重庆却是一直高于成都市场的。与成都市场外生性更强，重庆市场内生性更强，相对更加依赖重庆城市自身经济驱动力。

从上市公司来看两个城市的经济结构，成都本轮经济充分享受到了传统消费产业（酿酒业）和科技业的双轮驱动红利，本轮资本市场中白酒股价格上涨的红利多数为川内的居民获得，而科技股也赶上了上一波的红利，在股市里面这两大产业公司股价相互上升，充分享受了资本市场的红利。而资本市场的红利反过来对城市的投资环境与居民收入产生支撑作用，这也是成都房地产市场在今年走出逆势景气的主要原因。而在上市公司数量上，成都也大幅度领先于重庆，这也是两城购买力差异的原因。反观重庆这两年，上市公司数量增加较少，且在上市公司结构上，以国企为主，且没有明显受益的消费类企业标的，科技方面，重庆的上市公司主要集中在医药，领头标的为智飞生物，但总体而言，医药企业就业人数，股本数量相对较少，企业总体市值较小，因此城市受益人群较少。这也决定了两个城市基础购买力的差异。

炒房客是否对整个城市的房价具有强烈影响力，关于这个角度的讨论，我们需要从交易的角度来探讨，就交易本身来说，外地炒房客属于增量交易，对市场的驱动作用属于杠杆效应。尽管整体市场庞大，但房地产市场受制于新开工量，存量等生产节奏的影响，在固定条件下，当月的市场存量与潜在供应量基本是确定的。在市场处于转折点，供求关系紧张的时候，一定的炒房客可以影响当时供求关系，加剧供不应求市场中对需求的恐慌，造成需求的释放或者过渡释放，但当市场运行到一定程度时候，市场消化完这种恐慌后就会重新进入平衡状态。因为需求的紧张会带来前端开发企业的连锁反应，造成供应加速进而弥补需求不足，形成新的市场均衡。这点可以解释为什么重庆市场在2017年以后，没有出现大的市场波动行情。

怎么来解释2021年第一次土拍行情？2021年土拍行情在我们今天探讨的并不是土地行情，而是土地行情之后的房产市场行情。在土拍结束以后，因为土地市场的过渡景气，引起了四川范围内的购房者的过渡关注，参考成都市场这些年的领涨是高新区和城南板块，因此川籍购买者大量涌入重庆科学城板块，改变了整个科学城的供求关系，短期内科学城片区供应紧张，价格上涨，市场异常繁荣；而中央公园，用一个比方来说，相当于成都的城南板块，历来为领涨板块，也是川籍购房者重点涌入组团，加上21年真是成渝融合概念密集释放期，因此一大批川籍购房者涌入中央公园组团，短期改变了这两个大板块的供求关系，形成这两个组团量价同步上行。

但进入2021年下半年以来，受整体市场疲软，市场整体市场供求关系改变，这两个组团的成交回落幅度与全城相当。而今年土地市场回落，中央公园组团和科学城组团回落幅度相对最高，但新房市场受制于政府调控以及开发企业债务与资产关系，尽管成交量下跌，但价格下跌的幅度并不特别明显，从能观察到市场价格变化来看，今年零首付促销首先发生在中央公园组团，这也凸显了市场的压力和反应。从这个角度来说，如果没有政府管控，中央公园的价格下滑幅度应该是最大的，也即炒房客消失时，之前的供不应求瞬间极度反转成供过于求，导致成交量和价格的过渡波动。

从整体来说，炒房客对市场短期节点走势具有明显的促进作用，上升市场助推量价同步加速上行，下跌市场导致量价同步加速下跌。但当市场均衡以后，炒房客对市场的影响就较弱。

土拍记录与分析，读者可以看容磁不动产或者中鸿地产网土地市场栏目！

 2、本周预售数据解读

预售许可证数据：

截止7月16日，本周预售许可证发放数量20.5万方。

截止7月16日，本月预售许可证发放数量为52.7万方

截止7月16日，全年累计发放预售许可证数量为476.6万方

前两周住宅市场的成交，有跌落到10万方每周，本周从我们目前感知的氛围来看，并没有出现大的改善，从基本面来看，市场还有一些在滑落，本月又是还债高峰月，截止目前又有两家企业宣布违约。近期央行放宽了对房开企业发债的门槛，有5家企业获得发债资格，但目前问题，对行业问题可能不仅仅是这个问题，即便放开发债，谁又来买债，在大规模烂尾楼业主拒绝还按揭这个风没有熄灭，或者烂尾楼这个问题没有解决之时，房地产市场依然将处于下跌状态。

本月成都市场受到土拍影响，二手，新房成交都处于强势反弹态势，但这种热度并没有传导到重庆市场，如果本月下旬和8月上旬重庆市场都没受情绪影响，那么重庆今年地产市场所有的利好因素都已兑现，接下来市场在目前冰冻情况下如何反弹，是个问题。

截止本周，预售许可证放量占2021年1756万方的27.14%。（2017年为2248万方，2018年为3259万方  2019年2788万方、2020年2250万方、2021年1756万方。

附录1、2012—2021年7月市场的供求数据

2012年：196.4万方    171.1万方

2013年：120.7万方    145.4万方

2014年：222.4万方    219.3万方

2015年：209.7万方    184.3万方

2016年：141.6万方    146.7万方

2017年：309.5万方    222.3万方

2018年：216.5万方    221.9万方

2019年：219.9万方    184.8万方

2020年：177.5万方    198.2万方

2021年：140.4万方    193.1万方