​纵论地产行业环境，深度剖析重庆市场

1、市场观察：9月市场会有一个小反弹么？

6、7月预售许可证受到行业政策暖风的刺激，同时也与市场氛围有一定的影响，历来重庆楼市都在一定程度上受到成都楼市的影响，成都楼市受到土拍以及二手市场强反弹的影响。景气度迅速回升，重庆市场同样也受到行业暖风刺激，以及4月触底情绪的反弹，6、7月出现了一定程度的反弹。但我们从反弹数据来看，反弹的波动幅度相对较低。简单的说，就是市场形成了一波弱反弹。

进入8月，受重庆仅几年来少有的高温，温度超过40度，加上疫情影响，预售许可证在首周出现回落，本周仅11.7万方的预售许可证。而市场方面，信息也出现了阶段性的真空，一方面行业利好暂时没有；第二方面经济利好也暂时没有，而台海局势对经济也会出现一定程度的干扰作用，这种情况下，楼市基本面持续弱化。

7月为美元债集中到期阶段，7月新增几家暴雷企业。而下半年如果市场没有新的起色，面对美元债的到期，市场新增暴雷企业或许不可避免。在这种情况下，市场信心或许会受到再次打击，而随着经济持续的深度调整，这两年积累的经济问题恐变得更加严峻，断供数量持续增加是大概率事件，同时法拍房持续增加也是大概率事件。这就给市场形成了多头供给，这种情况下，市场压力进一步凸显。

去年9月市场受到情绪抑制以及开发企业季报影响，在市场刚处于向下的趋势下，多方努力营造了一个小反弹，供应成交双双形成一个反弹，但遗憾的是，10月反弹即宣告结束，市场也彻底进入下行通道。今年还会重复去年的行情么？9月市场是否还会供应一个反弹？从综合因素来看，今年9月市场的反弹，恐怕是一个小概率事件。

土拍记录与分析，读者可以看容磁不动产或者中鸿地产网土地市场栏目！

 2、本周预售数据解读

预售许可证数据：

截止8月6日，本周预售许可证发放数量11.7万方。

截止8月6日，本月预售许可证发放数量为11.7万方

截止8月6日，全年累计发放预售许可证数量为509.3万方

本波段因为重庆启动的时间点与全国行业市场的节奏的错位，加上各种助推因素释放的时间节奏不一致，传统的夏季淡季变为了旺季。而从本波段下行的时间节奏来看，重庆市场下行的时间节点，供应端出现在21年7月，本月供应环比下跌幅度为34.3%；而成交环比下跌幅度为27.2%，但成交的绝对数据依然为高位，7月成交达到193万方，考虑到季节，土拍等综合因素，这个成交量应该算正常成交量；但进入8月以后，重庆市成交量开始呈现出明显的衰退特征，本月成交数据仅为132.6万方，环比下跌31.4%，如果我们用6月作为基数，那么环比6月下跌幅度已经达到50.5%，衰退特征明显。不过有意思的是，重庆楼市在9月出现了预售和成交双双反弹的局面，供应方可能是基于季报因素，加大了优惠促销力度；而需求方则是在下跌初期，对趋势判断并不敏感，加上促销政策力度较大，诱惑了一批想入市的购房者。而进入10月，预售和成交再同比双双环比暴跌，预售环比下跌38.8%，绝对数据跌落到119.9万方，进入年度放量底部，同时就个月来说，也是历史放量的底部区域；成交再次回落到132万方，环比下跌幅度为33.8%。此后数据一路下行，再无反弹，尽管12月数据环比有一定回升，但与历史月度数据比较而言，跌幅基本一致，主要因素是开发企业年报问题。

今年从整体数据来看，成交在3月和6月有一点小放量，但绝对数据都不过百，大大低于历史同期水平，而进入7月有一定的缩量，但基于政策利好因素，缩量并不明显，而8月第一周一方面是政策空窗期，另一方面市场逐渐回归传统，天气过于炎热，市场情绪再次回落。本月成交和预售是否会回落到5月水平，值得关注，而且一旦回落到5月，市场其他问题可能会呈现出来。

截止本周，预售许可证放量占2021年1756万方的29.00%。（2017年为2248万方，2018年为3259万方  2019年2788万方、2020年2250万方、2021年1756万方。

附录1、2012—2021年8月市场的供求数据

2012年：74.21万方    160.4万方

2013年：216.6万方    148.4万方

2014年：212.9万方    168.5万方

2015年：96.30万方    161.3万方

2016年：140.8万方    171.1万方

2017年：174.7万方    207.7万方

2018年：378.9万方    260.5万方

2019年：173.8万方    185.4万方

2020年：189.6万方    196.5万方

2021年：133.8万方    132.6万方