​纵论地产行业环境，深度剖析重庆市场

1、市场观察：重庆房开对城市的价值和意义

本周这个专题题目有点宏大，要完整阐述需要费很大精力，且证据需要较多，我们只做简要论述，或许有瑕疵，读者莫怪。

重庆城市产业发展历程，总体来说，可以分为两个阶段：第一个阶段是之前的汽车机械产业为主的制造业，这个阶段重庆出了很多享誉全国的优秀企业，如嘉陵建设长安望江等，但随着这些企业所在行业的没落，这些企业开始走向没落，而相关产业链也随之衰退减弱。但这个阶段的过于辉煌的历史，也给这个城市的产业构筑了强大的基因，制造业精神便深深的烙在了这个城市。

但重庆却也有另一面，短暂的陪都时代，不仅铸就了这个城市的繁华，同时也给这个城市带来了良好的商业禀赋资源与金融基因。

在中国房地产初期，重庆算得上全国较为繁荣的市场，这点可以从98年的三清政策导致的烂尾楼数量可以看出。从这点来说，重庆市的金融基因和禀赋应该要遥遥领先于一大部分城市。而直辖市的成立，也给这个城市注入了金融市场匹配的政治地位。

房地产行业是一个资本密集型行业，也就是必须要有金融的思维和头脑才能在房地产行业发展好，而重庆房地产企业或者从房地产走出的大型企业，在全国仅比深圳，福建，浙江等少数几个身份弱，重庆房地产企业家集群在本轮市场泡沫没有破灭之前，绝对可以算重庆经济的一个代表性行业，其中龙湖和金科堪称全国行业的标兵性企业。

房地产是一个关联行业众多的产业，且资金需求大，这点对重庆金融市场有着极为重要的价值，除开龙湖搬离重庆外，其他企业还是将总部留置在重庆，这样就增添了重庆城市对资金的需求量，巨大的资金需求一方面可以有效吸引供方，同时也能大量的金融中介企业驻扎，时至今日，重庆江北嘴金融机构的密度，大概可能在西部算是最高的，而庞大的金融机构数量对于整个城市的金融基因的强化无疑又起到了驱动作用，这也是阿里百度等小贷或者互联网金融机构扎堆重庆的原因之一。

而重庆要发展金融中心城市，金融机构的扎堆与金融中介的繁荣是必不可少的，这就更加要求重庆有一定体量的地产企业的存在，在整个中国的金融体系都是围绕着不动产行业展开的时代，地产企业的存在，对于金融市场的正常运行有着极为重要的价值和意义。

尽管中国金融市场正慢慢向股权和信用体系转型，但从目前金融机构固有的思维体系来看，这个过程会显得极为漫长而曲折。因此不动产交易与价值仍然是这个城市金融的基础和底层支撑。有这个底层支撑，重庆才能迅速渐进的发展股权交易市场和信用金融市场，重庆的金融中心才有可能名副其实。任何转型都需要一定的基础体量的支撑，在重庆当前股权市场和信用市场规模较小的情况下，房地产企业带来的资金的巨大需求，可以让整个城市的资金体量，这是重庆建设西部金融中心必须要具备的基础底蕴。

备注：本文论证或许有缺陷，一方面囿于笔者所掌握的信息，另一方面也可能囿于笔者的见识，仅能算笔者的一个个人看法！

土拍记录与分析，读者可以看容磁不动产或者中鸿地产网土地市场栏目！

 2、本周预售数据解读

预售许可证数据：

截止8月19日，本周预售许可证发放数量12.6万方。

截止8月19日，本月预售许可证发放数量48.6万方

截止8月19日，全年累计发放预售许可证数量为521.9万方

本周重庆出现了较为严峻的疫情，加上重庆连续20天的40度高温，严重影响了室外活动，上周成交数据出现超低值，本周成交数据应该是超低位徘徊。这样一来，8月市场住宅整体成交恐怕将回落至30万方左右，总成交量将回落至50万方以下。

今年的关键月份将会是9月，如果9月市场没有起来，那么今年市场就不会有行情了。对于如何尽量改善市场环境，换个角度思考，从二手市场来进行调节可能也许有效。尽管不会出现太大的改变，但还可以值得试试，毕竟其他角度都没太大效应，比如可以试哈，卖二手买新房，新房免契税，或者卖二手的税一起免或许刺激力度更大。如何防止市场硬着陆，是当前重庆房市的重中之重。

截止本周，预售许可证放量占2021年1756万方的29.72%。（2017年为2248万方，2018年为3259万方  2019年2788万方、2020年2250万方、2021年1756万方。

附录1、2012—2021年8月市场的供求数据

2012年：74.21万方    160.4万方

2013年：216.6万方    148.4万方

2014年：212.9万方    168.5万方

2015年：96.30万方    161.3万方

2016年：140.8万方    171.1万方

2017年：174.7万方    207.7万方

2018年：378.9万方    260.5万方

2019年：173.8万方    185.4万方

2020年：189.6万方    196.5万方

2021年：133.8万方    132.6万方